Spese condominiali straordinarie ed appartamento in comunione tra coniugi separati

Spese condominiali

Ogni condomino, per il sol fatto d'essere tale, ha l'obbligo di partecipare alle spese condominiali.

Ciò, dicono la dottrina e la giurisprudenza, perché l'obbligazione condominiale è un'obbligazione propter rem.

Che cosa vuol dire?

Come spiega egregiamente la Corte di Cassazione, tale tipologia di obbligazione sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.

La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda). Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Chiaramente le spese d'uso non sono delle obbligazioni propter rem, poiché riguardano la persona che utilizza le parti comuni, ma tutte quelle connesse alla conservazione in buono stato devono essere considerate tali.

Separazione coniugale e spese condominiali

Nei provvedimenti di separazione, siano essi consensuali o giudiziali, spesso sono previste specifiche modalità di ripartizione delle spese condominiali tra i due coniugi.

In media, ma si tratta di un'indicazione puramente esemplificativa senza alcun supporto statistico, le spese sono così ripartite:

a) spese ordinarie a carico del coniuge assegnatario della casa coniugale;

b) spese straordinarie a carico di entrambi.

La questione riguarda la regolamentazione dei rapporti economici tra gli ex coniugi e non anche le responsabilità verso il condominio.

In buona sostanza i proprietari dell'appartamento restano solidalmente obbligati verso il condominio, vediamo perché.

Per la compagine, che un appartamento sia di proprietà di una, due o più persone è un dato rilevante ma solamente fino ad un certo punto; rispetto a determinate ipotesi, infatti, quel gruppo è da considerarsi come un solo condomino.

L'amministratore, ad esempio, è tenuto ad avvisare dello svolgimento dell'assemblea tutti i comproprietari (con l'invio di un unico avviso o di tanti avvisi quanti sono i comproprietari, a seconda degli accordi con essi) ma all'assemblea potrà partecipare una sola persona.

È chiaro sul punto il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. che recita:

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

Lo stesso dicasi per le spese condominiali.

L'obbligazione verso il condominio è unica e tutti i comproprietari dell'appartamento sono chiamati a risponderne verso la compagine.

Ergo: se il coniuge assegnatario dell'alloggio non paga le spese ordinarie, l'amministratore potrà domandarle all'altro coniuge, oppure chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo solamente contro il primo, oppure ancora contro entrambi.

Quanto appena detta vale anche per l'eventuale escussione da parte del creditore del condominio.

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.:

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In pratica se il condominio risulta moroso verso un proprio fornitore e in conseguenza di ciò viene notificato all'amministratore un decreto ingiuntivo, questi potrà indicare al creditore il nome dei morosi (si segnala, tuttavia un recente orientamento della giurisprudenza di merito che ritiene lecito il pignoramento del c/c condominiale anche prima dell'escussione dei condomini morosi).

Se tra i morosi risultano esserci i coniugi separati, l'azione potrà essere diretta verso uno dei due, al di là degli accordi sulla ripartizione degli oneri condominiali intercorrente tra gli stessi in ragione del provvedimento di separazione.

In ogni caso è da escludersi che il creditore del condominio possa iniziare l'azione direttamente contro i condomini morosi; l'emissione del decreto ingiuntivo, infatti, dev'essere chiesta contro la parte creditrice, ossia contro la collettività condominiale.