Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Spese condominiali: come funzionano e ripartizioni tra condòmini

NEWS Ripartizione spese05 Febbraio 2019 ore 13:20
Quali sono le spese di condominio e come avviene il riparto; qual è la normativa di riferimento delle spese connesse alla gestione e all'uso delle parti comuni.

Le spese condominiali: premessa


La ripartizione delle spese condominiali è un argomento che spesso suscita dei contrasti all’interno di un condominio. Suddivisioni ritenute sbagliate o mancato pagamento di quanto dovuto, sono una delle cause principali di dissidi tra condomini e nei confronti dell’amministratore.

Al rispetto delle norme in materia sono interessati non solo i condomini ma anche gli amministratori, che cercano di applicare correttamente i criteri di riparto, per evitare di incorrere in quelle responsabilità che la legge pone a loro carico.

Conoscere le regole relative alla suddivisione delle spese condominiali tra i partecipanti al condominio è il primo passo per prevenire liti spiacevoli.
Vediamo cosa dice la legge al riguardo. Le regole sono stabilite in maniera chiara e precisa dal codice civile, tuttavia è necessario prendere in visione quanto disciplinato dal regolamento condominiale, se presente.

Spese da affontare quando si vive in condominio
Le norme contenute nel codice civile sono norme di carattere generale e trovano applicazione nel momento in cui non viene prevista una disciplina specifica, ovvero quando nel regolamento condominiale non vengono riportati dei criteri particolari di riparto.
Ricordiamo che il regolamento condominiale è vincolante per tutti i condomini e ad esso vengono allegate le tabelle millesimali di cui parleremo più avanti.

In questo articolo analizzeremo le norme che l’amministratore deve rispettare per la ripartizione degli oneri condominiali e quali sono i criteri da applicare.

Si definiscono spese condominiali quelle dovute dagli abitanti del condominio per il godimento, la conservazione e manutenzione delle parti comuni, ovvero le parti dell'edificio sulle essi hanno una proprietà indivisa.


Quali sono le spese condominiali e come avviene la suddivisione


Le spese condominiali trovano una disciplina normativa nell’articolo 1104, primo comma del codice civile che nell’ambito delle norme relative alla comunione afferma quanto segue:

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto Art. 1104, comma 1 cod.civ.


Ricordiamo che al condominio si applicano anche le norme dettate in materia di comunione.
L’articolo 1139 del codice civile infatti rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio.

L'articolo citato individua le tipologie di spese che devono essere ripartite tra chi ha una cosa in comune: si tratta delle spese per la conservazione e godimento della cosa in comune e delle spese più in generale deliberate a maggioranza.
Si afferma inoltre il principio della rinuncia alla cosa, volto a liberarsi delle spese ad essa connesse.

Passando alle norme specifiche che regolano la vita condominiale, dobbiamo menzionare l'articolo 1118 codice civile che così recita:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni , salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Art. 1118 cod.civ.

La norma in questione riconosce il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni in funzione del valore della singola unità immobiliare e sancisce il dovere inderogabile del partecipante alla comunione di contribuire alle spese per la loro conservazione.

Ripartizione spese condominiali
La norma che stabilisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali è l'articolo 1123 codice civile che afferma quanto segue:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». Art. 1123 cod. civ.

L'articolo menzionato individua le spese che devono essere ripartite tra i condomini e fissa le modalità di suddivisione secondo due criteri distinti: il criterio di proporzionalità e di utilizzo sui quali ci soffermeremo più avanti.

Il legislatore considera spese condominiali quelle:

- necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio;

- sostenute per la prestazione di servizi comuni;

- da sostenere per le modifiche alle parti comuni deliberate dall’assemblea.

Condominio e tabelle millesimali
Più in generale sono le spese relative alla gestione ordinaria o straordinaria delle parti comuni.
Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la gestione quotidiana dello stabile o connesse al suo normale utilizzo. Per fare degli esempi, si considerano spese ordinarie quelle relative al pagamento del portierato, della pulizia delle scale, sostituzione di lampadine, del riscaldamento o degli oneri per le polizze assicurative.

