Rogito notarile, forma, trascrizione e invalidità

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L'atto notarile di compravendita di una casa, comunemente chiamato rogito, può essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Come può essere annullato?
24 Febbraio 2013 ore 10:50
Avv. Alessandro Gallucci

Rogito notarileL'atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte formalità, da un notaio che fa prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti (così definito su Wikipedia).

Quello più conosciuto tra i tanti è il contratto di compravendita delle unità immobiliari.

Ai sensi dell'art. 1350 c.c., che disciplina la forma degli atti, devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, tra gli altri, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili .


Importanza del rogito notarile


Ci si domanda spesso se, ad esempio, una compravendita di un immobile debba per forza essere stipulata davanti ad un notaio.

La risposta è positiva proprio per quanto detto sopra; diversamente il contratto sarebbe da ritenersi nullo.

Il contratto di compravendita, come si legge nell'art. 1350 c.c. può essere di due tipi:


a) atto pubblico;

b) scrittura privata autenticata.

Ci si chiede spesso quale sia la differenza.

Sull'interessante sito del Consiglio Nazionale del Notariato, utilissimo per le informazioni contenute, si legge che:

- l'atto pubblico deve essere redatto dal notaio; se non è stato scritto personalmente dal notaio, deve essere da lui letto alle parti, che devono essere tutte presenti contemporaneamente davanti al notaio; deve essere scritto in lingua italiana (eventualmente, con la traduzione in lingua straniera) ed essere sottoscritto dalle parti e dal notaio nello stesso momento; deve essere conservato (salvo casi eccezionali) nella raccolta degli atti del notaio, ed è quindi soggetto al controllo del conservatore dell'archivio notarile;

- la scrittura privata può non essere redatta dal notaio, può non essere letta dal notaio alle parti e può essere autenticata anche da più notai (ciascuno dei quali attesta l'autenticità delle firme e l'identità delle parti che hanno sottoscritto l'atto in sua presenza). Inoltre il notaio non ha l'obbligo Rogito di conservarla, ma può rilasciarla in originale alle parti. (Per gli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, l'art. 72 della legge notarile (come modificata dalla legge 28 novembre 2005, n. 246 cd. di semplificazione per l'anno 2005) stabilisce però che il notaio deve conservare nella raccolta dei suoi atti anche le scritture private, se le parti non ne abbiano chiesto la restituzione).

Insomma se Tizio e Caio sono in trattative per la cessione dell'appartamento Beta possono decidere:

a) di far redigere l'atto dal notaio (solitamente è il compratore ad indicarlo);

b) di scrivere essi stessi il contratto, o delegarne la stesura a persone di loro fiducia, per poi farlo autenticare dal notaio.

La soluzione scelta più spesso è quella di cui al punto a).


Trascrizione del rogito


Scrittura Privata AutenticataUna volta redatto, è fondamentale che l'atto notarile (o scrittura privata autenticata)
venga trascritto.
Ai sensi dell'art. 2644 C.C., infatti,
Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.

Insomma chi trascrive per primo l'atto, nel caso di conflitto tra più persone, dev'essere considerato il proprietario.


Invalidità del rogito


Come un qualunque contratto, anche il rogito notarile può essere invalido o, nel senso più lato e meno giuridico della parola annullamento, essere revocato.

Si è soliti distinguere le ipotesi di nullità (più gravi) da quelle di annullabilità.

Le prime fanno sì che l'atto notarile, a livello giuridico, debba essere considerato inesistente fin dall'inizio, con conseguente invalidità di tutte le prestazione effettuate in quanto in esso disposte.

Tipico esempio di nullità è il contratto contrario alla legge (es. perché la casa è stata venduta da persona che non ne era proprietaria, restando salvi i diritti acquisiti per usucapione).

Tipico esempio di annullabilità si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso).

Rogito Il contratto, tuttavia, può essere anche risolto perché, ad esempio, la cosa venduta è affetta da vizi (cfr. art. 1490 e ss. c.c.).

La diversità delle azioni tese ad ottenere la revoca del contratto di compravendita (e quindi del rogito) incide sui tempi per proporle.

L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (art. 1422 c.c.).

Come si diceva: chi ha acquistato dal non proprietario è comunque tutelato per quell'acquisto se nessuno obietta nulla fino a che matura l'usucapione del diritto.

L'art. 1442, primo comma, c.c. specifica che l'azione di annullamento si prescrive in cinque anni.

I successivi commi del medesimo articolo specificano come computare tale termine a secondo dello specifico vizio d'invalidità.

L'azione di garanzia di cui all'art. 1490 c.c., infine, si prescrive in un anno dalla consegna con obbligo di denuncia entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il caso di vizi occulti o di riconoscimento da parte del venditore.

