Variazione catastale: quando e come procedere

Variazione catastale dell'immobile: cos'è?

La variazione catastale di un immobile è essenzialmente una richiesta che il proprietario (o un tecnico da questi incaricato) formula direttamente all'Ufficio del Catasto competente per apportare una modifica catastale allo stato dell'immobile di cui è in possesso.

Nella maggior parte dei casi si procede alla variazione catastale dell'immobile in sede di vendita del proprio appartamento o nel caso in cui si decida di eseguire importanti opere di ristrutturazione, tali da modificare sensibilmente lo stato dell'immobile.


In questo ultimo caso, ci si accorge di dover iniziare l'apertura di tale pratica perché ci ritroviamo il relativo costo nel preventivo del tecnico che effettua l'intervento, il quale provvederà anche a completare la procedura.

Vantaggi di una corretta dichiarazione di variazione catastale

È importante conoscere di cosa si tratta quando ci troviamo di fronte a una pratica di variazione catastale per evitare spiacevoli sorprese!

Ciò soprattutto in considerazione del fatto che a partire dal 2010 (per effetto dell'entrata in vigore del Dl 78/2010), occorre che vi sia una perfetta conformità catastale, ovvero, che lo stato dell'immobile da cedere rispecchia fedelmente quanto indicato nella planimetria catastale e negli altri documenti catastali (visura catastale).

Anche piccole imperfezioni o incongruenze possono impedire o creare problemi in sede di cessione dell'immobile.

La variazione catastale riguarda essenzialmente l'aggiornamento visura catastale e l'aggiornamento planimetria catastale.

In altri termini sono oggetto di modifica tutte le informazioni relative all'immobile: gli identificativi catastali, la toponomastica, i titolari del bene, etc.

Termine di scadenza per la presentazione della dichiarazione di variazione catastale

L'Agenzia precisa che il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni decorrenti dalla data in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.


Il mancato rispetto di tale termine comporta l'applicabilità di specifiche sanzioni.
Tale violazione può essere regolarizzata con l'istituto del ravvedimento operoso di cui all'art. 13, D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Si tratta di uno strumento che consente di regolarizzare eventuali mancati versamenti dell'imposta, ottenendo notevoli riduzioni delle sanzioni, determinate in base al momento in cui si procede alla regolarizzazione.

Quando occorre procedere con una variazione catastale dell'immobile?

Non necessariamente tutte le modifiche sopravvenute sull'immobile impongono l'aggiornamento catastale.

Occorre aver apportato modifiche che incidono sulla rendita catastale, poiché su di essa si basa il calcolo di diverse imposte sugli immobili (IMU e Tari a esempio).

È certamente previsto la variazione catastale nelle ipotesi di (a titolo esemplificativo e non esaustivo):

• cambio di destinazione d'uso (ad esempio un vecchio negozio che diventa un immobile abitativo);
  
  
• divisione o fusione di più unità immobiliari;
  
  
• modifiche afferenti il nominativo del proprietario (a esempio, quando al catasto risulta il vecchio proprietario);
  
  
• ampliamento della superficie di un'unità immobiliare con realizzazione di solai o soppalchi accessibili dall'interno;
  
  
• variazioni interne alle unità immobiliari, con redistribuzione e modificazione del numero dei vani principali e/o accessori.
  
  

In ogni caso, è consigliabile rivolgersi a un tecnico che, a seguito di approfondito sopralluogo, potrà valutare il singolo caso concreto e suggerire la necessità di procedere con l'apertura di una pratica di variazione catastale.

Quando non è necessaria la variazione catastale?

Il parametro per individuare i casi in cui non è necessario procedere alla variazione dei dati catastali risiede nell'entità dell'intervento che deve essere lieve e cioè non deve modificare la rendita catastale.


Se si rientra in tali ipotesi e si intende vendere il proprio immobile, per essere in regola è sufficiente fare presente eventuali modifiche non rilevanti sopravvenute nel contratto di compravendita e, su consiglio del notaio, potrebbe essere necessaria anche il rilascio di una dichiarazione di conformità dell'immobile.

Come si fa una variazione catastale?

La procedura per la variazione catastale è stata negli ultimi anni semplificata e telematizzata.

La richiesta può essere effettuata tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate aggiornamento dati catastali.

Mediante, il software messo a disposizione dell'Amministrazione finanziaria è possibile procedere all'aggiornamento dati catastali online, mediante la c.d. pratica docfa (Documento catasto fabbricati).


È in ogni caso consigliabile farsi assistere da un tecnico di fiducia che seguirà la procedura docfa, provvedendo all'invio di un modulo compilato e la planimetria catastale aggiornata, in base alle modifiche eseguite.

Diversamente, è possibile presentare la richiesta direttamente e personalmente all'Ufficio del Catasto del proprio Comune, previa prenotazione online dell'appuntamento.

Tempi, costi e spese della variazione catastale

Per quanto riguarda le tempistiche, queste dipendono strettamente dal professionista che cura l'intera procedura di variazione catastale.

È possibile però individuare indicativamente fra tre e cinque (decorrenti dalla data di presentazione della richiesta) i tempi medi necessari per ottenere una prima risposta da parte dall'Agenzia delle Entrate, in ordine alla richiesta presentata telematicamente.

Quanto costa una variazione catastale?


In relazione al costi variazione catastale, se ci si affida a un tecnico, questi sono variabili e dipendono strettamente anche dal grado e livello di modifica catastale richiesta.

Con riferimento ai costi fissi, ovverosia alla docfa costo, sul sito dell'Agenzia delle Entrate si legge che per ogni unità di nuova costruzione, ovvero derivata da dichiarazione di variazione, è previsto il versamento di euro 50,00 se appartenente alle categorie a destinazione ordinaria (categorie dei gruppi A, B e C) e a quelle censite senza rendita, oppure il versamento di euro 100,00 se appartenente alle categorie a destinazione speciale e particolare (categorie dei gruppi D ed E).