Parcheggio, servitù e condominio

NEWS DI Condominio
Il parcheggio rende più comodo l'uso della proprietà ma non rappresenta mai un'utilità nel senso richiesto dalla legge per la costituzione di una servitù.
26 Luglio 2013 ore 13:02
Avv. Alessandro Gallucci

ParcheggioUn condomino può reclamare l'usucapione di una servitù di parcheggio su un'area comune o di proprietà esclusiva in un edificio in condominio? La risposta, fornita nel mese di gennaio dalla Corte d'appello di Napoli è negativa.

Si badi, non si tratta d'una novità, la giurisprudenza è unanime nel negare questo genere di possibilità ma, come si suole dire, repetita iuvant.


Usucapione e servitù


Vediamo perché
. La servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui. In particolare, ai sensi dell'art. 1027 c.c., la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Nel caso del condominio è pacifico che le parti comuni (come naturalmente le proprietà esclusive) possano rappresentare il fondo altrui di cui parla la norma succitata (cfr. Cass. 29 novembre 2004 n. 22408).

Il problema o, meglio, lo scoglio insormontabile sta nell'assenza di utilità fondiaria che è requisito imprescindibile, al pari dell'altruità, per poter parlare di servitù. In tal senso, come si diceva in principio, s'è espressa la Corte d'appello di Napoli con una sentenza resa nel gennaio del 2013.

In particolare si legge nel pronunciamento della corte partenopea che il parcheggio dell'auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la realità (inerenza al fondo dominante dell'utilità cosi come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari.

In questo contesto, prosegue la sentenza, il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari. Parcheggio condominialeLa servitù di parcheggio non esiste né può essere creata. Ciò perché il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette servitù irregolari), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'ambito del diritto d'uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall'avente diritto con il nuovo proprietario del bene asservito (App. Napoli 24 gennaio 2013).

Insomma nel caso di uso prolungato di un'area come zona di sosta, si potrebbe chiedere l'usucapione del diritto di proprietà ma mai dell'usucapione della servitù di parcheggio.

riproduzione riservata
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