In ognuno di questi casi in cui lo scopo è quello di ottenere l'invalidazione dell'atto notarile e quindi della compravendita, se non c'è accordo tra le parti, l'unica soluzione è quella di adire le vie legali.

riproduzione riservata
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  • Soniaceccherelli
    Soniaceccherelli
    Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 14:31
    Quando in un unico atto notarile vi sono più beni immobili è possibile, dopo la scoperta di vizi occulti, fare annullare solo la parte del bene in questione e non l'intero atto? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Soniaceccherelli
      23 ore 1 min. 19 sec. fa
      Dipende da come si è arrivati alla compravendita, ma potrebbe essere possibile un annullamento parziale.
      rispondi al commento
  • Dariodamario
    Dariodamario
    Giovedì 31 Agosto 2017, alle ore 09:07
    Saluto gestori e lettori . Vorrei porre questa domanda inerente il tema proposto.Può essere annullabile una clausola del rogito (e non di tutto il rogito) che prevede l'impegno  da parte del venditore a sostenere i costi dei lavori  straordinari già deliberati ma non ancora eseguiti, se dopo l'acquisto, l'assemblea condominiale  decide di revocare la precedente delibera e di restituire i soldi del fondo? A chi va restituito il fondo, e se andasse al venditore per ragione della clausola in rogito, se ne può chiedere l'invalidazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Dariodamario
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:28
      I soldi vanno restituiti a chi li ha corrisposti. Se non si fanno più i lavori non c'è necessità di fare annullare la clausola, basta applicare quanto nuovamente stabilito.
      rispondi al commento
  • Edoardo
    Edoardo
    Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 12:50
    Oggi mi han proposto un lavoro in una Cooperativa, poi mi han portato dal Notaio e li scopro che il contratto avrebbe fatto diventare socio fondatore e dovevo firmare un atto notarile.
    Ho rifiutato e non ho firmato l'Atto avendo capito la fregatura.
    Il Notaio aveva gia' fatto fotocopia della carta d identita e del codice fiscale, pur non avendo firmato rischio qualcosa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Edoardo
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:21
      Non so dirti, pernso che un avvocato sia più indicato in questo caso.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Mercoledì 24 Maggio 2017, alle ore 11:43
    Ho acquistato un immobile nel 2015 che risulta, a livello urbanistico, non conforme a quanto risulta dal catasto.
    Il vecchio proprietario si era impegnato a risolvere il problema ma adesso nega di aver preso tale impegno.
    Ho scoperto inoltre che il soffitto è infestato dai tarli, cosa che mi era stata tenuta nascosta, questo problema tra qualche anno potrebbe tradursi in un notevole esborso economico.
    Secondo lei ci sono i presupposti per un'azione legale?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alberto
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:43
      Io credo proprio di sì, ma vista la situazione ti consiglio di rivolgerti ad un legale di tua fiducia coì che possiate, fin da subito, impostare la questione nel migliore dei modi.
      rispondi al commento
  • Aurora
    Aurora
    Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 08:42
    Ho acquistato un immobile da circa 7 mesi.
    L'amministratore ha rilasciato la liberatoria del venditore dichiarando che il condomino non e' moroso e quindi è stato stipulato l'atto di compravendita.
    Ad oggi vengo a sapere che il condominio risulta moroso con la ditta che eroga l'acqua per un totale di 100.000 euro,la stessa ditta a fine febbraio ha staccato l'acqua tagliando il tubo e facendo una colata di cemento,dopo l'incontro con il sindaco si è raggiunto l'accordo di dimezzare la cifra e ognuno si fa un impianto con il proprio contatore.
    Il venditore ha occultato questo problema la cui causa sono degli appartamenti messi all'asta e che sono stati occupati ovviamente gli occupanti non pagano ne acqua ne condominio.
    Un altro problema è il terrazzo che ha delle infiltrazioni al piano sottostante e che il venditore disse che era di pertinenza condominiale essendo il lastrico solare ma poi sono venuto a sapere che una perizia del 2014 ha stabilito che c'è stata una cattiva manutenzione.
    Ora mi sono rivolto ad un legale per pretendere l'annullamento del contratto che a suo dire ci sono i presupposti.
    Vorrei sapere un suo parere.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Aurora
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 15:52
      Se ti sei già rivolta ad un legale che ha studiato il caso, è difficile dire di più di lui, che conoscerà i fatti meglio di chi risponde.
      rispondi al commento
  • Cathy Conton
    Cathy Conton
    Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 15:32
    Due agenti immobiliari e la casa dei miei sogni: ci sono dei lavori da fare, la casa è rimasta chiusa per cinque anni, proprietari indescrivibili, ma non costa molto 5/6000 euro quattro settimane di lavoro. Mi sono fidata.
    Uno dei soci è costruttore e gli ho chiesto di occuparsi del restauro convinta che poi sarebbe stato responsabile dei risultati.
    Nessun preventivo scritto e io ho deciso di affidare il restauro ad altri.
    Ho firmato il rogito senza capire cosa c'era dietro.
    Il proprietario ha giurato e spergiurato per iscritto che a parte i muri da risistemare era tutto a posto, gli impianti non a norma ma funzionanti.
    Dunque: bisogna tagliare i muri, impianto elettrico a rischio incendio, e aveva l'agibilità, era stato certificato per modo di dire nel 1992; manca la porta tagliafuoco richiesta dalla ULSS; la casa non è salubre e piove dal tetto, costo non inferiore a 30.000.
    Il mio avvocato è pessimista, e la responsabilità risarcitoria in capo al venditore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cathy Conton
      Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 11:53
      Se il tuo avvocato è pessimista vuol dire che avrà come minimo guardato le carte e compreso che c'è ben poco da fare, specie se negli atti è scritto che accetti così com'è.
      rispondi al commento
      • Cathy Conton
        Cathy Conton Lucag1979
        Venerdì 21 Ottobre 2016, alle ore 09:58
        Visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova non posso, o dovrei, fare carotaggi su pavimenti e muri e un giro sul tetto.
        Non ci si deve fidare di nessuno; è troppo ingenuo pensare che un'agenzia immobiliare di solo un intermediario indipendente?
        Senza le rassicurazione dell'agenzia non avrei mai comprato.
        In Italia, sarà la solita lagna, è il compratore fregato che deve nascondersi e vergognarsi.
        rispondi al commento
  • Silvana Carbogno
    Silvana Carbogno
    Sabato 8 Ottobre 2016, alle ore 13:03
    Molto interessante
    Io con un atto di compravendita di terreno da un Ente Feudale come le Regole, ho dovuto firmare che mio marito Regoliere acquistava con i propri soldi personali e mentre erano i miei datigli con scrittura privata.
    Era il1980, premetto che sono stata sposata 50 anni, e prima della firma mi ha intimato che se non firmavo lui portava via le figlie allora di 4 e 8 anni, perché soffrivo di attacchi Panico per la perdita del mio bambino
    Mi posso appellare ed annullarlo?
    Da 10 anni ha un'amante fissa e questa vuole la casa.
    Dovrei lasciarla a breva perché risulta lui proprietario e con figlia ammalata di tumore ed anoressia pesa 30 kg e faccio assistenza continua .
    Vi prego Aiutateci
    Grazie con stima
    Silvana Carbogno Belluno
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Silvana Carbogno
      Lunedì 10 Ottobre 2016, alle ore 14:49
      La delicatezza della situazione consiglia di riferirla privatamente ad un legale di sua fiducia che in casi simili potrà sicuramente esserle molto più d'aiuto.
      rispondi al commento
  • Vally82
    Vally82
    Domenica 25 Settembre 2016, alle ore 11:44
    Abbiamo fatto fare un atto per la vendita per un terreno.

