Spese condominiali: natura, funzione e ripartizione

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Le spese condominiali sono un argomento che crea spesso discussione ed altrettanto spesso genera contenzioso: alle volte troppo alte, in qualche circostanza
31 Agosto 2009 ore 17:59
Avv. Alessandro Gallucci
Le spese condominiali sono un argomento che crea spesso discussione ed altrettanto spesso genera contenzioso: alle volte troppo alte, in qualche circostanza poco comprensibili, comunque e sempre indesiderate!
Vale la pena capire qual è il loro fondamento giuridico, la loro funzione principale e come si debbano suddividere tra i vari condomini.
Possedere un appartamento in condominio porta con sà la necessità di partecipare alla gestione delle parti comuni dello stabile. Tale gestione dei beni comuni comporta dei costi a cui tutti i condomini debbono partecipare ed ai quali non ci si può sottrarre mediante la rinuncia al diritto sulle cose comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.). Ciò che viene a crearsi, quindi, è un rapporto obbligatorio tra il singolo condomino ed il complesso condominiale in relazione al pagamento dei c.d. oneri condominiali.
Gli studiosi di diritto condominiale, all'unisono con la giurisprudenza di Cassazione, reputano le obbligazioni condominiali delle obbligazioni c.d. propter rem. In sostanza si ritiene che l'obbligazione (nel caso che ci riguarda quella di contribuire alla gestione e conservazione dei beni comuni) sorga per il solo fatto di essere titolari di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.) su di un'unità immobiliare. Con la stessa automaticità con la quale sorge, così nel caso di trasferimento del diritto reale l'obbligazione cambia titolare passando in capo al nuovo proprietario dell'appartamento. Qui è importante una precisazione; questo trasferimento non riguarda le obbligazioni già sorte e non adempiute ma è relativa solo a quelle future. Così se il venditore di un'unità immobiliare ha accumulato dei debiti nei confronti del condominio questi saranno imputabili solo a lui e non anche al compratore. In questo sistema d'individuazione del debitore nei rapporti con il condominio l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. – che prevede la solidarietà tra venditore e compratore per le spese condominiali dell'anno precedente e di quello in cui è avvenuta la cessione – rappresenta un'eccezione al criterio generale. Si tratta di una norma dettata per garantire il condominio dalla perdita di eventuali arretrati più difficilmente recuperabili una volta che il debitore non sia più anche condomino. Vale la pena rammentare, infatti, che il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.) è ottenibile solo contro chi è l'attuale condomino e non anche contro chi è già stato condomino. È chiaro allora che recuperare il credito da un qualsiasi debitore comporta l'esperimento di normali azioni giudiziarie (es. citazione o decreto ingiuntivo senza provvisoria esecuzione) con intuibile allungamento dei tempi.
Altrettanto prevedibile è la funzione svolta dalle spese condominiali. Il passare del tempo e l'utilizzo delle strutture, infatti, porta con sà il logorio delle stesse. In tale contesto è naturale che si debbano effettuare degli interventi volti a mantenere in buono stato le parti comuni di uno stabile. Le spese, quindi, si caratterizzano quale naturale conseguenza della necessaria manutenzione e conservazione della parti comuni dell'edificio.
L'argomento che sicuramente creare maggiori tensioni nell'ambito di un condominio è quello della ripartizione delle spese condominiali. Si è detto che lo strumento di ripartizione delle spese è rappresentato dalle tabelle millesimali. Esse potranno contenere due diversi criteri di suddivisione degli oneri: a) quello legale ossia prevedere la partecipazione alle spese nel rispetto del rapporto di proporzionalità tra unità di proprietà esclusiva e parti comuni; b) quello convenzionale, cioè un criterio di ripartizione stabilito sulla base di un accordo tra tutti i partecipanti al condominio.
Nel caso di scelta del criterio legale, l'amministratore sarà tenuto a rispettare alcune regole in relazione al tipo di spesa che si andrà a ripartire. Così ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. È il classico criterio di ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà. Per fare un esempio le spese relative al compenso dell'amministratore sono ripartite sulla base del criterio succitato in quanto concernenti la prestazione di servizi nell'interesse comune.
Molto spesso, però, la particolare conformazione dello stabile crea una effettiva differenziazione delle facoltà d'uso delle parti comuni. Èil caso previsto dai commi secondo e terzo dell'art. 1123 c.c.
Partiamo dal secondo comma. Secondo tale norma “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”. Si tratta del criterio di ripartizione in base all'uso. L'applicazione di questo principio ha spesso creato dei problemi. Per fare un esempio ricorrente nella pratica quotidiana, molti condomini ritengono di non dover pagare le spese di pulizia delle scale perchà abitando a piano terra, e avendo anche un ingresso indipendente, le usano poco. La Cassazione è intervenuta specificando che ripartire le spese sulla base dell'uso che ciascuno può fare dei beni comuni significa verificare la oggettiva struttura dell'immobile e la relazione tra l'unità di proprietà esclusiva ed il bene o servizio comune cui si riferisce la contribuzione. A nulla vale l'uso soggettivo più o meno intenso fatto dal singolo condomino (Cass. 13161 del 1991). Questo principio, valevole in via generale, trova due specificazioni legislative negli artt. 1124 e 1126 c.c. In particolare l'art. 1124, relativo alle spese per manutenzione e ricostruzione scale (applicabile in via analogica anche per le spese ascensore) recita:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
L'art. 1126 c.c. concernete le spese per la ripartizione del lastrico solare recita:
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Infine il terzo comma dell'art. 1123 c.c. regolamenta l'ipotesi del c.d. condominio parziale, ossia di un edificio caratterizzato dalla presenza di parti (es. scale ascensori, box) fruibili solo da una parte dei condomini. In tal caso “le spese relative alla loro [cioè dei beni comuni solo ad alcuni condomini n.d.A.] manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

