Revisione catastale del Comune: le regole della Cassazione

Revisione catastale di un immobile: come deve procedere il Comune

La revisione catastale deve essere motivata dal Comune. È quanto dichiarato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 22671/2019, con la quale vengono stabilite delle regole a tutela dei contribuenti in caso di accertamenti da parte dell'Agenzia delle Entrate.

La revisione della categoria catastale di appartenenza di un immobile non è una questione di poco conto. L'aumento del valore dell'immobile comporta inevitabilmente maggiori tasse da pagare.

Premettiamo che nel nostro paese gli immobili sono registrati al Catasto dove vengono suddivisi in base a delle classi, a seconda della tipologia di fabbricato e della sua destinazione d'uso. Ciascuna categoria di appartenenza indica il valore attribuito all'immobile dal Fisco.

Il Comune dove ha sede l'immobile può disporre, tuttavia, in base a quanto previsto dalla legge 311/2004, che venga effettuata una variazione della classe catastale dell'unità immobiliare, in caso di scostamento tra il valore medio di mercato e il valore catastale.
L'amministrazione comunale avvierà un procedimento di revisione catastale, al fine di adeguare il valore dell'immobile dal punto di vista catastale a quello effettivo.
Nella vicenda da cui trae origine la decisione della Suprema Corte il Comune aveva operato una revisione catastale su immobili che si trovavano in un'area dove erano stati posti in essere lavori di riqualificazione edilizia. Tuttavia, i calcoli e i criteri adottati dal Comune non risultavano chiari al contribuente e adeguatamente motivati. Seguito invio di avviso di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate si instaurava il contenzioso con il contribuente.

Affermano i Giudici che la revisione catastale deve essere basata su criteri di trasparenza a tutela del contribuente.
La Cassazione bocciava l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate e spiegava quale deve essere la procedura che il Comune è tenuto ad adottare per il riclassamento dell'immobile. Il contribuente deve comprendere i presupposti che hanno dato luogo alla revisione per poter difendersi se necessario.

Il Comune deve dunque tener conto delle seguenti regole:

• lo scostamento tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale deve avere un certo peso, in quanto deve essere di almeno il 35%;
  
  
• il Comune deve fornire prova dei fattori che hanno determinato la variazione;
  
  
• il Comune deve procedere per finalità meramente perequative e riallineamento;
  
  
• il Comune deve illustrare i dati che permettono al contribuente di controllare e contestare eventuali errori.