Partecipazione dell'amministratore all'assemblea condominiale

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L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, rappresenta i condomini per ciò che concerne i rapporti interni e con i terzi.
30 Giugno 2011 ore 14:49
Avv. Alessandro Gallucci

Assemblea di condominioPer costante giurisprudenza l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza:
con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato
(così Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Egli, in sostanza, rappresenta i condomini tanto per ciò che concerne i rapporti interni, quanto per i rapporti con i terzi.

Due esempi chiariranno questo concetto.


Rapporti interni


Si pensi all'obbligo di riscuotere le rate condominiali e all'eventualità, nel caso di morosità, d'agire in giudizio per ottenere il giusto dovuto.
In tal caso l'amministratore agisce in nome e per conto della collettività contro un solo comproprietario.


Rapporti esterni


S'ipotizzi che l'assemblea abbia deliberato interventi manutentivi e l'abbia affidati ad un'impresa.
Sarà compito dell'amministratore formalizzare l'accordo nei modi e nei termini indicati dall'assise.

In questo quadro d'insieme, molto spesso ci si domanda:


Il mandatario è tenuto a partecipare alle assemblee condominiali?


Assemblea condominialeUna sentenza della Suprema Corte di Cassazione
del marzo del 2003 riassume in modo preciso quella che è l'attuale situazione normativa.
Si legge nella pronuncia che per quanto attiene alla partecipazione dell'amministratore all'assemblea (ordinaria o straordinaria), è pur vero che la sua presenza in assemblea non è espressamente contemplata tra le attribuzioni dell'amministratore stabilite dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ.
Ma ciò non significa che l'amministratore non sia tenuto a partecipare alle riunioni del collegio.
Per la verità, secondo le disposizioni del codice i rapporti tra l'amministratore e l'assemblea sono strettissimi.
Invero, dal codice si prevede che l'assemblea nomini e revochi l'amministratore, fissi il suo eventuale compenso (1129 e 1131 n. 1), gli conferisca maggiori poteri (art. 1131 comma 1) e decida i ricorsi proposti dai condomini contro i suoi provvedimenti (art. 1133); che l'amministratore proceda alla convocazione dell'assemblea ordinaria e straordinaria (art. 66 disp. att.); esegua le deliberazioni dell'assemblea (art. 1130 n. 1) e all'assemblea dia notizia delle cause proposte contro il condominio, le quali esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 comma 3).

In altre parole, in considerazione dei compiti che gli sono specificamente attribuiti dalla legge (artt. 1130 e 1131 cod. civ.), e delle attività preparatorie e strumentali che dei primi costituiscono il necessario completamento, l'amministratore, quale mandatario dei condomini, svolge le funzioni che metaforicamente possono definirsi di organo esecutivo del collegio, da cui riceve ordini, direttive, indicazioni, suggerimenti.
Il che spiega la prassi diffusa, osservata uniformemente e costantemente con la convinzione della sua corrispondenza ad una giuridica necessità, secondo cui l'amministratore partecipa sempre all'assemblea e solitamente funge da segretario.
La presenza in assemblea, invero, all'amministratore permette di capire i bisogni, le istanze, gli intendimenti dei condomini: di non accontentarsi del mero decisum, ma di rendersi conto dell'iter formativo degli atti e di apprezzare la volontà effettiva dei partecipanti, in modo da eseguire le delibere in modo fedele e puntuale.
Pertanto, sebbene tra i compiti dell'amministratore enumerati dal codice non sia espressamente prevista la sua partecipazione all'assemblea ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra l'amministratore e l'assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base dei Assemblea condominialeconvincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
In sostanza, a dire degli ermellini, la partecipazione non è obbligatoria per espressa disposizione di legge ma di fatto è doverosa.
Non per tutti gli argomenti, tuttavia.
Molti amministratori, ad esempio, si allontanano dal luogo di svolgimento dell'assise al momento della discussione sulla conferma e/o revoca per evitare possibili condizionamenti alla libera discussione.

riproduzione riservata
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