Vendita con riserva di proprietà: di cosa si tratta e come funziona

Che cos'è la vendita con riserva di proprietà

Può capitare che chi intende acquistare un immobile non disponga di tutto il denaro necessario per poter procedere con l'acquisto. In tempi in cui il lavoro è a volte precario o si attraversano momenti di crisi economica, non è nemmeno così agevole e scontato accendere un mutuo per far fronte alle spese. Ecco che la legge offre un'alternativa al mutuo quando si vuole comprare casa.

Che fare in questi casi?
Il nostro ordinamento consente alle parti interessate di affrontare tale questione adottando una soluzione che possa portare dei vantaggi sia al venditore che al compratore dell'immobile e cioè comprare a rate la propria abitazione.
L'acquirente potrà ottenere subito la disponibilità della casa, pur non possedendo l'intera somma necessaria per effettuare il pagamento, mentre il venditore potrà vendere l'immobile incassando il prezzo nel giro di qualche tempo.


La formula offerta dal nostro ordinamento è la vendita con riserva di proprietà, altrimenti detta vendita con patto di riservato dominio, disciplinata dall'articolo 1523 del codice civile.

In base alla suddetta norma, nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con l'avvenuto pagamento dell'ultima rata del prezzo ma assume i rischi dal momento della consegna. Pur essendo un'ottima soluzione, in grado di contemperare diverse esigenze, la vendita con riserva di proprietà è un istituto giuridico non ancora particolarmente diffuso nel mondo del commercio.

In che cosa consiste questa modalità alternativa di acquisto dell'immobile?
È una forma contrattuale che per entrambe le parti coinvolte presenta molteplici vantaggi.
Vediamo quali.
Il venditore consegna fin da subito all'acquirente il bene anche se questi ne diventa proprietario solo quando provveda al pagamento dell'interoprezzo inizialmente pattuito dalle parti contraenti.
Di fatto consiste in una vendita con dilazione di pagamento, avente funzione di garanzia per il venditore, in quanto, in caso di inadempimento della controparte, può trattenere il bene oggetto del contratto.
Quindi, chi acquista l'immobile potrà entrare immediatamente in possesso della casa venduta, senza che avvenga il passaggio di proprietà alla data della stipula del contratto.

Il compratore dovrà certamente pagare il prezzo ma avrà l'opportunità di pagarlo a rate, non quindi in un'unica soluzione, pur ottenendo le chiavi dell'immobile.

È evidente come questa tipologia di vendita costituisca un'ottima soluzione per tutti coloro che non dispongono fin da subito delle somme di denaro necessarie per sottoscrivere una vendita in senso tradizionale. Ovviamente c'è anche un rovescio della medaglia in tutto ciò, in quanto il compratore, in conseguenza della consegna e del godimento del bene, assumerà i rischi connessi al trasferimento dello stesso.
Si pensi ai rischi collegati al dovere di provvedere alla manutenzione e all'obbligo di custodire l'immobile. Grava sul compratore l'eventuale rischio di deperimento del bene e più in generale il rischio connesso all'esistenza e al funzionamento della cosa.


Abbiamo visto che l'acquirente acquisirà il diritto di proprietà sull'immobile solo con il pagamento dell'ultimarata di prezzo. Di fatto, visto il pagamento rateizzato tipico di questa forma di vendita, il compratore può fruire di una sorta di finanziamento.
Si può godere immediatamente e in maniera piena della cosa pagandola poco per volta.

Sotto il profilo civilistico, in pratica, siamo in presenza di un contratto di vendita sottoposto a condizione sospensiva, in quanto l'effetto del trasferimento della proprietà viene prodotto solo al verificarsi di un evento specifico (il pagamento dell'intero ammontare del prezzo).

Un altro limite di questa forma di acquisto si deve evidenziare: l'acquirente entrato in possesso del bene, pur avendone la materiale disponibilità, non può alienarlo a terzi, possibilità riservata dalla legge all'effettivo proprietario.
In caso di mancato rispetto di tale obbligo da parte del compratore si configurerebbe una fattispecie di reato, ovvero il reato di appropriazione indebita, previsto dall'articolo 646 del codice penale.