Spese condominialiLe spese condominiali sono un argomento che crea spesso discussione ed altrettanto spesso genera contenzioso: in alcuni casi troppo alte, in qualche circostanza poco comprensibili, comunque e sempre indesiderate!

Vale la pena capire qual è il loro fondamento giuridico, la loro funzione principale e come si debbano suddividere tra i vari condomini.

Possedere un appartamento in condominio porta con sà la necessità di partecipare alla gestione delle parti comuni dello stabile.

Tale gestione dei beni comuni comporta dei costi a cui tutti i condomini debbono partecipare ed ai quali non ci si può sottrarre mediante la rinuncia al diritto sulle cose comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.).

Ciò che viene a crearsi, quindi, è un rapporto obbligatorio tra il singolo condomino ed il complesso condominiale in relazione al pagamento dei c.d. oneri condominiali.

Gli studiosi di diritto condominiale, all'unisono con la giurisprudenza di Cassazione, reputano le obbligazioni condominiali delle obbligazioni c.d. propter rem.

In sostanza si ritiene che l'obbligazione (nel caso che ci riguarda quella di contribuire alla gestione e conservazione dei beni comuni) sorga per il solo fatto di essere titolari di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.) su di un'unità immobiliare.

Con la stessa automaticità con la quale sorge, così nel caso di trasferimento del diritto reale l'obbligazione cambia titolare passando in capo al nuovo proprietario dell'appartamento.

Qui è importante una precisazione; questo trasferimento non riguarda le obbligazioni già sorte e non adempiute ma è relativa solo a quelle future. Così se il venditore di un'unità immobiliare ha accumulato dei debiti nei confronti del condominio questi saranno imputabili solo a lui e non anche al compratore.

In questo sistema d'individuazione del debitore nei rapporti con il condominio l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. – che prevede la solidarietà tra venditore e compratore per le spese condominiali dell'anno precedente e di quello in cui è avvenuta la cessione – rappresenta un'eccezione al criterio generale.

Spese condominialiSi tratta di una norma dettata per garantire il condominio dalla perdita di eventuali arretrati più difficilmente recuperabili una volta che il debitore non sia più anche condomino. Vale la pena rammentare, infatti, che il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.) è ottenibile solamente contro chi è l'attuale condomino e non anche contro chi è già stato condomino.

È chiaro allora che recuperare il credito da un qualsiasi debitore comporta l'esperimento di normali azioni giudiziarie (es. citazione o decreto ingiuntivo senza provvisoria esecuzione) con intuibile allungamento dei tempi.

