Regolamento Edilizio

Coloro che acquistano una proprietà immobiliare, o magari la ereditano per successione, possono decidere se tenerla, utilizzandola per sè o per parenti prossimi, oppure se venderla per ricavarne un profitto economico diretto ed immediato. Coloro che decidono di tenere un immobile sono spesso, e giustamente, interessati a personalizzarlo, modificandolo a propria immagine e somiglianza, oppure, se si tratta di un terreno edificabile, a costruirvi qualcosa.

Nel caso di immobili già esistenti, poi, la domanda più semplice e ricorrente è: cosa possa farci, come posso modificarlo? A queste domande, in prima istanza, risponde il Piano Regolatore vigente del comune in cui si vuole intervenire, che, a seconda della Zona Territoriale Omogenea in cui è localizzato l'immobile, stabilisce le tipologie di intervento possibili e le modalità di attuazione delle stesse.

Il passaggio ancora successivo, poi, è relativo agli aspetti di dettaglio del tipo di intervento che si vuole realizzare, soprattutto quando l'intervento stesso ha effetto sulla volumetria e/o sulle facciate esterne, e quindi abbia un impatto diretto sul contesto urbano ed ambientale, tanto di natura estetica quanto di natura igienico-sanitaria e di vivibilità dei fabbricati.

Contenuti principali di un Regolamento Edilizio

Tutti gli elementi ed i dati di dettaglio che è necessario sapere per effettuare un intervento edilizio in maniera corretta, secondo i parametri generali di un PRG nonché delle norme sovracomunali e nazionali, sono contenuti nel Regolamento Edilizio, che altro non è che lo strumento di disciplina attuativa minima delle trasformazioni edilizie perché contiene tutte le prescrizioni e le indicazioni irrinunciabili.

Di fatto un Regolamento Edilizio individua e stabilisce le modalità esecutive di un intervento, agendo mediante definizioni di dettaglio degli aspetti costruttivi delle costruzioni, quelli che incidono sulla qualità architettonica nel senso più ampio del termine e sull'igienicità delle costruzioni, ma anche delle caratteristiche degli spazi pubblici e all'aperto.

L'obiettivo di fondo di un Regolamento Edilizio è fare in modo che tutti i tipi di trasformazioni edilizie, pubbliche e private, siano improntate ad un senso di decoro comune, e di qualità costruttiva, da raggiungere mediante specifiche prescrizioni che influiscono sulle metodiche e le tecnologie di costruzione che si sceglie di impiegare, per arrivare alla scelta dei materiali e delle finiture. In ambito di interventi edilizi privati, ad esempio, il R.E. stabilisce quali siano le altezze interne nette minime per avere l'abitabilità di un locale e l'agibilità specifica per gli usi richiesti, nonché le altezze minime per i soppalchi.

In termini pratici, questo vuol dire che, sulla base delle altezze minime suddette, chi sia in possesso di un appartamento, ad esempio, posto in uno stabile di non recente costruzione con gli ambienti molto più alti del normale, può sapere, qualora siano ammessi gli interventi di soppalcamento nella ZTA di appartenenza, se l'immobile in questione possa essere trasformato in tal modo ricavandone spazi abitativi ulteriori.

In maniera analoga, un R.E. disciplina le dimensioni minime dei locali abitabili ed il loro rapporto aero-illuminante, con conseguenze dirette, ad esempio, nel caso di ristrutturazione di un immobile esistente o di realizzazione di un nuovo immobile: al di sotto di determinate dimensioni di superficie in pianta, di altezza netta interna e volumetria complessiva, nonché di rapporto tra la superfici degli spazi stessi e delle finestrature che li illuminano e li aerano, gli spazi stessi potranno essere giudicati abitabili oppure destinati ad altri usi che non prevedono la sosta continuata delle persone ma solo quella temporanea (i box auto ne sono un esempio pratico).

In alcuni comuni italiani, sull'onda delle esperienze effettuate con successo in altri paesi europei e del resto del mondo, il Regolamento Edilizio contiene una serie di indicazioni di dettaglio su quali siano i vari interventi edilizi consentiti e, soprattutto, per ciascuna fattispecie quale sia la classificazione: in pratica, con tale elenco di attività, i cittadini possono sapere in qualunque momento, per ciascun intervento edilizio, se lo stesso ricada tra le attività edilizie libere, e quindi non soggetto ad alcuna forma di autorizzazione, oppure se sia da annoverare tra gli interventi per i quali è necessario presentare una S.C.I.A, o una D.I.A. o richiedere un Permesso di Costruire.

Altro aspetto determinante dei Regolamenti Edilizi più completi, riguarda la specifica descrizione delle tecnologie e tipologie di elementi edilizi consentiti e di materiali e sistemi di posa autorizzabili: in maniera più sintetica, laddove le NTA di un Piano Regolatore stabiliscono le tipologie di intervento ammesse nelle singole ZTA del territorio comunale, nel descrivere in dettaglio materiali ed elementi costruttivi consentiti, un R.E. ben fatto dovrebbe contenere anche una serie di schede tecniche ricche di grafici esplicativi per guidare tecnici e costruttori ad una corretta applicazione delle norme locali.

Naturalmente, oltre a stabilire, come è giusto che sia, i criteri di formazione, i compiti ed il funzionamento della Commissione Edilizia, il R.E. dettaglia anche, in maniera esaustiva, quali debbano essere gli elaborati necessari per richiedere un titolo abilitativo, ed il loro contenuto minimo, nonché le modalità di presentazione delle pratiche edilizie presso gli uffici competenti a riceverle.