Spese condominiali: come funzionano e ripartizioni tra condòmini

Le spese condominiali: premessa

La ripartizione delle spese condominiali è un argomento che spesso suscita dei contrasti all'interno di un condominio. Suddivisioni ritenute sbagliate o mancato pagamento di quanto dovuto, sono una delle cause principali di dissidi tra condomini e nei confronti dell'amministratore.

Al rispetto delle norme in materia sono interessati non solo i condomini ma anche gli amministratori, che cercano di applicare correttamente i criteri di riparto, per evitare di incorrere in quelle responsabilità che la legge pone a loro carico.

Conoscere le regole relative alla suddivisione delle spese condominiali tra i partecipanti al condominio è il primo passo per prevenire liti spiacevoli.
Vediamo cosa dice la legge al riguardo. Le regole sono stabilite in maniera chiara e precisa dal codice civile, tuttavia è necessario prendere in visione quanto disciplinato dal regolamento condominiale, se presente.


Le norme contenute nel codice civile sono norme di carattere generale e trovano applicazione nel momento in cui non viene prevista una disciplina specifica, ovvero quando nel regolamento condominiale non vengono riportati dei criteri particolari di riparto.
Ricordiamo che il regolamento condominiale è vincolante per tutti i condomini e ad esso vengono allegate le tabelle millesimali di cui parleremo più avanti.

In questo articolo analizzeremo le norme che l'amministratore deve rispettare per la ripartizione degli oneri condominiali e quali sono i criteri da applicare.

Si definiscono spese condominiali quelle dovute dagli abitanti del condominio per il godimento, la conservazione e manutenzione delle parti comuni, ovvero le parti dell'edificio sulle essi hanno una proprietà indivisa.

Quali sono le spese condominiali e come avviene la suddivisione

Le spese condominiali trovano una disciplina normativa nell'articolo 1104, primo comma del codice civile che nell'ambito delle norme relative alla comunione afferma quanto segue:

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto Art. 1104, comma 1 cod.civ.

Ricordiamo che al condominio si applicano anche le norme dettate in materia di comunione.
L'articolo 1139 del codice civile infatti rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio.

L'articolo citato individua le tipologie di spese che devono essere ripartite tra chi ha una cosa in comune: si tratta delle spese per la conservazione e godimento della cosa in comune e delle spese più in generale deliberate a maggioranza.
Si afferma inoltre il principio della rinuncia alla cosa, volto a liberarsi delle spese ad essa connesse.

Passando alle norme specifiche che regolano la vita condominiale, dobbiamo menzionare l'articolo 1118 codice civile che così recita:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Art. 1118 cod.civ.

La norma in questione riconosce il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni in funzione del valore della singola unità immobiliare e sancisce il dovere inderogabile del partecipante alla comunione di contribuire alle spese per la loro conservazione.


La norma che stabilisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali è l'articolo 1123 codice civile che afferma quanto segue:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». Art. 1123 cod. civ.

L'articolo menzionato individua le spese che devono essere ripartite tra i condomini e fissa le modalità di suddivisione secondo due criteri distinti: il criterio di proporzionalità e di utilizzo sui quali ci soffermeremo più avanti.

Il legislatore considera spese condominiali quelle:

- necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio;

- sostenute per la prestazione di servizi comuni;

- da sostenere per le modifiche alle parti comuni deliberate dall'assemblea.


Più in generale sono le spese relative alla gestione ordinaria o straordinaria delle parti comuni.
Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la gestione quotidiana dello stabile o connesse al suo normale utilizzo. Per fare degli esempi, si considerano spese ordinarie quelle relative al pagamento del portierato, della pulizia delle scale, sostituzione di lampadine, del riscaldamento o degli oneri per le polizze assicurative.

Sono spese straordinarie quelle dovute per interventi occasionali ed eccezionali.
Si pensi al rifacimento della facciata, alla sostituzione della caldaia o al rifacimento del tetto.
Si tratta di interventi finalizzati alla manutenzione straordinaria o a una ristrutturazione.

Ripartizione spese condominiali e criterio proporzionale

Per quanto concerne le modalità di effettuazione del riparto degli oneri condominiali l'articolo 1123 codice civile afferma che devono essere corrisposte in proporzione al valore della proprietà esclusiva, salvo che con convenzione venga stabilito diversamente.

Come viene stabilito il valore della proprietà?
È questa una questione fondamentale perché solo determinando il valore della proprietà si potrà calcolare la parte di spesa dovuta da ciascun condomino.
In base al criterio proporzionale la divisione che determina la partecipazione del singolo condomino alla spesa, viene effettuata in ragione dei millesimi della sua proprietà esclusiva.
Il condomino paga in base al valore del suo alloggio. Il valore della singola unità immobiliare viene definito con le tabelle millesimali.

È importante tener presente che le tabelle millesimali si basano oltre che sulla dimensione dell'appartamento anche su altre variabili come l'esposizione dell'immobile, la presenza o meno di terrazza o giardino, il piano di appartenenza.

Ripartizione delle spese secondo l'utilizzo

Il secondo criterio di ripartizione degli oneri condominiali è dato dall'uso delle parti comuni; non è detto che tutti i condomini utilizzino la cosa comune nella stessa maniera.

I partecipanti al condominio possono godere di beni e servizi in modo differente, a seconda delle esigenze e situazioni personali di ciascuno. In questi casi non sarebbe equo applicare il criterio proporzionale fondato sulle tabelle millesimali, senza tener conto potenziale utilizzo del bene.

Quando alcuni beni sono suscettibili di uso differenziato da parte dei condomini il contributo da essi dovuto deve essere ripartito in proporzione all'uso che ciascuno può farne.


Questo criterio può essere utilizzato in riferimento al consumo dell'acqua potabile. Stesso discorso può essere fatto per le spese relative all'uso delle scale e dell'ascensore. I proprietari degli immobili dei piani più in alto devono contribuire in misura maggiore.

Spese condominiali e natura giuridica dell'obbligazione

L'obbligazione di pagare le spese condominiali è strettamente connessa alla qualità di condomino e dunque alla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla singola unità immobiliare.
Ne consegue che questo onere sussiste fino a quando tale qualifica non venga meno, ad esempio in caso di vendita dell'appartamente da parte del suo proprietario.

Tuttavia, l'obbligo di corrispondere le spese condominiali sussiste in parte per un certo periodo, anche per colui che ha venduto l'immobile.

Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede i diritto sull'unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Il riparto delle spese e la sua impugnazione

Il riparto delle spese condominiali deve essere approvato dall'assemblea di condominio ed è obbligatorio per ciascuno dei condomini. Sono fatti salvi i casi in cui la delibera è soggetta ad impugnazione.

Esso viene sottoposto all'attenzione dell'assemblea che dovrà pronunciarsi sulla base di un prospetto redatto dall'amministratore.

L'approvazione del riparto avviene con la maggioranza ordinaria per le deliberazioni assembleari. Nel caso in cui i condomini assenti o dissenzienti ritengano che siano state violate delle norme contenute nel regolamento condominiale o previste dal codice civile potranno impugnare la delibera per chiederne la sua invalidità.