Sono spese straordinarie quelle dovute per interventi occasionali ed eccezionali.
Si pensi al rifacimento della facciata, alla sostituzione della caldaia o al rifacimento del tetto.
Si tratta di interventi finalizzati alla manutenzione straordinaria o a una ristrutturazione.


Ripartizione spese condominiali e criterio proporzionale


Per quanto concerne le modalità di effettuazione del riparto degli oneri condominiali l'articolo 1123 codice civile afferma che devono essere corrisposte in proporzione al valore della proprietà esclusiva, salvo che con convenzione venga stabilito diversamente.

Come viene stabilito il valore della proprietà?
È questa una questione fondamentale perché solo determinando il valore della proprietà si potrà calcolare la parte di spesa dovuta da ciascun condomino.
In base al criterio proporzionale la divisione che determina la partecipazione del singolo condomino alla spesa, viene effettuata in ragione dei millesimi della sua proprietà esclusiva.
Il condomino paga in base al valore del suo alloggio. Il valore della singola unità immobiliare viene definito con le tabelle millesimali.

È importante tener presente che le tabelle millesimali si basano oltre che sulla dimensione dell’appartamento anche su altre variabili come l’esposizione dell’immobile, la presenza o meno di terrazza o giardino, il piano di appartenenza.


Ripartizione delle spese secondo l'utilizzo


Il secondo criterio di ripartizione degli oneri condominiali è dato dall’uso delle parti comuni; non è detto che tutti i condomini utilizzino la cosa comune nella stessa maniera.

I partecipanti al condominio possono godere di beni e servizi in modo differente, a seconda delle esigenze e situazioni personali di ciascuno. In questi casi non sarebbe equo applicare il criterio proporzionale fondato sulle tabelle millesimali, senza tener conto potenziale utilizzo del bene.

Quando alcuni beni sono suscettibili di uso differenziato da parte dei condomini il contributo da essi dovuto deve essere ripartito in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Suddivisione spese condominio
Questo criterio può essere utilizzato in riferimento al consumo dell'acqua potabile. Stesso discorso può essere fatto per le spese relative all'uso delle scale e dell'ascensore. I proprietari degli immobili dei piani più in alto devono contribuire in misura maggiore.


Spese condominiali e natura giuridica dell'obbligazione


L'obbligazione di pagare le spese condominiali è strettamente connessa alla qualità di condomino e dunque alla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla singola unità immobiliare.
Ne consegue che questo onere sussiste fino a quando tale qualifica non venga meno, ad esempio in caso di vendita dell'appartamente da parte del suo proprietario.

Tuttavia, l'obbligo di corrispondere le spese condominiali sussiste in parte per un certo periodo, anche per colui che ha venduto l’immobile.

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede i diritto sull'unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.


Il riparto delle spese e la sua impugnazione


Il riparto delle spese condominiali deve essere approvato dall’assemblea di condominio ed è obbligatorio per ciascuno dei condomini. Sono fatti salvi i casi in cui la delibera è soggetta ad impugnazione.

Esso viene sottoposto all’attenzione dell’assemblea che dovrà pronunciarsi sulla base di un prospetto redatto dall’amministratore.

L’approvazione del riparto avviene con la maggioranza ordinaria per le deliberazioni assembleari. Nel caso in cui i condomini assenti o dissenzienti ritengano che siano state violate delle norme contenute nel regolamento condominiale o previste dal codice civile potranno impugnare la delibera per chiederne la sua invalidità.

riproduzione riservata
Articolo: Spese condominiali: natura, funzione e ripartizione
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 3 voti.

