Simulazione di vendita: di cosa si tratta

È possibile simulare una vendita?

Ipotizziamo che Tizio per vedersi riconosciuta la proprietà esclusiva di un immobile a seguito di separazione di fatto, affermi che l'atto di vendita da lui precedentemente sottoscritto in qualità di acquirente dissimulava in realtà una donazione.

Cosa può fare se la ex moglie, assumendo di essere in regime di comunione dei beni, contesti la simulazione della vendita ritenendo l'immobile di proprietà comune?

Nella fattispecie si configura l'istituto della simulazione di un contratto.
Vediamo di cosa si tratta e quali sono i suoi effetti.

Che cos'è la simulazione di un contratto

Con la simulazione di un contratto le parti creano con un accordo soltanto le parvenze esteriori di quel contratto. La legge ammette la simulazione di un contratto poiché ne prevede una disciplina specifica mediante le norme contenute nel codice civile all'articolo 1414 e seguenti.


La simulazione è il negozio con il quale le parti fingono di sottoscrivere un determinato contratto ma nella realtà non hanno alcuna intenzione di portare a termine l'operazione. Si ha dunque una divergenza tra la volontà e la dichiarazione.

Vi sono due tipologie diverse di simulazione:

• la simulazione assoluta in base alla quale le parti non vogliono che vengano prodotti gli effetti del contratto;
  
  
• la simulazione relativa in base alla quale le parti, come nella fattispecie considerata, vogliono che si producano gli effetti di un contratto di tipo diverso. Approfondiamo meglio la differenza.
  
  
  

La simulazione assoluta

La simulazione assoluta ricorre quando le parti concludono un contratto e, con separato e segreto accordo, dichiarano di non volerne alcun effetto.

Si simula la vendita di un immobile ma la casa resta di proprietà del venditore.
Il trasferimento simulato ha il solo scopo di far apparire uscito dal patrimonio dell'alienta l'immobile, al fine di evitare azioni esecutive da parte dei creditori.

Il loro intento dunque è quello di creare, di fronte a terzi, le parvenze del trasferimento della proprietà dall'una all'altra parte o l'apparenza del sorgere di un'obbligazione.

La simulazione relativa

La simulazione relativa si ha quando le parti creano l'apparenza di un contratto (contratto simulato) diverso da quello che esse effettivamente vogliono (contratto dissimulato).


Si hanno dunque due contratti: quello simulato, destinato ad apparire all'esterno nonché il contratto dissimulato, ovvero il contratto realmente voluto dalle parti.

Il primo può essere diverso dal secondo per tre ordini di ragioni:

• per tipologia contrattuale ed è il caso in cui si simula una vendita mentre in realtà si vuole una donazione (donazione dissimulata);
  
  
• per contenuto quando, ad esempio, in una vendita può essere simulato il prezzo;
  
  
• per i soggetti partecipanti al contratto (la cosiddetta interposizione fittizia)

Il contratto simulato deve avere i requisiti sostanziali e formali del contratto dissimulato.

Il contratto simulato per tipologia contrattuale è il caso che qui portiamo ad esempio. Dunque qualora si voglia stipulare una donazione cui corrisponde in apparenza una compravendita, il contratto deve essere redatto per iscritto nella forma dell'atto pubblico con la presenza di due testimoni.

Accordo di simulazione

La volontà di concludere un contratto simulato risulta da un apposito atto detto accordo di simulazione.

Nel caso della simulazione assoluta le parti dichiarano di non voler affatto il contratto simulato. Non vogliono, ad esempio la vendita conclusa e il bene venduto resta di proprietà del venditore simulato.

Nel caso della simulazione relativa le parti dichiarano di volere, in luogo del contratto simulato, un diverso contratto. Ad esempio, al posto della vendita l'alienante simulato intende donare il bene con la conseguenza che l'acquirente non sarà obbligato a versare il prezzo.

Specifichiamo che l'accordo simulatorio può essere contestuale o precedente rispetto alla stipula del negozio simulato; ciò che conta è che sia ad esso collegato.

La simulazione: effetti tra le parti

La simulazione determina effetti completamente diversi tra le parti rispetto ai terzi.

Fra le parti il contratto simulato (la vendita nel nostro caso) è inefficace, ovvero non produce i suoi effetti. Nel caso di simulazione relativa all'inefficacia del contratto simulato corrisponde l'efficacia del contratto dissimulato (nel nostro caso la donazione), sempre che sussistano i requisiti di sostanza e forma richiesti dalla legge per la sua validità.

La simulazione: effetti rispetto ai terzi

Diverso discorso deve essere effettuato rispetto ai terzi. Nei loro confronti il contratto simulato può essere talvolta inefficace e talaltra efficace.

È inefficace rispetto a quei terzi i cui diritti sono pregiudicati dalla simulazione.
È efficace per quei terzi non danneggiati dalla vicenda che, in buona fede, hanno fatto affidamento sull'apparenza creata dal contratto simulato.

L'azione di simulazione

Venendo al caso trattato dobbiamo chiederci se nei confronti dell'ex coniuge, pregiudicato dalla simulazione, possa ritenersi valida la compravendita.

Dunque, all'interesse di Tizio che intende far vale la simulazione dell'acquisto si contrappone quello dell'ex coniuge, in comunione dei beni, a non vedersi sottratto l'immobile.

Precisiamo che chi intende invocare l'inefficia del contratto simulato potrà agire davanti al giudice affinché venga accertata l'esistenza del contratto dissimulato (nella fattispecie la donazione).

A tal fine Tizio, quale parte contraente della vendita apparente, dovrà fornire prova della simulazione e dimostrare che il venditore voleva produrre gli effetti di una donazione, come tale non rientrante nella comunione dei beni.

Poiché l'ex coniuge non rientra tra i terzi tutelati, di cui all'articolo 1415 primo comma, nei confronti dei quali il contratto simulato è efficace, nella fattispecie la donazione potrà esplicare i suoi effetti. La proprietà dell'immobile non potrà essere riconosciuta all'ex coniuge non rientrando in comunione dei beni.