Superbonus in condominio: quando va calcolata la prevalenza della superficie residenziale?
Per poter ottenere il Superbonus 110 in condominio, la superficie totale delle unità immobiliari per uso residenziale deve essere superiore al 50% rispetto alla superficie complessiva dell'intero edificio.
L'Agenzia delle Entrate si è trovata ad affrontare un caso pratico. Un condominio minimo, costituito da 2 unità immobiliari, una ad uso abitativo e un negozio C/1, funzionalmente indipendenti.
Su tale edificio dovranno essere realizzati interventi di isolamento termico e miglioramento sismico.
Inoltre, nella SCIA, è indicato il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare non abitativa. Ciò significa che, al termine dei lavori, risulteranno tre unità residenziali.
Nella situazione originaria di partenza, la superficie abitativa è più piccola rispetto a quella del negozio e, come tale, risulta essere inferiore al 50% della superficie totale dell'edificio. I diretti interessati si sono rivolti quindi al Fisco per sapere se, e in quale misura, i due proprietari, dell'immobile residenziale e del negozio, possono usufruire del Superbonus.
L'Agenzia delle Entrate ha spiegato che, sulla base del principio di prevalenza (circolare 24/2020), se la superficie residenziale del condominio da ristrutturare è superiore al 50% del totale, anche i proprietari degli immobili non residenziali possono usufruire del Superbonus per gli interventi sulle parti comuni.
Qualora invece la superficie residenziale fosse inferiore al 50% del totale, potranno accedere al maxi incentivo soltanto i proprietari degli immobili residenziali.
Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione d'uso di una, o più unità immobiliari, la verifica sulla funzione residenziale andrà effettuata solo a fine lavori.
Per quanto invece concerne i limiti di spesa, occorre prendere in considerazione la situazione esistente a inizio lavori.
Nel caso in questione, per gli interventi di miglioramento sismico, il limite di spesa sarà di 192.000 euro (96.000 x 2 unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori). Per i lavori di efficientamento energetico, il limite di spesa sarà invece di 80.000 euro (40.000 x 2 unità immobiliari).