Spese condominiali: natura, funzione e ripartizione: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Matteo Mucè
    Matteo Mucè
    Giovedì 29 Dicembre 2011, alle ore 13:44
    Gentile Avvocato,sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano, con annesso ilterrazzo. Il condomino a me adiacente è anch'esso proprietario dellemedesime cose. Questi due terrazzi sono divisi da um muretto in comumead entrabi e sudi esso è montata una intelaiature di ferro e pannellu multistrato.A causa dei forti venti che abbiamo avuto ultimante nella nostra zona(Palermo) tale muretto ha subito dei danni, prevalentemente presentipiù sulla parte che da sulla mia terrazza. Proprio per questo motivo,il condomino proprietario del terrazzo a me adiacente si rifiuta dicontribuire alle spese per la riparazione.Può Lei avvocato darmi il suo parere su come dover procedere?Può il condomino in questione rifiutarsi di contribuire?Grazie.Cordiali saluti.Matteo Mucè
    rispondi al commento
  • Giuseppe Ambrosio
    Giuseppe Ambrosio
    Sabato 2 Gennaio 2010, alle ore 13:07
    Buongiornomi dice che criterio va utilizzato per la ripartizione delle spese legali-liquidazione parcella dell'avvocato nominato dal condominio-quello millesimale,od in parti uguali?grazie mille
    rispondi al commento
  • Gabriella
    Gabriella
    Lunedì 19 Ottobre 2009, alle ore 12:43
    Salve, per favore vorrei sapere se non abitando e non avendo la residenza nella città dove possiedo un appartamento, devo pagare tutte le voci delle spese condominiali..grazie
    rispondi al commento
  • LINO
    LINO
    Mercoledì 14 Ottobre 2009, alle ore 09:24
    Salve Avvocato, gradirei se possibile una piccola precisazzione.Le ammende derivanti dalla errata raccolta differenziatainviata al condominio, e a carico del proprietario dell'immobile locato, oppure all'inquilino ?? premesso che l'inquilino paga gia' per proprio conto la tassa rifiuti.Grazie Lino
    rispondi al commento
  • Laura Messina
    Laura Messina
    Giovedì 1 Ottobre 2009, alle ore 10:47
    Buongiorno avvocato,sn un'inquilina ke lascerà l'appartamento al proprietaria dopo la rikiesta disdetta di 6 mesi,volevo sapere se sn obbligata a pagare l'intero importo di pulizia della caldaia(abbiamo il riscaldamento centralizzato)visto ke ne usufruirò solamente di 3 mesi,oppure posso rikiedere al prossimo inquilino di fare metà per uno!e se questo futuro inquilino nn c sarà se posso rikiedee la metà al proprietario.in attesa di una sua risposta le porgo i miei più cordiali saluti e ringraziamenti! Messina Laura
    rispondi al commento
  • Stefania
    Stefania
    Mercoledì 23 Settembre 2009, alle ore 13:18
    Salve Avvocato,vorrei che mi chiarisse una cosa.Alcuni anni fa i miei genitori hanno acquisito per usocapione un appartamento all'interno di una stabile a sua volta appartente agli altri condomini in modo ancora non ufficialmente suddiviso.Mi spiego meglio,non tenendo conto di questo appartamento ottenuto via usocapione,il restante palazzo appartiene a tutti ma non è ufficialmente suddiviso ai 5 proprietari.Poco tempo fa sono stati effetuati dei lavori di restauro di questo palazzo a cui tutti i proprietari hanno partecipato compresi i miei genitori,pagando ciascuno la parte che riguadava il condomino da vicino.ultimamente ci si è accorti che il lavoro allestito a livello di un appartamento,non utilizzato dagli altri è tutto da rifare.Il pagamento dei nuovi lavori deve interessare anche gli altri condomini o solo la persona proprietaria di quell'appartamento?in più vorrei chiederle....l'acquisizione per usocapione deve coinvolgere anche i miei genitori nella ristrutturazione di parti dell'edificio alle quali i miei genitori non hanno libero accesso perchè non proprietari originari come tutti gli altri?Le parti di edificio che sottintendo sono cantine e terrazza comune delle quali i miei genitori non hanno mai avuto ne prima nè dopo l'usocapione?La ringrazio della sua attenzione e spero possa rispondermi.Cordiali saluti.Stefania
    rispondi al commento
  • Mario Gattari
    Mario Gattari
    Venerdì 18 Settembre 2009, alle ore 18:11
    Buonasera avvocatoNel mio condominio il lastrico di 70 mq. è suddiviso sopra a metà tra due condomini sotto invece è diviso da tre condomini con superfici diverse:il primo ha tutto il garage coperto dal lastrico 55 mq.il secondo ha una porzione di 10 mq. coperta dal lastrico il restante (60 mq.) è sotto il tetto di cui paga la quota millesimaleil terzo ha la porzione rispettivamente di 5 mq. e 55 mq.I millesimi sono già stati approvati ma solo di tipo generale, non per la ripartizione spese del lastrico solareSi devono rifare millesimi?Si può estrapolare il valore dei millesimi relativi alla porzione garage presente nei millesimi gia approvati ma il valore è di tutta la sua superficie (quindi 55,70 e 60mq.)?Si può ripartire le spese in base ai soli mq. senza la'approvazione dei condomini?grazie cordiali salutimario gattari
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
REGISTRATI COME UTENTE
309.293 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Pratiche detrazioni fiscali
    Pratiche detrazioni fiscali...
    500.00
  • Colori tapparelle alluminio
    Colori tapparelle alluminio...
    5.00
  • Adeguamento antincendio autorimesse Condominiali
    Adeguamento antincendio...
    250.00
  • Porta basculante blindata
    Porta basculante blindata...
    690.00
  • Robot aspirapolvere Samsung Powerbot
    Robot aspirapolvere samsung...
    282.00
  • Ventilatore da soffitto Vortice
    Ventilatore da soffitto vortice...
    122.02
Notizie che trattano Spese condominiali: natura, funzione e ripartizione che potrebbero interessarti


