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Rogito notarile, forma, trascrizione e invalidità

NEWS Comprare casa24 Febbraio 2013 ore 10:50
L'atto notarile di compravendita di una casa, comunemente chiamato rogito, può essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Come può essere annullato?
rogito , atto pubblico , scrittura privata autenticata , notaio

Rogito notarileL'atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte formalità, da un notaio che fa prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti (così definito su Wikipedia).

Quello più conosciuto tra i tanti è il contratto di compravendita delle unità immobiliari.

Ai sensi dell'art. 1350 c.c., che disciplina la forma degli atti, devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, tra gli altri, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili .


Importanza del rogito notarile



Ci si domanda spesso
se, ad esempio, una compravendita di un immobile debba per forza essere stipulata davanti ad un notaio.

La risposta è positiva proprio per quanto detto sopra; diversamente il contratto sarebbe da ritenersi nullo.

Il contratto di compravendita, come si legge nell'art. 1350 c.c. può essere di due tipi:


a) atto pubblico;

b) scrittura privata autenticata.

Ci si chiede spesso quale sia la differenza.

Sull'interessante sito del Consiglio Nazionale del Notariato, utilissimo per le informazioni contenute, si legge che:

- l'atto pubblico deve essere redatto dal notaio; se non è stato scritto personalmente dal notaio, deve essere da lui letto alle parti, che devono essere tutte presenti contemporaneamente davanti al notaio; deve essere scritto in lingua italiana (eventualmente, con la traduzione in lingua straniera) ed essere sottoscritto dalle parti e dal notaio nello stesso momento; deve essere conservato (salvo casi eccezionali) nella raccolta degli atti del notaio, ed è quindi soggetto al controllo del conservatore dell'archivio notarile;

- la scrittura privata può non essere redatta dal notaio, può non essere letta dal notaio alle parti e può essere autenticata anche da più notai (ciascuno dei quali attesta l'autenticità delle firme e l'identità delle parti che hanno sottoscritto l'atto in sua presenza). Inoltre il notaio non ha l'obbligo Rogito di conservarla, ma può rilasciarla in originale alle parti. (Per gli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, l'art. 72 della legge notarile (come modificata dalla legge 28 novembre 2005, n. 246 cd. di semplificazione per l'anno 2005) stabilisce però che il notaio deve conservare nella raccolta dei suoi atti anche le scritture private, se le parti non ne abbiano chiesto la restituzione).

Insomma se Tizio e Caio sono in trattative per la cessione dell'appartamento Beta possono decidere:

a) di far redigere l'atto dal notaio (solitamente è il compratore ad indicarlo);

b) di scrivere essi stessi il contratto, o delegarne la stesura a persone di loro fiducia, per poi farlo autenticare dal notaio.

La soluzione scelta più spesso è quella di cui al punto a).


Trascrizione del rogito


Scrittura Privata AutenticataUna volta redatto, è fondamentale che l'atto notarile (o scrittura privata autenticata)
venga trascritto.
Ai sensi dell'art. 2644 C.C., infatti,
Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.

Insomma chi trascrive per primo l'atto, nel caso di conflitto tra più persone, dev'essere considerato il proprietario.


Invalidità del rogito


Come un qualunque contratto, anche il rogito notarile può essere invalido o, nel senso più lato e meno giuridico della parola annullamento, essere revocato.

Si è soliti distinguere le ipotesi di nullità (più gravi) da quelle di annullabilità.

Le prime fanno sì che l'atto notarile, a livello giuridico, debba essere considerato inesistente fin dall'inizio, con conseguente invalidità di tutte le prestazione effettuate in quanto in esso disposte.

Tipico esempio di nullità è il contratto contrario alla legge (es. perché la casa è stata venduta da persona che non ne era proprietaria, restando salvi i diritti acquisiti per usucapione).

Tipico esempio di annullabilità si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso).

Rogito Il contratto, tuttavia, può essere anche risolto perché, ad esempio, la cosa venduta è affetta da vizi (cfr. art. 1490 e ss. c.c.).

La diversità delle azioni tese ad ottenere la revoca del contratto di compravendita (e quindi del rogito) incide sui tempi per proporle.

L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (art. 1422 c.c.).

Come si diceva: chi ha acquistato dal non proprietario è comunque tutelato per quell'acquisto se nessuno obietta nulla fino a che matura l'usucapione del diritto.

L'art. 1442, primo comma, c.c. specifica che l'azione di annullamento si prescrive in cinque anni.

I successivi commi del medesimo articolo specificano come computare tale termine a secondo dello specifico vizio d'invalidità.

L'azione di garanzia di cui all'art. 1490 c.c., infine, si prescrive in un anno dalla consegna con obbligo di denuncia entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il caso di vizi occulti o di riconoscimento da parte del venditore.