Altrettanto prevedibile è la funzione svolta dalle spese condominiali. Il passare del tempo e l'utilizzo delle strutture, infatti, porta con sà il logorio delle stesse.

In tale contesto è naturale che si debbano effettuare degli interventi volti a mantenere in buono stato le parti comuni di uno stabile.

Le spese, quindi, si caratterizzano quale naturale conseguenza della necessaria manutenzione e conservazione della parti comuni dell'edificio.

L'argomento che sicuramente creare maggiori tensioni nell'ambito di un condominio è quello della ripartizione delle spese condominiali.

Si è detto che lo strumento di ripartizione delle spese è rappresentato dalle tabelle millesimali.

Esse potranno contenere due diversi criteri di suddivisione degli oneri: a) quello legale ossia prevedere la partecipazione alle spese nel rispetto del rapporto di proporzionalità tra unità di proprietà esclusiva e parti comuni; b) quello convenzionale, cioè un criterio di ripartizione stabilito sulla base di un accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

Nel caso di scelta del criterio legale, l'amministratore sarà tenuto a rispettare alcune regole in relazione al tipo di spesa che si andrà a ripartire.

Così ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

È il classico criterio di ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà.

Per fare un esempio le spese relative al compenso dell'amministratore sono ripartite sulla base del criterio succitato in quanto concernenti la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Molto spesso, però, la particolare conformazione dello stabile crea una effettiva differenziazione delle facoltà d'uso delle parti comuni. È il caso previsto dai commi secondo e terzo dell'art. 1123 c.c.

Partiamo dal secondo comma. Secondo tale norma se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Si tratta del criterio di ripartizione in base all'uso. L'applicazione di questo principio ha spesso creato dei problemi.

Per fare un esempio, ricorrente nella pratica quotidiana, molti condomini ritengono di non dover pagare le spese di pulizia delle scale perchà abitando a piano terra, e avendo anche un ingresso indipendente, le usano poco.

La Cassazione è intervenuta specificando che ripartire le spese sulla base dell'uso che ciascuno può fare dei beni comuni significa verificare la oggettiva struttura dell'immobile e la relazione tra l'unità di proprietà esclusiva ed il bene o servizio comune cui si riferisce la contribuzione. A nulla vale l'uso soggettivo più o meno intenso fatto dal singolo condomino (Cass. n. 13161 del 1991).

Questo principio, valevole in via generale, trova due specificazioni legislative negli artt. 1124 e 1126 c.c.

Spese condominialiIn particolare l'art. 1124, relativo alle spese per manutenzione e ricostruzione scale (applicabile in via analogica anche per le spese ascensore) recita:

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo .

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

L'art. 1126 c.c. concernete le spese per la ripartizione del lastrico solare recita:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Infine il terzo comma dell'art. 1123 c.c. regolamenta l'ipotesi del c.d. condominio parziale, ossia di un edificio caratterizzato dalla presenza di parti (es. scale ascensori, box) fruibili solo da una parte dei condomini.

In tal caso le spese relative alla loro [cioè dei beni comuni solo ad alcuni condomini n.d.A.] manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