Precisiamo che il bene oggetto della vendita con riserva di proprietà può essere, oltre che immobile, anche un bene mobile o mobile registrato.

Cosa succede se l'acquirente non paga le rate dovute

Nella vendita con patto di riservato dominio possono riscontrarsi dei vantaggi anche per il venditore.Perché?
Questo tipo di contratto costituisce per chi vende una garanzia, in quanto, se non viene pagato il prezzo sino all'ultima rata, egli rimane proprietario del bene.
Questo aspetto è fondamentale, in quanto, in caso di inadempimento dell'acquirente il venditore potrà riottenere il possesso dell'immobile. Come disposto dagli articoli 1525 e 1526 del codice civile, egli potrà invocare la risoluzione del contratto a tutela dei propri interessi.
Sarà necessario fare ricorso all'autoritàgiudiziaria, al fine di recuperare la disponibilità dell'immobile, qualora non venga volontariamente restituito dal soggetto inadempiente.

Affinché il contratto di vendita con riserva di proprietà possa funzionare nel modo sopra esposto, e cioè a vantaggio di entrambe le parti, è necessario che nel contratto sia inserita una clausolaspecifica, detta di riservato dominio. Essa deve essere oggetto di pattuizione, pur non costituendo clausola vessatoria, pena l'inefficacia di questa tipologia di contratto.
Può risultare pur sempre da un atto separato, pertanto non è necessaria inserirla nel contratto di vendita. In mancanza della clausola, la sola previsione di un pagamento rateizzato non impedisce il trasferimento della proprietà, unitamente a quello del possesso.


L'aspetto fondamentale del contratto di vendita con riservato dominio è proprio il meccanismo di tutela del venditore, in caso di mancato pagamento del prezzo pattuito.
Il mancatoversamento di una sola rata di per sé non dà diritto al venditore di richiedere la risoluzione del contratto. Qualora il compratore non versi più di una rata, qualunque sia il loro ammontare, l'acquirente sarà inadempiente e il venditore avrà titolo per richiedere la risoluzione del contratto. In questo caso il venditore potrà pretendere la riconsegna dell'immobile.

Dal suo canto, egli dovrà restituire le rate riscosse, con diritto di trattenerne una parte, a titolo di equo compenso, per il godimento dell'immobile e il normale deterioramento dello stesso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti per il mancato adempimento della controparte.

Tuttavia, qualora non sia stata versata una sola rata e questa superi 1/8 del prezzo complessivo dell'immobile, l'acquirente sarà inadempiente e ci saranno le stesse conseguente sopra illustrate. Sarà nullo un patto che preveda la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di una sola rata inferiore all'ottava parte del prezzo.

La vendita con riserva di proprietà è un contratto trascrivibile la cui stipula può dunque essere opposta a terzi, compresi eventuali creditori.

Vendita con riservato dominio e pagamento delle imposte

Quali sono gli effetti della vendita con patto di riservato dominio da un punto di vista fiscale?
Poiché questa tipologia di vendita è un atto di compravendita immobiliare da tutti i punti di vista, vi saranno delle imposte da pagare. Da tenere a mente che le tasse relative alla vendita dovranno essere immediatamente versate, anche se il prezzo non è stato completamente corrisposto.

Un altro vantaggio per l'acquirente è dunque che le imposte relative alla proprietà, come IMU e TASI rimangono a carico del venditore, unico proprietario, fino al momento del versamento dell'ultima rata del prezzo.
Facendo riferimento alle norme del codice civile che disciplinano questa tipologia di contratto, il soggetto passivo dell'IMU sarà pertanto il soggetto che vende l'immobile, fino a quando non avvenga il passaggio della proprietà. Egli sarà obbligato al pagamento, per tutto il periodo previsto per il versamento delle rate a carico del compratore.

In conclusione, la vendita con riserva di proprietà è una modalità di acquisto della casa adatta per chi non dispone di un capitale in partenza ma vuole entrare subito nel possesso dell'immobile, accettandone i rischi della consegna e consapevole di diventare proprietario dopo aver ultimato il pagamento del prezzo.