Come eseguire il rifacimento delle facciate senza commettere errori

Manutenzione degli edifici e problemi di facciata

La manutenzione degli edifici residenziali comporta la necessità di programmare gli interventi in maniera adeguata e razionale, al fine di evitare sprechi di denaro e inefficienza.

Un esempio in tal senso è rappresentato dalla realizzazione delle opere di isolamento termico, oggi tanto attuali, alla luce delle innumerevoli campagne sul contenimento dei consumi energetici, che vengono realizzate di frequente senza tener conto preventivamente della situazione strutturale dell'edificio su cui vengono applicate.


Prendiamo in esame una palazzina costruita negli anni cinquanta, su cui si è deciso di realizzare un cappotto esterno ricadente in una zona a forte rischio sismico.
Prima di procedere con l'applicazione dei pannelli isolanti sulla facciata esterna, è necessario verificare se le tamponature perimetrali e la struttura che le contiene e sostiene, siano in condizione tali da non dover richiedere a breve interventi di rafforzamento localizzati o diffusi.

Tale situazione diventa ancor più rilevante, quando in facciata sono presenti dei quadri fessurativi più o meno diffusi, dai quali non è possibile capire con precisione l'entità e il tipo di eventuale dissesto statico in atto.

Un intonaco fratturato di cui non si conosce nè lo spessore nè la composizione, può nascondere dietro un apparente lesione innocua, un quadro fessurativo importante, che può interessare l'integrità di parti strutturali portanti o la tenuta dei pannelli murari costituenti le opere di tamponamento esterne.

Manutenzione degli edifici evitando interventi in contrasto tra loro

In una simile circostanza, ben si intuisce quanto sia azzardato procedere con le opere di isolamento, le quali, oltre a nascondere ulteriormente una situazione di cui non si ha effettiva conoscenza, ne impedirà in seguito il monitoraggio al fine di verificarne la stabilità e la sicurezza.

Alla luce di quanto esposto, si comprende come in presenza di edifici abbastanza degradati o vetusti, non è consigliabile procedere senza effettuare le giuste considerazioni su cosa sia più urgente da fare, al fine di non correre il rischio di dover demolire a breve l'opera, con grave dispendio di risorse economiche.


Solo dopo aver effettuato una accurata indagine sullo stato dei luoghi, sarà possibile, con l'aiuto di personale tecnico specializzato, redigere un cronoprogramma di opere tese alla salvaguardia e al decoro dell'edificio.

In presenza di facciate molto degradate, nel caso in cui dovessero notarsi delle lesioni in presenza di parti strutturali importanti come travi, pilastri, solette sbalzi, murature portanti, ecc. per prima cosa conviene procedere con la spicconatura del vecchio intonaco degradato.

Tale operazione, è utile per due motivi: innanzitutto per scongiurare nell'immediato pericoli di crolli di parti di intonaco in seguito a forti folate di vento o altre sollecitazioni, oltre a mettere a nudo l'intera facciata composta da parti strutturali ed elementi di tompagno, cosa utilissima per poter diagnosticare eventuali situazioni di dissesti statici.

Manutenzione programmata con criterio

Una volta effettuata tale operazione, è bene procedere alla verifica dell'integrità delle parti strutturali, ispezionando con attenzione ogni parte della facciata interessata; con l'occasione, si può procedere ad effettuare alcuni prelievi di materiale, al fine di valutarne la capacità di resistenza e l'efficienza strutturale in genere.

Negli edifici in muratura, verranno messe in evidenza quelle lesioni interessanti i conci murari, oltre a valutare il grado di coesione dei leganti.


Spesso, in tali edifici capita di rilevare a intonaco spicconato, la presenza di rappezzi eseguiti con materiali incoerenti o comunque non ben ammorsati tra loro:
Tali episodi vanno messi in risalto al fine di una valutazione complessiva del grado di staticità dell'edificio.

Nelle opere in calcestruzzo armato, costruite nel dopoguerra, a causa della cattiva composizione dei calcestruzzi e dei leganti in genere, unitamente all'impiego di armature costituite da tondini in ferro liscio o all'impiego di staffaggi delle opere in cemento armato con interassi delle staffe eccessivi, è opportuno prevedere, almeno nelle parti nodali della struttura, una serie di interventi di rinforzo, mediante i quali garantire un margine di sicurezza strutturale maggiore rispetto alle condizioni rilevate.

Per quanto riguarda la situazione delle opere di tamponamento, gli episodi più frequentemente riscrontrabili sono rappresentati da distacchi dei pannelli dalle intelaiature portanti, frantumazioni di alcuni blocchi di laterizio, presenza di parti ammalorate, ecc.

