Obbligatorietà della nomina dell'amministratore condominiale

NEWS DI Amministratore di condominio15 Giugno 2015 ore 19:17
L'obbligo della nomina dell'amministratore condominiale scatta quando alla compagine partecipano almeno 9 condòmini e può essere ottenuta anche con ricorso al giudice.
nomina amministratore condominiale

Amministratore condominiale


Amministratore condominialeL’amministratore condominiale è il mandatario dei condòmini, ossia la persona (fisica e giuridica) che per nome e conto di tali persone (fisiche o giuridiche) pone in essere atti giuridicamente rilevanti e delle quali ha la legale rappresentanza.

Per lunghi anni l’equiparazione tra la figura dell’amministratore condominiale e quella del mandatario la si ricavava dall’elaborazione giurisprudenziale (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08); non è mancato chi, in dottrina, ha intravisto nell’amministratore condominiale un organo del condominio , partendo dal presupposto (a oggi prevalentemente avversato) che il condominio dovesse essere considerato un soggetto di diritto (si veda Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

La legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha sgombrato il campo da ogni dubbio richiamando l’applicazione delle norme sul mandato, quali norme di riferimento dopo l’art. 1129 c.c.

Chiarito ciò è utile comprendere quando ricorre l’obbligo di fare ricorso alla figura dell’amministratore condominiale e di conseguenza chi e in che modo può adempiere a tale compito.


Obbligo nomina amministratore condominiale


L’amministratore condominiale, recita il primo comma dell’art. 1129 c.c., dev’essere nominato quando i condòmini sono più di otto.

Alla nomina si può pervenire in due modi:

a) principalmente per via assembleare;

b) eventualmente per il tramite di ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Per condòmini intendiamo i proprietari delle unità immobiliari: nel caso di appartamento in comproprietà o sul quale è esistente un diritto reale di godimento, tali persone debbono essere considerate un unico soggetto (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Tanto una persona fisica quanto una persona giuridica possono essere nominati amministratori condominiali, in tale ultimo caso gli amministratori e i dipendenti che si occupano dell’amministrazione condominiale devono possedere i requisiti indicati dalla legge (art. 71-bis disp. att. c.c.).

Quali sono questi requisiti?

L’art. 71-bis, primo comma, disp. att. c.c. li elenca dettagliatamente. Essi possono essere così riassunti:

Nomina amministratore condominialea) requisiti di onorabilità (assenza di particolari condanne penali, di protesti, interdizione e inabilitazione);

b) requisiti di professionalità (minimo diploma, superamento di un corso di formazione iniziale e obbligo di frequenza di corsi di formazione periodica).

Rispetto ai requisiti di professionalità, la legge prevede delle eccezioni; in particolare è lo stesso articolo 71-bis a specificare che il così detto amministratore interno non deve possedere alcuno dei requisiti di professionalità e che per chi ha amministrato almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma (triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013) non è necessario il superamento del corso di formazione iniziale.

Chiariti questi aspetti preliminari all’obbligo di nomina dell’amministratore condominiale, ossia specificato l’ambito entro il quale può avvenire la scelta del mandatario, è utile approfondire le modalità di nomina.


Obbligo amministratore condominiale e scelta assembleare


Il luogo deputato alla scelta dell’amministratore condominiale è l’assemblea.

All’assemblea per la nomina dell’amministratore hanno diritto a partecipare:

a) i proprietari delle singole unità immobiliari (al massimo uno nel caso di comunione, cfr. art. 67 disp. att. c.c.);

b) l’usufruttuario e per analogia il titolare del diritto di uso o abitazione nel caso di loro presenza (cfr. art. 67 disp. att. c.c. e 1026 c.c.).

La deliberazione che provvede alla nomina dell’amministratore condominiale dev’essere sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Il quorum deliberativo è uguale tanto nel caso di obbligo di nomina dell’amministratore condominiale, tanto nell’ipotesi di nomina facoltativa, ossia di decisione rimessa alla discrezionalità dell’assemblea.

La deliberazione di nomina può essere considerata annullabile nel caso in cui essa abbia vizi di forma o non particolarmente gravi (es. mancato raggiungimento quorum deliberativi, omessa convocazione, cfr. art. 66 disp. att. c.c. e Cass. SS.UU. n. 4806/05) oppure nulla (es. nomina cui non segua la comunicazione del compenso dettagliato da parte dell’amministratore). La differenza sta nel fatto che nella prima ipotesi è necessario provvedere all’impugnazione entro trenta giorni dalla sua adozione/comunicazione, mentre nel secondo caso la delibera è sempre impugnabile, senza limitazione di tempo.


Obbligo amministratore condominiale e Autorità Giudiziaria


Nel caso di obbligo di nomina dell’amministratore condominiale, l’adempimento può essere assolto anche con un provvedimento (decreto) sostitutivo dell’Autorità Giudiziaria se l’assemblea non sia stata in grado di provvedervi (per qualunque motivo).

In tal caso il ricorso, che non deve essere preceduto dal tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010), può essere presentato da qualunque condomino com’anche dall’amministratore dimissionario.

L’Autorità Giudiziaria competente, ossia il Tribunale del circondario in cui è ubicato l'immobile, deve provvedere alla nomina scegliendo l’amministratore tra quelli che posseggono i requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.

Il ricorso all’Autorità Giudiziaria affinché provveda alla nomina di un amministratore può essere presentato anche nell’ipotesi in cui non ricorra l’obbligo di nominare l’amministratore condominiale.

Si tratta dell’ipotesi prevista dall’art. 1105, quarto comma, c.c. che consente di chiedere all’Autorità Giudiziaria l’adozione dei provvedimenti che l’assemblea non sia in grado di assumere.
In tal caso la nomina dell’amministratore può essere disposta solamente per l’esecuzione di quell’adempimento ordinato dall’Autorità Giudiziaria in sostituzione dell’assemblea (ad esempio esecuzione lavori manutentivi).

Si tratta, in sostanza, di una sorta di amministratore ad acta.

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Obbligo amministratore condominiale: Commenti e opinioni


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