Superbonus 110%: nelle bifamiliari serve l'unanimità o basta la maggioranza?
L'art. 119, comma 9-bis, del Decreto Rilancio prevede una maggioranza semplificata per l'approvazione degli interventi di Superbonus in condominio. Nello specifico, la delibera di condominio per l'approvazione dei lavori di 110% è valida con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Tale semplificazione è stata introdotta al fine di accelerare e semplificare i processi di approvazione degli interventi di Superbonus 110 nei condomini. Inoltre, sempre per semplificare le cose, è stato stabilito che, nelle bifamiliari, l'orizzonte temporale relativo agli interventi per i quali si vuole usufruire del 110, è lo stesso dei condomini.
Tuttavia, sempre in tema bifamiliari, come ci si deve comportare circa l'approvazione degli interventi?
La questione è stata sollevata da un utente, proprietario di un'unità immobiliare facente parte di un mini condominio costituito da due appartamenti indipendenti. Lo stesso avrebbe intenzione di operare una ristrutturazione edilizia con rifacimento della copertura, beneficiando appunto del Superbonus.
È bene sottolineare il fatto che l'utente in questione risulta essere rappresentante di 600/1000 della proprietà.
Premesso ciò, l'altro proprietario si rifiuta di firmare l'atto di consenso. A questo punto, considerando la quota di maggioranza, l'utente si chiede se possa essere sufficiente il suo solo voto favorevole per dare l'autorizzazione ai lavori.
Nel DM 34/2020 così si legge:
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo...sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Tuttavia, nel caso in questione, nonostante la quota di proprietà maggioritaria del condòmino interessato a svolgere i lavori, essa stessa non risulta sufficiente per legittimare i lavori.
Infatti, se i condòmini sono solamente due, non sarà mai possibile - sotto il profilo dell'elemento personale - decretare una maggioranza nel momento in cui uno dei due non intenda dare il proprio voto a favore dei lavori.
Nel caso particolare degli edifici bifamiliari, non si applica quindi l'ordinario regolamento dei normali condomini, ma occorre sempre avere una decisione unanime per autorizzare le opere di ristrutturazione delle parti comuni.
Bisogna pertanto procedere convocando un'assemblea che deve essere notificata a entrambi i condòmini.
Di conseguenza, risultano impugnabili eventuali autorizzazioni allo svolgimento dei lavori se redatte in maniera informale al di fuori della sede assembleare, a eccezione dei casi di urgenza.
Qualora non si riesca a raggiungere l'unanimità, l'unica strada perseguibile è quella di rivolgersi al Giudice.
Quanto appena esposto è stato stabilito da due sentenze della Corte di Cassazione: rispettivamente, la n. 25558 del 12/11/2020 e la n. 8876 del 03/07/2000.
La questione è stata sollevata da un utente, proprietario di un'unità immobiliare facente parte di un mini condominio costituito da due appartamenti indipendenti. Lo stesso avrebbe intenzione di operare una ristrutturazione edilizia con rifacimento della copertura, beneficiando appunto del Superbonus.