Spese ascensore in condominio: spettano anche a chi abita al piano terra

Parti comuni - Suddivisione delle spese per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore. Sono dovute anche da chi ha un locale o negozio con accesso diretto a piano terra.

È possibile la formazione di un regolamento condominiale giudiziale?

Regolamento condominiale - In questo articolo viene approfondita la questione relativa alla possibilità, per ogni condomino, di chiedere la formazione di un regolamento condominiale giudiziale.

Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Regolamento condominiale - Il regolamento condominiale non dev'essere rispettato dall'inquilino se il proprietario non l'ha accettato o se non c'è uno specifico accordo

La modifica delle tabelle millesimali contrattuali

Tabelle millesimali - La modificazione delle tabelle millesimali contrattuali deve avvenire con il consenso di tutti i condomini.Diversamente la deliberazione di modifca è nulla.

Condòmini sempre più esposti ai creditori del condominio

Parti comuni - Qualora i creditori del condominio siano insoddisfatti sono pignorabili le quote del singolo condomino anche se non moroso. Le novità della Corte di Cassazione.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese

Condominio - Nel condominio Alfa per lunghi anni, in ragion delle disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, le spese per il riscaldamento sono state ripartite

Spese condominiali contestate

Ripartizione spese - Le spese condominiali devono essere pagate perché si è proprietario di un'unità immobiliare ubicata in condominio. Chi e in che modo può contestarle se le ritiene errate?

Spese condominiali per la casa coniugale

Condominio - Marito e moglie sono proprietari (in comunione dei beni) di un?unità immobiliare ubicata in condominio

Regolamento di condominio e animali, cosa dice la Cassazione

Regolamento condominiale - È usuale che nei regolamenti condominiali ci si imbatta nella clausola che recita: vietata la detenzione di animali domestici. Un'indubbia limitazione del diritto d'uso della propria unità immobiliare.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img robbie1956
A corredo del mio appartamento vi è già un garage detenuto in proprietà indivisa con altro condomino.L'accesso al box con una autovettura, anche piccola,...
robbie1956 25 Luglio 2007 ore 07:03 5
Img anonimo
Buongiorno,e grazie in anticipo a chi saprà dipanare alcuni dei miei dubbi.Vi spiego le mie perplessità:sono proprietario di una maisonette in una palazzina da 4...
anonimo 06 Novembre 2008 ore 08:21 2
Img nicodemus
Buona giornata a tutti.Questo è la mia prima partecipazione al forum, e Vi ringrazio in anticipo per la disponibilità accordatami.Il quesito è il seguente:Il...
nicodemus 08 Febbraio 2011 ore 08:03 6
Img kito
Salve a tutti,qualcuno sa come si ripartisce correttamente la bolletta dei consumiidrici?C'è qualche software o foglio di calcolo in Excel?Grazie.So che è compito...
kito 12 Giugno 2006 ore 07:41 9
Img lmontuschi
Ciao!ho comprato un appartamento in un condominio composto da :6 appartamenti ... i proprietari sono 5.sotto ci sono 2 negozi di un altro proprietario ...è obbligatorio...
lmontuschi 04 Luglio 2006 ore 13:12 1