In queste situazioni, la semplice sigillatura con malta cementizia dei vuoti e dei distacchi rilevati, non rappresenta un intervento efficace per il miglioramento della resistenza strutturale dell'edificio, specie in presenza di eventuali terremoti.

Infatti, in questo modo non si realizza una efficace collaborazione tra le tamponature e l'intelaiatura strutturale, tenendo anche conto di come venivano realizzate allora e purtroppo ancor oggi tali tamponature, specie nei collegamenti al bordo superiore e i bordi laterali.

Interventi dannosi per la corretta manutenzione delle facciate

Sigillando semplicemente la convessura provocata dal distacco del pannello murario, si impedisce il trasferimento della forza resistente della tamponatura lungo la trave superiore; in tal modo si rende inevitabile la concentrazione di sforzi taglianti all'estremità superiore dei pilastri.

La realizzazione di efficaci collegamenti dei pannelli di tamponatura alla cornice strutturale consegue il triplice obiettivo di prevenirne il crollo rovinoso fuori dal piano, migliorarne la collaborazione con la struttura in c.a., eliminare infiltrazioni e altre criticità.

Uno dei sistemi più semplici ed efficaci per evitare il ribaltamento fuori piano delle tamponature scollate dalla intelaiatura strutturale, consiste nell'ancorare i pannelli di tamponamento alle adiacenti strutture, mediante l'impiego di un rivestimento costituito da geocalce e rete biassale in fibra di basalto, completo di ancoraggi costituiti da barre elicoidali infisse e ripiegate nel pannello murario, con soprastante ultimo strato di rifinitura.


Particolare attenzione va posta in presenza di tamponature costituite da un paramento esterno sovrastante le strutture in calcestruzzo armato, disposte in tal modo per annullare i ponti termici. Queste condizioni, in caso di scollamento del pannello dalla cornice strutturale perimetrale, rappresentano un pericolo ulteriore di ribaltamento della parte soprastante le strutture, a causa della mancanza di un adeguato spessore di tenuta.

Come si può ben rilevare da queste semplici considerazioni, risulta quanto mai utile, prima di procedere al rifacimento di una facciata esterna di un edificio, predisporre una serie di verifiche sulle condizioni generali dell'edificio. Nel corso di suddette verifiche è bene tener conto anche degli interventi precedentemente effettuati, al fine di valutare la necessità di un approfondimento di quanto già realizzato.


Alcuni edifici interessati da eventi sismici anche non recenti, non hanno ricevuto all'epoca della riparazione delle tamponature danneggiate, le necessarie opere atte a rendere sicure tali parti dell'edificio. Ciò si rileva facilmente osservando lo scollamento di queste opere nel tempo rispetto alle cornici strutturali di contenimento.

Le vibrazioni prodotte dal traffico limitrofo, e altri semplici fenomeni di scuotimento delle parti edificate, conseguenti a lavori interni di ristrutturazioni ecc., mettono in rilievo l'instabilità di tali opere causa la mancanza di interventi di rinforzo adeguati.

Le semplici sarciture, magari eseguite con materiali non adatti al supporto da consolidare, i tempi di intervento veloci, con conseguenti fenomeni di ritiro repentini, ecc., hanno lasciato dietro l'intonaco della facciata rifatta una situazione di precarietà statica, in alcuni casi rilevabile in seguito alla percussione del pannello di tamponamento, con un semplice pugno della mano.


Si comprende, quindi, come la conoscenza di una simile condizione sconsiglia di procedere ancora con altre opere ancorate a tali pannelli, le quali, anche se di peso non eccessivo, certamente non contribuiscono a migliorarne la stabilità.
Si pensi inoltre, qualora venga effettuato un rivestimento isolante all'esterno, sulla difficoltà di dover intervenire in seguito per eseguire opere di rafforzamento delle pareti esterne.

Manutenzione: l'importanza della storia dell'edificio

A tal fine, appare evidente la necessità di disporre di quel tanto decantato libretto del fabbricato, su cui andrebbe annotata la storia dell'edificio, completa di tutte le opere realizzate e opportunamente documentate.

Conoscere il tipo di interventi già realizzati nel tempo, ci eviterà di effettuarne altri in molti casi più dannosi che efficaci. In svariate situazioni risulta addirittura utile rimuovere alcune opere realizzate: basti pensare a tutti quei rivestimenti al quarzo non traspiranti, che per anni hanno imbavagliato murature in tufo o in altri prodotti naturali, con tutte le conseguenze di rigonfiamenti e distacchi, peraltro non facilmente riparabili.