Maggioranza assembleare per l'Ecobonus 110 condominiale

Superbonus 110% in Condominio

Via libera dal 1° luglio al Superbonus 110 (Ecobonus e Sismabonus) introdotto con il Decreto Rilancio. A seguito delle novità contenute nel Decreto Agosto in caso di effettuazione di lavori ammessi al beneficio fiscale sarà più semplice deliberare in condominio grazie a un quorum dell'assemblea più leggero.

Con la pubblicazione della circolare dell'Agenzia delle Entrate 8/2020 e dei provvedimenti attuativi del Mise in materia di asseverazioni e requisiti tecnici, è ufficiale la partenza della Maxi detrazione per i lavori di riqualificazione energetica e miglioramento antisismico.


Tra i beneficiari della nuova agevolazione fiscale, che in pratica consentirà di effettuare i lavori gratis, ci sono gli stabili condominiali.

Un incentivo a effettuare in molti condomini ad esempio lavori di isolamento termico (cappotto termico), soprattutto in vista dell'inverno.

Ricordiamo che si ha diritto all'Ecobonus 110% per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache che riguardino l'involucro dell'edificio per un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda del fabbricato o dell'unità immobiliare che sia collocata all'interno di edifici plurifamiliari aventi uno o più accessi autonomi.

Il cappotto termico in ambito condominiale è un lavoro che non necessità dell'approvazione di tutti i condomini bensì del rispetto di determinate maggioranze, come stabilito dal codice civile.
Ci saranno infatti condomini che non sono d'accordo, pur potendo beneficiare di detrazioni che non hanno precedenti. È pur vero che aprire un cantiere in condominio comporta sempre molti disagi (rumori, polveri, ponteggi e via vai continuo), con l'effetto che i condòmini non interessati ai lavori potranno manifestarsi contrari nonostante i vantaggi economici.

Visto il quadro della situazione la buona notizia è che, per approvare gli interventi in condominio necessari ad accedere al superbonus 110 il Decreto Agosto ha previsto una maggioranza più leggera. Vediamo quali saranno le nuove regole.

Decreto Agosto: maggioranze semplificate per approvare i lavori

Con il Decreto Agosto, approvato dal Consiglio dei Ministri il 7 agosto 2020, ci sono importanti novità in tema di lavori in ambito condominiale riconducibili per i quali è ammesso il Superbonus 110


Viene infatti ridotto il quorum assembleare per votare all'interno del condominio la spesa che dovrà essere sostenuta per eseguire i lavori. La normativa comporterà dunque una deroga a quanto attualmente disposto dall'articolo 1108 del codice civile.

Prima di entrare nel merito di quelle che sono le nuove regole per deliberare i lavori, ricordiamo quali sono gli interventi che in ambito condominiale possono comportare l'accesso alla maxi detrazione o, in alternativa, allo sconto in fattura e alla cessione del credito.


Come già accennato, si tratta di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che riguardano l'involucro del fabbricato (cappotto termico).

Non è tutto. Possibili anche gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Gli interventi menzionati sono i cosiddetti interventi trainanti. Altri interventi possono comportare la fruizione del superbonus purché vengano eseguiti in abbinamento a uno degli interventi trainanti. Si tratta della sostituzione di infissi, l'installazione di pannelli fotovoltaici, i microgeneratori che vengano installati al posto di impianti esistenti e volti al risparmio energetico.
Infine citiamo l'installazione delle colonnine di ricarica per le auto elettriche.


Cosa prevede l'articolo 1108 codice civile?
La norma riguarda la disciplina delle innovazioni e degli atti di eccedenti l'ordinaria amministrazione. In base alle predette disposizioni, con delibera della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo del bene comune, possono essere effettuati interventi di innovazione volti al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento.

Condizione necessaria è che non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non implichino una spesa eccessivamente gravosa.

Nello stesso modo si possono compiere gli atti di straordinaria amministrazione sempre che non pregiudichino l'interesse di alcuno dei partecipanti.
Su queste disposizioni interviene indirettamente il Decreto Agosto nel momento in cui apporta modifiche alla norma del Decreto Rilancio che introduce il Superbonus.

Con il nuovo comma 9-bis all'articolo 119 DL Rilancio si afferma che le delibere assembleari nell'ambito del condominio che abbiano a oggetto l'approvazione dei lavori sopra indicati sono valide qualora approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Quindi, per sbloccare i lavori resta confermata la maggioranza dei partecipanti alla riunione ma questi devono rappresentare anche solo un terzo (non più i due terzi) del valore dello stabile condominiale. Sarà dunque più agevole approvare i lavori in condominio.

Per favorire la spinta alla ripresa dell'attività edile il governo ha pensato di facilitare l'ok dei lavori per evitare ostacoli in grado di porre un freno all'effettiva applicazione di una misura volta alla ripresa dell'economia.

Ricordiamo che le spese rientranti nel campo di applicazione del superbonus 110 sono quelle sostenute nell'arco temporale che va dal 1° luglio al 31 dicembre 2021.