In ognuno di questi casi in cui lo scopo è quello di ottenere l'invalidazione dell'atto notarile e quindi della compravendita, se non c'è accordo tra le parti, l'unica soluzione è quella di adire le vie legali.

riproduzione riservata
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  • Giulia 1
    Giulia 1
    Giovedì 21 Maggio 2020, all or 23:46
    Ho trovato un immobile che mi piace e mi interessa ma il problema e che il proprietario non ha l'Atto Notarile.
    Vorrei sapere se si puo acquistare l'immobile essendo tutto a norma di legge.
    rispondi al commento
  • Freddie1978
    Freddie1978
    Venerdì 8 Maggio 2020, all or 14:02
    Pochi giorni fa ho venduto un immobile con cantina , nel contratto era prevista la dicitura "libera da persone e cose"..così ho tolto tutto tranne delle mensole appese in cantina e taniche di vernice sempre in cantina (vernice usata in casa che poteva essere utile all'acquirente nel caso di ritocchi  ). La controparte appena entrata in cantina (dopo il rogito )  si è mostrata decisamente infastidita e aggressiva per questo motivo , mi chiedo se sia un motivo valido per invalidare il rogito ritenendolo "vizio del consenso "..qualcuno sa dirmelo ? Grazie !  
    rispondi al commento
  • Ale_jandro
    Ale_jandro
    Lunedì 2 Marzo 2020, all or 13:56
    Nel luglio 2017 abbiamo acquistato, da un ente ecclesiastico, un terreno e un rudere (ex chiesa). Per l'ex chiesa anni addietro era stato rilasciato un parere negativo dalla soprintendenza per l'interesse storico-culturale. Una volta presentato il progetto la soprintendenza ci ha dato un preavviso di diniego. Parlando con loro ci hanno detto che avevano sbagliato a dare quel parere e che dovevamo sottostare a dei vincoli. In parole povere ci hanno fatto cambiare totalmente il progetto e imposto che una parte del rudere, la più stabile, deve essere ripristinata in un determinato modo e che dobbiamo assumere un professionista per la selezione manuale delle pietre. Praticamente stanno trattando il bene come vincolato senza esserlo. Possiamo chiedere l'annullamento dell'atto notarile??? Grazie
    rispondi al commento
  • Emanuelfantigrossi
    Emanuelfantigrossi
    Lunedì 27 Gennaio 2020, all or 22:36
    Salve, domani 28/01 ho il rogito e prima di cena mi ha contattato l'agenzia immobiliare dicendomi che verranno fatti dei lavori nel condominio. Mi ha detto che hanno deliberato di fare dei lavori di manutenzione ma che aspettavano la visura di un geometra per decidere il da farsi, il 31 faranno un'altra riunione per decidere. Come mi devo comportare? Devo andare avanti con il rogito e poi muovermi con un avvocato o bloccare il rogito?Grazie
    rispondi al commento
  • Giuseppe37
    Giuseppe37
    Sabato 21 Dicembre 2019, all or 14:56
    Ho fatto un atto di permuta, senza conguagli, con mia sorella per divisione di terreni e di un appartamento.
    Lei non ha ancora pagato la sua parte di imposta di registro io ho già pagato la mia al notaio.
    Sono passati 20 gg, che può succedere?
    Il notaio può registrare l'atto se una delle due parti non paga l'mposta?L?atto può essere nullo?
    rispondi al commento
  • Aldo cianci
    Aldo cianci
    Sabato 28 Settembre 2019, all or 16:36
    Se possibile gradirei una risposta in privato.
    In occasione del futuro matrimonio di mia figlia ho venduto a mia figlia e al mio futuro genero (50%+50%)un appartamento di mia proprietà con rregolare rogito notarile ma pagato con assegni bancari mai incassati ma distrutti subito.
    Dopo alcuni mesi dalla celebrazione del matrimonio si sono separati perché lui l'ha tradita con un'altra donna.
    Posso chiedere l'annullamento dell'atto perché mai pagato ?
    rispondi al commento
  • Ginabonecchi
    Ginabonecchi
    Domenica 13 Gennaio 2019, all or 22:57
    Buona sera, ho comprato casa un anno e mezzo fa da un privato ma tramite intermediazione immobiliare di un'agenzia.Sono venuta a sapere tramite una visura e una scheda catastale che il mio bagno è abusivo. (non risulta accatastato né accatastabile in quanto in teoria è una parte condominiale) dalle piantine depositate al catasto non vi è nessuna traccia di questa parte di casa.Ovviamente dalle piantine allegate al rogito non vi è presente questa parte di casa. Posso annullare il rogito?Ovviamente ho comprato accedendo ad un mutuo, come funziona a livello di tempistiche? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ginabonecchi
      Lunedì 21 Gennaio 2019, all or 16:15
      Mi pare una situazione abbastanza intricata, che merita la valutazione con un avvocato carte alla mano.
      rispondi al commento
  • Bizio82
    Bizio82
    Martedì 21 Agosto 2018, all or 11:34
    Ho comprato casa da costruttore nel maggio 2016, prima di arrivare al rogito la casa aveva gravi problemi di infiltrazioni di acqua piovana sui balconi, sia quelli sovrastanti la mia abbitazione sia i miei.

    Ho detto al costruttore di ripararli e cosi e stato fatto
    Dopo un anno dall'aquisto sono riemersi i stessi problemi anche molto piu chiari ed evidenti al tal punto che non posso usufruire di una cammera perche l'acqua piovana mi entra dal soffitto.
    Ho mandato un email di sollecito per far eseguire i lavori alla ditta costruttrice che riteneva opportuno cominciare i lavori.
    Lavori però mai stati eseguiti, allora con il mio avvocato di fiducia ho mandato una PEC alla societa che pero' fa orecchie da mercante e non ha risposto.
    Le case sono state costruite nel 2010, posso annulare l'Atto Notarile ?
    rispondi al commento
  • Gennj
    Gennj
    Giovedì 12 Luglio 2018, all or 01:10
    Oggi è stato firmato un Atto notarile, quest’atto dice che il compratore ha effettuato il pagamento di 20.000 euro ma l’ultimo pagamento di 800 euro non è stato mai ricevuto.
    È possibile annullare l’Atto ?
    In più su un Atto privato era stato scritto che venivano fatti assegni di una determinata cifra invece nella realtà erano altri.
    rispondi al commento
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