Aprire un ristorante in condominio: quali le difficoltà?

NEWS Regolamento condominiale12 Febbraio 2019 ore 10:08
Chi decide di aprire un ristorante in condominio, sia esso il proprietario o il conduttore di un locale, può andare incontro a diversi problemi: come affrontarli?

Ristoranti in condominio


Apertura di un ristorante in condominio: contrarietà, fastidio, preoccupazione, seccatura, allarme e perfino panico. Spesso sono queste i sentimenti e le emozioni che accompagnano i condòmini quando si ha notizia che sta per aprire un ristorante in condominio.

ristorante-condominio
I più tolleranti, i buongustai, ci vedono un’opportunità: mangiare fuori casa senza stress. Secondo la nostra percezione sono comunque una minoranza.

I più si domandano: possiamo vietare l’apertura del ristorante?
Possiamo porre condizioni per l’esercizio?
Cosa fare se ci saranno rumori?
E la canna fumaria?
E le immissioni di odori sgradevoli?

Qui di seguito vedremo che cosa si può fare, in che modo ed entro che termini.


Ristoranti in condominio e regolamento assembleare


Il regolamento condominiale assembleare, obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci, può contenere norme riguardanti l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione delle cose comuni.

È un patto trai condòmini, che può essere adottato a maggioranza, che non può mai menomare i diritti dei singoli sulle loro proprietà e sulle parti comuni .

Il regolamento assembleare disciplina, anche vietando determinati usi delle cose comuni ma non comprime i diritti dei singoli.

Che vuol dire? Che nel regolamento assembleare si può vietare l’apposizione di tavolini e sedie in favore di una singola proprietà perché rendono più incomoda la naturale destinazione di quella zona, ovvero limitano il diritto degli altri, ma non può vietare in assoluto l’esercizio dell’atti8vi8tà di ristorazione in condominio.


Ristoranti in condominio e regolamento contrattuale


Il regolamento contrattuale è quell’accordo sottoscritto da tutti i condòmini e in ragione di ciò può contenere limitazioni al diritto d’uso delle singole unità immobiliari, ovvero delle parti comuni.

canna-fumaria
Limitazioni che possono riguardare anche l’apertura di determinate attività: da parte dei condòmini, ovvero dei loro eventuali conduttori.

Rispetto ai limiti e divieti, la Corte di Cassazione, in più occasioni ha avuto modo di affermare che questi essere formulati nel regolamento sia mediante l’indicazione delle attività vietate (in tale ipotesi, per comprendere se una specifica destinazione sia vietata o limitata, sarà sufficiente verificare se la destinazione medesima sia inclusa nell'elenco) avendo cura di elencare in modo chiaro l’attività che si vuole impedire, ovvero attraverso il riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (il tal circostanza, evidentemente, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare). Queste le pronunce di Cassazione che elenchiamo come portatrici di questo principio; n. 1560 del 1995; n. 9564 del 1997; n. 11126 del 1994 e n. 20237 del 2009).

Ecco, allora, che in un regolamento contrattuale si può vietare:

- l’apertura dei ristoranti, così vietando a priori qualunque iniziativa di tal genere;

- l’esercizio di attività rumorose, ovvero che portino alla produzione di eccesivi odori, così eventualmente potendosi arrivare al divieto di esercizio per uno specifico ristoratore, ove l’attività fosse condotta producendo tali problematiche.

Si badi: il conduttore che non ha conosciuto, firmato e sottoscritto il regolamento contrattuale che vietasse l’apertura di ristoranti in condominio non potrà comunque aprire l’attività in esame, salvo il diritto di chiedere i danni al proprietario.

Ove il divieto non fosse trascritto presso i pubblici registri e non fosse accettato negli atti di compravendita, il nuovo condòmino non avrebbe obbligo di rispettarlo.


Ristoranti in condominio e canne fumarie


L’apposizione di una canna fumaria sulle parti comuni a servizio del ristorante e per l’evacuazione dei fumi è lecita? Risposta: sì, salvo divieti contenuti nel regolamento contrattuale e sempre nel rispetto dei limiti di legge.

tavolini-cortileIn tal senso, la Cassazione ha affermato che appoggiare al muro comune una canna fumaria è attività che sebbene consista in una modifica della cosa comune va ritenuta conforme alla destinazione del muro perimetrale; ciò in ragione di quanto disposto dall'art. 1102 c.c., in ragione del quale ogni condomino può apportare a sue cure e spese, legittimamente qualunque modifica alle parti comuni, purché le stesse non impediscano l'altrui pari uso, non rechino pregiudizio alla stabilità ad alla sicurezza dell'edificio e non ne alterino il decoro architettonico : alterazione che si verifica non quando si mutano la originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile (Cass. 16 maggio 2000 n.6341).

Detto ciò: libertà d’installazione della canna fumaria a servizio del ristorante in condominio, ma attenzione alle brutture ed anche qui, prima ancora del fattore estetico, attenzione agli eventuali divieti contenuti nel regolamento di natura contrattuale.


Ristoranti in condominio, sedie e tavolini nel cortile


Si è già parzialmente affrontato il tema quando si è detto cosa può vietare un regolamento assembleare.

Il divieto, specifichiamo qui, dev’essere motivato dalla oggettiva conformazione dello stato dei luoghi, il cui uso mediante apposizione di tavolini recherebbe intralcio o alterazione dell’estetica.
In assenza di queste caratteristiche, ad avviso di chi scrive, la deliberazione andrebbe considerata nulla per violazione dell’art. 1102 c.c.

Che vuol dire: se ognuno ha diritto di usare le cose comuni nel modo per lui più opportuno, salvo i limiti previsti dal citato art. 1102 c.c., ciò vuol dire che l’assemblea può limitare il diritto del singolo solo per le ragioni indicate nella norma e che non ha generale potere di limitazione.

Sì a tavolini e sedie, dunque, se il cortile o lo spazio comune è così grande che queste non rappresentano in alcun modo un problema.

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Articolo: Ristoranti in condominio, possibilità e limiti
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