    La parte acquirente ha voluto far includere una particella che però non è di nostra proprietà per fare in modo di volturarsela a suo nome con un unico atto.

    Abbiamo fatto inserire una clausola in cui indichiamo che su quella particella non prestiamo alcuna garanzia ma resta il fatto che nell'oggetto della vendita risultiamo venditrici di una particella sulla quale non abbiamo la titolarità di alcun diritto.

    Secondo lei ci potrebbero essere delle conseguenze per la parte venditrice oppure con la clausola inserita siamo a posto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Vally82
      Lunedì 26 Settembre 2016, alle ore 11:41
      Chiaramente possono esserci conseguenze, prima di tutto per l'atto notarile, dato che il notaio non può attestare la vendita di un bene che non è in proprietà della parte venditrice. Se non avete già stipulato il rogito, quindi, tutto si fermerà lì.
      rispondi al commento
  • Stefy71
    Stefy71
    Mercoledì 14 Settembre 2016, alle ore 18:22
    Dovrei fare un atto divendita di una casa.

    Cioè debbo acquistare una quota di casa da mio fratello, il quale pero' ha debiti con interessi in banca.

    E se stiamo facendo quest'atto di vendita e proprio per i gravi problemi finanziari in cui si ritrova lui.

    Prima che la banca possa fargli un pignoramento voglio acquistare la sua quota.

    La mia domanda è: Ma se si fa l'atto, quindi io pago mio fratello, l'atto stipulato dal notaio, puo' essere impugnato dalla banca ?
    rispondi al commento
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