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  • Matteo Mucè
    Matteo Mucè
    Giovedì 29 Dicembre 2011, alle ore 13:44
    Gentile Avvocato,sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano, con annesso ilterrazzo. Il condomino a me adiacente è anch'esso proprietario dellemedesime cose. Questi due terrazzi sono divisi da um muretto in comumead entrabi e sudi esso è montata una intelaiature di ferro e pannellu multistrato.A causa dei forti venti che abbiamo avuto ultimante nella nostra zona(Palermo) tale muretto ha subito dei danni, prevalentemente presentipiù sulla parte che da sulla mia terrazza. Proprio per questo motivo,il condomino proprietario del terrazzo a me adiacente si rifiuta dicontribuire alle spese per la riparazione.Può Lei avvocato darmi il suo parere su come dover procedere?Può il condomino in questione rifiutarsi di contribuire?Grazie.Cordiali saluti.Matteo Mucè
    rispondi al commento
  • Giuseppe Ambrosio
    Giuseppe Ambrosio
    Sabato 2 Gennaio 2010, alle ore 13:07
    Buongiornomi dice che criterio va utilizzato per la ripartizione delle spese legali-liquidazione parcella dell'avvocato nominato dal condominio-quello millesimale,od in parti uguali?grazie mille
    rispondi al commento
  • Gabriella
    Gabriella
    Lunedì 19 Ottobre 2009, alle ore 12:43
    Salve, per favore vorrei sapere se non abitando e non avendo la residenza nella città dove possiedo un appartamento, devo pagare tutte le voci delle spese condominiali..grazie
    rispondi al commento
  • LINO
    LINO
    Mercoledì 14 Ottobre 2009, alle ore 09:24
    Salve Avvocato, gradirei se possibile una piccola precisazzione.Le ammende derivanti dalla errata raccolta differenziatainviata al condominio, e a carico del proprietario dell'immobile locato, oppure all'inquilino ?? premesso che l'inquilino paga gia' per proprio conto la tassa rifiuti.Grazie Lino
    rispondi al commento
  • Laura Messina
    Laura Messina
    Giovedì 1 Ottobre 2009, alle ore 10:47
    Buongiorno avvocato,sn un'inquilina ke lascerà l'appartamento al proprietaria dopo la rikiesta disdetta di 6 mesi,volevo sapere se sn obbligata a pagare l'intero importo di pulizia della caldaia(abbiamo il riscaldamento centralizzato)visto ke ne usufruirò solamente di 3 mesi,oppure posso rikiedere al prossimo inquilino di fare metà per uno!e se questo futuro inquilino nn c sarà se posso rikiedee la metà al proprietario.in attesa di una sua risposta le porgo i miei più cordiali saluti e ringraziamenti! Messina Laura
    rispondi al commento
  • Stefania
    Stefania
    Mercoledì 23 Settembre 2009, alle ore 13:18
    Salve Avvocato,vorrei che mi chiarisse una cosa.Alcuni anni fa i miei genitori hanno acquisito per usocapione un appartamento all'interno di una stabile a sua volta appartente agli altri condomini in modo ancora non ufficialmente suddiviso.Mi spiego meglio,non tenendo conto di questo appartamento ottenuto via usocapione,il restante palazzo appartiene a tutti ma non è ufficialmente suddiviso ai 5 proprietari.Poco tempo fa sono stati effetuati dei lavori di restauro di questo palazzo a cui tutti i proprietari hanno partecipato compresi i miei genitori,pagando ciascuno la parte che riguadava il condomino da vicino.ultimamente ci si è accorti che il lavoro allestito a livello di un appartamento,non utilizzato dagli altri è tutto da rifare.Il pagamento dei nuovi lavori deve interessare anche gli altri condomini o solo la persona proprietaria di quell'appartamento?in più vorrei chiederle....l'acquisizione per usocapione deve coinvolgere anche i miei genitori nella ristrutturazione di parti dell'edificio alle quali i miei genitori non hanno libero accesso perchè non proprietari originari come tutti gli altri?Le parti di edificio che sottintendo sono cantine e terrazza comune delle quali i miei genitori non hanno mai avuto ne prima nè dopo l'usocapione?La ringrazio della sua attenzione e spero possa rispondermi.Cordiali saluti.Stefania
    rispondi al commento
  • Mario Gattari
    Mario Gattari
    Venerdì 18 Settembre 2009, alle ore 18:11
    Buonasera avvocatoNel mio condominio il lastrico di 70 mq. è suddiviso sopra a metà tra due condomini sotto invece è diviso da tre condomini con superfici diverse:il primo ha tutto il garage coperto dal lastrico 55 mq.il secondo ha una porzione di 10 mq. coperta dal lastrico il restante (60 mq.) è sotto il tetto di cui paga la quota millesimaleil terzo ha la porzione rispettivamente di 5 mq. e 55 mq.I millesimi sono già stati approvati ma solo di tipo generale, non per la ripartizione spese del lastrico solareSi devono rifare millesimi?Si può estrapolare il valore dei millesimi relativi alla porzione garage presente nei millesimi gia approvati ma il valore è di tutta la sua superficie (quindi 55,70 e 60mq.)?Si può ripartire le spese in base ai soli mq. senza la'approvazione dei condomini?grazie cordiali salutimario gattari
    rispondi al commento
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