Usucapione

Il codice civile disciplina i vari modi di acquisto della proprieta'.

Il piu' noto è certamente quello della compravendita, ma al pari dello stesso la proprieta' di un bene puo' essere acquisita anche in modo diverso.

Tra le varie modalità ve n'è una in particolare cui sovente si fa riferimento: l'usucapione.

L'art. 1158 c.c. recita:

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

L'usucapione, in sostanza, è un particolare modo di acquisto della proprietà che matura per il fatto di aver posseduto, in modo pacifico ed indisturbato, un bene immobile per un determinato periodo di tempo.

Prima di proseguire nella valutazione dei modi e dei tempi dell'acquisto è utile precisare cosa s'intenda, giuridicamente, per possesso.

Ai sensi dell'art. 1140 c.c.

Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Un esempio chiarirà il concetto: un soggetto che conduce in locazione un'unità immobiliare sarà sempre considerato un detentore e mai un possessore.

Ciò vuol dire che, salvo atti idonei a mutare la detenzione in possesso (art. 1141 c.c.), egli non potrà mai usucapire l'immobile che ha in locazione.

In linea di principio, visto e considerato che il possesso non può essere clandestino ma al contrario deve essere esplicito, la conclusione, che ad un primo e sommario sguardo viene da fare, è che difficilmente si potrà usucapire un qualche cosa.

D'altronde, banalmente, viene da pensare: chi, e non a titolo di cortesia, ci lascerebbe vivere indisturbati, senza contratto e senza contestazioni per così tanto tempo in un suo appartamento.

Se si sposta l'attenzione su altro tipo di beni immobili, però, la situazione cambia.

Si pensi a quei casi in cui pur essendovi dei confini ben precisi su di essi non v'è alcun elemento utile a permetterne una percezione immediata.

In questi casi l'uso prolungato e incontestato di una parte di proprietà altrui potrebbe portare all'acquisto per usucapione di una servitù o magari direttamente della proprietà.

È chiaro, allora, che in casi del genere è solo l'attenzione e la precisa conoscenza dei limiti della proprietà che permette di evitare che un proprio bene sia usucapito da altri.

L'art. 1159 c.c. disciplina una particolare ipotesi di usucapione, così detta abbreviata, caratterizzata dal fatto che il possesso dell'usucapente inizia sulla base di un titolo in concreto non valido ma astrattamente idoneo a fare trasferire la proprietà.

Recita la norma:

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Come agire per ottenere il riconoscimento dell'acquisto per usucapione?

È evidente che, salvo il caso di riconoscimento volontario di tale avvenimento, l'unica soluzione è quella della strada giudiziale che porti all'emissione di una sentenza (da trascriversi presso i pubblici registri immobiliari) che accerti l'usucapione e dichiari l'acquisto della proprietà a tale titolo in favore del richiedente.