Revisione tabelle millesimali

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Con una sentenza del 2010, la n. 3001 del 10 febbraio, la Corte di Cassazione si è occupata di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali.
08 Marzo 2010 ore 14:53
Avv. Alessandro Gallucci

Cosa sono le tabelle millesimali?


Con una sentenza del 2010, la n. 3001 del 10 febbraio, la Suprema Corte di Cassazione è tornata a occuparsi di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali e più nello specifico dei casi di loro revisione.

La legge, per il condominio negli edifici, impone, ai fini della formazione della maggioranza assembleare (Art. 1136 c.c.) e della ripartizione delle spese (artt. 1123-1124,1126 c.c.), l'adozione di uno strumento che rappresenti il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare rispetto all'intero stabile.

Tabelle millesimali per condominioSul punto non lasciano adito a dubbi i primi due commi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che recitano: Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Il terzo comma, che chiude la disposizione in esame, specifica che nel calcolo del valore millesimale non devono essere presi in considerazione alcuni parametri che, sostanzialmente, danno rilevanza all'operato del proprietario della singola unità immobiliare sulla stessa.

La norma, infatti, afferma che: Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

È dubbio, tanto in dottrina, tanto in giurisprudenza, se per l'approvazione delle tabelle millesimali sia necessaria l'unanimità dei consensi o se, invece, sia sufficiente la maggioranza assembleare.

Sul punto si è in attesa di una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione chiamate a dirimere il contrasto (Cass. ord. n. 2568/09).

A ogni modo, una volta formate, le tabelle possono essere modificate solamente in due circostanze:
a)accordo tra le parti;
b)per errore o inattualità delle stesse.


Sentenza della Corte di Cassazione sulla revisione delle tabelle millesimali


Quest'ultimo è il caso regolato dall'art. 69 disp. att. c.c. e oggetto della sentenza citata all'inizio.

A norma dell'articolo testè citato:I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Tabelle millesimali per condominioIn quest'ultimo caso, a differenza di quanto detto dal terzo comma dell'art. 68 disp. att. c.c., l'opera dei condomini è rilevante perchè, andando a incidere sulla struttura dell'edificio, altera l'originario rapporto di valore.Tale alterazione, per portare alla revisione delle tabelle millesimali, deve, comunque, essere notevole.

L'errore di si cui parla nel n. 1 della norma, è questo il cuore della sent. n. 3001/10, deve ricadere su elementi oggettivi che incidano sul calcolo dei millesimi.

Ciò perchè, per redigere le tabelle millesimali, non esistendo una norma di legge (eccezion fatta, pur non trattandosi di una legge in senso stretto per una circolare del ministero dei lavori pubblici datata 1967) che ne disciplini i parametri di riferimento, si è soliti parlare di elementi oggettivi e necessari per il calcolo (es. metratura dell'unità immobiliare) ed elementi soggettivi (coefficiente di altezza piano, esposizione, ecc.).

Secondo la Cassazione, nei casi di cui al n. 1 dell'art. 69 disp. att. c.c., la revisione può essere chiesta per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo (Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001).

riproduzione riservata
Articolo: Revisione delle tabelle millesimali
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  • Maria Pia Lenzi
    Maria Pia Lenzi
    Sabato 13 Novembre 2010, alle ore 20:41
    Vorrei sapere se nei condomini è obbligatoria la botola che accede al tetto. Vivo in un condominio la cui botola è stata murata , ma non so nè quando , nè perchè, il problerma sorge quando ci sono lavori che comportano l'accesso al tetto. Un paio di anni fa l'amministratore ha fatto fare alcuni lavori per cui si è reso necessario salire sul tetto e gli operai passavano dall'appartamento di un'inquilina a tutte le ore!!!!!!Vero è che l'inquilina aveva dato il consenso al passaggio ma pensava che fosse il passaggio di un giorno , invece i lavori si sono protratti e la signora era arrabbiatissima. Dall'appartamento della signora in questione , si accede al tetto perchè è mansardato. Ora se dovessi mettere una parabola anch'io dovrei chiedere alla signora il passaggio per l'antennista e mi sembra addirittura grottesca una cosa simile, per cui vorrei sapere se esiste una legge che prevede l'obbligo di una botola condominiale in modo da chiedere all'amministratore l'eventuale ripristino della stessa...Qualcuno sa dirmi qualcosa in merito ???
    rispondi al commento
  • Lisa
    Lisa
    Domenica 14 Marzo 2010, alle ore 19:35
    Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. abito in un condominio con 35 inquilini (4 ingressi), un unico amministratore. Il mio appartamento è al piano terra e nel retro della casa, ho messo 2 anni fa, una piccola veranda in vetro, per proteggermi dal freddo che entrava in bagno e per SICUREZZA. Non ho chiesto il permesso in assemblea e adesso dopo 2 anni un inquilino dell'ultimo piano con mansarda (che non ha condonato), chiede che io e il mio vicino(anche lui ha la veranda uguale in quanto ha un ragazzo down in casa che ha paura)...la facessimo togliere. Mi chiedo..per sicurezza..posso chiedere il condono senza permesso della assemblea?? io voglio mettermi in regola, ma non me lo permettono. Le ricordo che non è nella facciata principale, ma nel retro. Mi hanno detto che se c'è una sentenza di cassazione del genere potrei lasciarla. cosa mi può dire.grazie mille ( giovedi 18 marzo avremo la riunione può aiutarmi e dirmi qualcosa prima)grazie di cuore lisa zampieri
    rispondi al commento
  • Maria Coppola
    Maria Coppola
    Sabato 13 Marzo 2010, alle ore 15:00
    Avrei bisogno di un parere legale per una questione condominiale. Abito a Pisa all'ultimo piano di un condominio di 6 famiglie. Nelle scale c'è una botola attraverso la quale si accede al sottotetto del vano scale che è un tutt'uno con il sottotetto di proprietà del condomino che abita nel mio stesso pianerottolo ( nel suo contratto c'è scritto che è proprietario del sottotetto compreso tra il solaio delle stanze e il tetto). Nel sottotetto del vano scala vi è un lucernario che porta sul tetto.Ho sempre saputo che la botola è stata aperte nel vano scale per permettere ai condomini di andare sul tetto ( quando ho comprato la casa la botola nel vano scale esisteva già ).Il mio dirimpettaio però sostiene che la botola è sua e quindi non permette ai condomini di usufruirne, anzi , quelle poche volte che si è reso necessario andare sul tetto ha preferito far passare dalla botola di casa sua piuttosto che da quella nel vano scale. In più sostiene che dalla botola di casa sua possono passare i condomini che abitano sotto di lei e che i condomini che abitano sotto il mio appartamento devono passare da casa mia . Premetto che nè sul mio contratto, nè sul contratto di chi mi ha venduto la casa risultano servitù di passaggio.Vi chiedo: una botola nel vano scale a cosa può servire se non ad andare sul tetto?Chiunque abbia fatto la botola( il condomino sostiene di averla fatta fare lui), il fatto che sia in una parte condominiale non ne diventa parte integrante e quindi cosa comune? A chi mi devo rivolgere per risolvere definitivamente questo problema? Il nostro è un condominio legalmente costituito, ma l'amministratore non ha mai voluto prendere una posizione netta su questa questione.Vi prego aiutatemi.GrazieMaria CoppolaP.S. è possibile avere una risposta privata a questa e-mail?Grazie ancoraindirizzo: coppoima@virgilio.it
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