È vietato parcheggiare nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale?

NEWS Parti comuni17 Gennaio 2019 ore 11:22
Lo spazio di manovra nell'autorimessa condominiale è destinato a consentire l'accesso e l'uscita dai posti auto. È possibile utilizzarlo anche per la sosta?

Autorimessa e spazi condominiali


L’autorimessa, che nel gergo comune tutti sappiamo come considerare, è definita a livello normativo, quale area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi.

Autorimessa in condominio
Questa, nella sostanza la definizione di autorimessa contenuta nel decreto ministeriale (d’ora in poi anche d.m.) 1 febbraio 1986.

Spazi per la sosta e per la manovra. I due spazi sono evidentemente interconnessi. Esistono zone specificamente destinate alla sosta: in tal senso le autorimesse sono ulteriormente distinguibili in:

  • autorimesse a spazio aperto, cioè luoghi in cui gli stalli non hanno confini materiali, ma solamente indicazioni date da strisce per terra, presentandosi l’autorimessa come un unico luogo;

  • autorimesse a box, cioè autorimesse nelle quali volume per il parcamento degli autoveicoli delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e aventi superficie non superiore a 40 m (d.m. 1 febbraio 1986).

Come possono essere le autorimesse?



  • In proprietà esclusiva di un unico soggetto, al di là del numero degli utilizzatori (es. autorimessa aperta all’uso pubblico, ovvero autorimessa privata con soste locate);

  • in condominio, cioè inserita in un contesto condominiale, quale pertinenza di abitazioni o uffici, ovvero un’autorimessa che costituisca autonomo condominio .


Spazi di manovra di un’autorimessa


Gli spazi di manovra, in termini tecnico giuridici, sono definiti come corsie di manovra.

Queste sono definite al punto 3.6.3. del più volte menzionato decreto ministeriale 1 febbraio 1986.

Tale norma ne individua le caratteristiche minime affermando che le corsie di manovra devono:

  • consentire il facile movimento degli autoveicoli;

  • avere ampiezza non inferiore a 4,5 m e a 5 m nei tratti antistanti i box, o posti auto, ortogonali alla corsia.

Funzione precipua è quella di consentire una manovra comoda per un veicolo, ma, evidentemente, consentire anche l’utilizzazione simultanea, senza che ciò, con le dovute accortezze legate al buon senso d’ognuno, debba tradursi nella possibilità d’utilizzazione identica e contemporanea di tutti gli stalli. È evidente che se tutti i titolari di posti auto dovessero utilizzarli contemporaneamente, qualunque autorimessa potrebbe risultare sovraffollata.

Sulle modalità d’uso delle corsie di manovra, il d.m. 1 febbraio 1986 non dice nulla. La funzione dovrebbe lasciare intendere la destinazione d’uso, ma siamo sicuri che non se ne possano fare altri, su tutti la sosta?


Sosta negli spazi di manovra dell’autorimessa in condominio


Se l’autorimessa è in condominio, in entrambe le ipotesi succitate, gli spazi di manovra sono proprietà comune, salvo diversa disposizione del titolo. Ciò vuol dire che essi soggiacciono anche alle norme dettate in materia di uso delle cose comuni.

In primis, dunque, conta e prevale la destinazione del bene. Se uno spazio di manovra serve per l’accesso e l’uscita dai box, ovvero dalle zone di sosta, allora quello è l’uso che il condominio dovrà tutelare.

Autorimessa
Insieme ad esso i condòmini si possono fare altro tipo di usi; il riferimento è pressoché solo alla sosta di autoveicoli negli spazi di manovra.

Qui entra in gioco l’art. 1102 c.c. a mente del quale s’è vero che qualunque condòmino può fare l’uso delle cose comuni (cioè dei beni in condominio) che più gli è consono, nel fare ciò deve stare attento a:

- non limitare il pari altrui diritto;

- non recare pericolo per la sicurezza dell’edificio;

- non recare pregiudizio alla stabilità dell’edificio;

- non alterare il decoro.

Come ha specificato più volte la Corte di Cassazione, il concetto di pari uso dei beni in condominio cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non deve essere inteso alla stregua di un uso identico e contemporaneo, poiché, invece, si deve ritenere che la legge abbia conferito a ciascun partecipante al condominio la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, purché ciò sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, tra le varie, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

In buona sostanza: se la sosta fosse da considerare lecita, allora ciascun condòmino potrebbe parcheggiare negli spazi di manovra, purché tale condotta non rechi disturbo all’uso da parte degli altri condòmini dei loro posti auto e più in generale di eventuali possibili anche non contemporanee utilizzazioni degli spazi di manovra.


Autorimessa condominiale e divieto di sosta negli spazi di manovra


La questione nodale, chiariti questi aspetti generali e sempre validi, è se la sosta nello spazio di manovra debba essere considerata lecita, ovvero se il coacervo di norme, specie quelle dettate in materia di prevenzione incendi, possa portare a differenti conclusioni.

Divieto di sosta davanti all'autorimessa
Ad avviso di chi scrive, si tratta di valutazione che va svolta caso per caso sulla base di alcune elementi fondamentali ed ricorrenti.

Funzione precipua dello spazio manovra è quella di consentire l’uso dei posti auto, tanto quando l’autorimessa sia a box, quanto a spazi aperti.

La presenza di box fa sì che tra le mura di questi consentano una minore rapidità di propagazione del fuoco, ma il fatto che le autorimesse possano essere anche a spazio aperto e l’assenza di un divieto generale e assoluto di sosta negli spazi manovra, lascia intendere che vi si possa sostare ove essi abbiano le caratteristiche fisiche per consentire la suddetta sosta.

Ciò sempre che il condominio, in quanto competente a disciplinare l’uso delle cose comune, non abbia vietato (eventualmente anche con sanzioni pecuniarie) la sosta e sempre che le eventuali certificazioni di prevenzione incendi non vietino tale forma d’uso.

riproduzione riservata
Articolo: Parcheggio nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale
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Parcheggio nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale: Commenti e opinioni


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  • Francesca
    Francesca
    Lunedì 30 Maggio 2016, alle ore 09:52
    Avrei bisogno di una precisazione riguardo l'uso improprio, a mio avviso, dello spazio antistante la porta basculante del box auto di tre condomini, nel palazzo in cui abito.
    Essi, sono soliti parcheggiare le loro seconde auto davanti le rispettive porte dei box auto, quindi nell'area di manovra, comune, e questo mi impedisce di fare agevolmente manovra giacché ho un'auto di grandi dimensioni e il box in una posizione poco comoda.
    Nello specifico, ho scritto e riscritto più volte all'amministratore per intervenire. lo ha fatto inviando un paio di lettere ai diretti interessati che hanno ignorato i solleciti.
    Rimettendo la questione all'ordine del giorno dell'assemblea, qualora si decidesse di votare e la maggioranza votasse contro lo spostamento delle auto (per evitare le spese del procedimento legale da intraprendere), chi tutela il mio diritto ad avere la possibilità di manovra agevole come tutti gli altri?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Condomina
      Condomina Francesca
      Domenica 11 Novembre 2018, alle ore 06:24
      Ha risolto il suo problema?
      rispondi al commento
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