Risoluzione del contratto di locazione: quando è possibile?

Cos'è il contratto di locazione e qual è la sua durata

Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 1571 del codice civile il contratto di locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un certo lasso di tempo, previo versamento di un determinato corrispettivo detto canone.


Le parti coinvolte sono:

• il locatore, che si obbliga a concedere il godimento di una cosa ad un determinato soggetto;
  
  
• il locatario o conduttore o inquilino, che a fronte dell'utilizzo del bene si impegna a versare periodicamente un canone come corrispettivo.

Le parti in questione possono decidere di apporre un termine alla locazione, stabilendo dunque una specifica durata del contratto.

L'articolo 1573 codice civile stabilisce un limite alla durata del contratto di locazione.
In base alla norma, il contratto sottoscritto per un periodo eccedente i trent'anni si deve intendere automaticamente ridotto a questo periodo temporale. Unica eccezione è costituita dalle locazioni di immobili urbani aventi uso abitativo.


Qualora le parti non appongano alcun termine di durata, come sancito dall'articolo 1574 codice civile, si farà riferimento per la sua determinazione alla durata minima riferita al tipo di immobile oggetto dell'accordo.

In base a quanto detto sin qui le parti possono stabilire quella che è la naturale scadenza del contratto di affitto. Può succedere tuttavia che le stesse parti decidano di sciogliere il contratto anticipatamente rispetto a quanto concordato. Vediamo come questo possa avvenire.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione possono stabilire di interrompere in via anticipata il rapporto di locazione.

La volontà delle parti contraenti prevale rispetto a qualunque clausola inserita nel contratto. In tal caso dovranno comunque tener conto degli aspetti fiscali da gestire nei confronti dell'Agenzia delle Entrate.

Come vedremo in seguito la cessazione anticipata del rapporto locativo può avvenire anche per decisione unilaterale di una delle parti (non solo dunque previo accordo tra di esse).
Analizzeremo infatti i casi di disdetta da parte del locatore e di disdetta del conduttore dal contratto di locazione.

Così come per la stipula del contratto di locazione immobiliare anche la risoluzione deve essere registrata.

È necessario infatti dare comunicazione all'Agenzia delle Entrata dell'interruzione anticipata e versare entro 30 giorni l'imposta di registro, pari all'importo fisso di 67 euro.

Il pagamento potrà essere eseguito utilizzando il sistema telematico messo a punto dall'Agenzia delle Entrate o, in alternativa, il modello F24. Si dovrà inoltre presentare il modello RLI, il quale oltre che per la registrazione del contratto viene impiegato per ulteriori adempimenti, come appunto la risoluzione, proroghe o subentri.

Si segnala che l'imposta non deve essere versata nel caso in cui si sia optato per il regime di cedolare secca.

Risoluzione del contratto di locazione: il recesso del locatore

La legge non prevede molte possibilità per il locatore di sciogliere il contratto unilateralmente. I casi per cui è previsto il recesso anticipato del padrone di casa sono riportati nell'articolo 3 comma 1 della Legge 431/1998.


Solo nei casi previsti dal legislatore il locatore potrà disdire (disdetta per finita locazione) il contratto ma è tenuto a dare preavviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, qualora si tratti di immobile destinato ad uso abitativo. Il preavviso è di 12 o 18 mesi se siamo in presenza di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo o ad attività alberghiera.

Quali sono le possibili ipotesi di recesso del locatore?

• Il conduttore deve avere la disponibilità di un altro immobile nello stesso comune e che sia idoneo ad essere abitato;
  
  
• L'immobile locato deve far parte di un edificio che risulti gravemente danneggiato e necessita di ricostruzione con conseguente sgombero dei locali;
  
  
• In assenza di giustificato motivo si accerta che il conduttore non occupa l'immobile in modo continuativo;
  
  
• Il locatore intende destinare l'immobile ad un uso abitativo, commerciale o professionale, per sé o per i propri familiari;
  
  
• Il locatore intende utilizzare l'immobile per lo svolgimento di attività aventi finalità pubbliche, sociali, assistenziali culturali o religiose;
  
  
• Il locatore decide di vendere l'immobile a terzi, tenendo conto del diritto di prelazione dell'inquilino ma non deve disporre di altro immobile ad uso abitativo a parte quello dove ha stabilito la propria abitazione.
  
  
  

Risoluzione del contratto di locazione: disdetta del conduttore

Per il conduttore è molto più semplice recedere anticipatamente dal contratto di locazione.
A parte la clausola di receso convenzionale inserita nel contratto , il conduttore può disdire in presenza di gravi motivi da specificarsi nella comunicazione di preavviso che comunque non deve mancare.

La lettera (nella quale dovranno essere resi noti i motivi dell'interruzione anticipata) dovrà essere inoltrata al padrone di casa almeno 6 mesi prima del recesso.
Il mancato rispetto dell'obbligo di preavviso non impedisce che il conduttore lasci l'immobile, ma impone comunque il pagamento al locatore delle mensilità previste dai termini di preavviso.