Nessun Bonus Ristrutturazione se l'erede mette in affitto l'immobile

Bonus ristrutturazione e affitto dell'immobile da parte dell'erede

Hai ricevuto in eredità un immobile all'interno del quale erano stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione. In questo caso la legge riconosce la possibilità di fruire del bonus per gli interventi di recupero del patrimonio edile. Ti chiedi se, in caso di locazione dell'immobile, potrai continuare a beneficiare del bonus ristrutturazioni.

La risposta è negativa. In base a quanto fatto sapere dall'Agenzia delle Entrate che fornisce dei chiarimenti sul punto, il proprietario di una casa ricevuta per successione perde il beneficio fiscale se dà l'immobile in affitto.

Vi è di più: la detrazione fiscale viene meno qualora l'immobile venga ceduto in locazione, anche solo per un breve periodo. È quanto reso noto dall'Agenzia delle Entrate con risposta all'interpello n. 282 del 19 luglio scorso che qui analizzeremo.

Eredità immbiliare, locazione e detrazioni: il caso specifico

Il contribuente che presentava l'istanza al Fisco, dichiarava di essere titolare di un immobile ricevuto per successione e che in detto immobile erano stati effettuati interventi di ristrutturazione ai sensi dell'articolo 16 bis del TUIR.

Ricordiamo che con la Legge di Bilancio 2019 il legislatore ha prorogato la misura fiscale volta ad incentivare gli interventi di recupero del patrimonio edile e riqualificazione energetica.


Si tratta della detrazione IRPEF in base alla quale chi effettua lavori di ristrutturazione edile su immobili ad uso abitativo, può detrarre dall'Irpef il 50% della spesa sostenuta, in presenza dei requisiti di accesso all'agevolazione previsti dalla legge. Da tener presente il limite di spesa applicabile pari a 96.000 euro per ciascun immobile.

Torniamo al caso che qui ci interessa. L'istante si rivolgeva all'Agenzia delle Entrate per sapere se poteva continuare a beneficiare del bonus fiscale per ristrutturazione, nonostante le sue intenzioni di stipulare dei contratti di locazione di breve durata nel corso dell'anno.

Si pensi magari ad una casa vacanze durante il periodo estivo.

Il contribuente aveva acquisito mortis causa la proprietà dell'immobile e la detenzione diretta e materiale dello stesso. Per questo intendeva continuare a usufruire del bonus ristrutturazione spettante al genitore deceduto. Cerchiamo ora di capire come il Fisco giunge alle sue conclusioni, partendo dai principi generali vigenti in materia.

Bonus ristrutturazione e immobile ereditato: come evitare di perdere la detrazione

In caso di morte del proprietario di un immobile, nel quale sia stati effettuati interventi di ristrutturazione, la quota residua di detrazione fiscale si trasmette all'erede o agli eredi che abbiano conseguito la detenzione materiale e diretta dell'immobile.


In caso di trasferimento dell'immobile per successione (come accade in caso di vendita) il bonus ristrutturazione, per la parte non goduta dalla persona deceduta, si trasferisce al nuovo titolare del bene. Tuttavia l'erede, per continuare a beneficiare del bonus fiscale, non potrà cedere ad altri il godimento dell'immobile. Viene a lui preclusa dunque la possibilità di darlo in affitto o in comodato d'uso, sia pure per brevi periodi. È proprio questo aspetto l'aspetto più rilevante della questione. Non è significativa la durata del contratto di locazione, basta che un contratto di affitto sia stato stipulato.

Ecco il primo aspetto evidenziato dall''Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello citata: anche un contratto di locazione stipulato per un breve periodo è idoneo a comportare la perdita dell'agevolazione fiscale. Se l'immobile viene locato la disponibilità immediata dello stesso viene meno e con essa la possibilità di fruire delle rate residue da portare in detrazione.

Detenzione dell'immobile per beneficiare del bonus ristrutturazione

In caso di successione abbiamo visto che, affinché l'erede possa portare in detrazione la quota di bonus ristrutturazione non goduta dal proprietario deceduto, è necessario che la detenzione diretta e materiale permanga per tutto il periodo del rimborso fiscale.

Aspetto evidenziato dall'Agenzia delle Entrate è che la detenzione deve sussistere non solo nell'anno in cui è avvenuta l'accettazione dell'eredità bensì anche negli anni seguenti.


Solo quando il contratto di affitto verrà a scadenza l'erede potrà continuare a beneficiare della detrazione delle rate restanti.

Che succede se gli eredi sono più di uno? Nel caso in cui gli eredi siano più di uno la detrazione fiscale dovrà essere tra di essi ripartita qualora essi detengano l'immobile in maniera congiunta. Nel caso invece sia uno solo di essi ad abitare nell'immobile la detrazione fiscale spetterà soltanto a quest'ultimo. Per godere delle rate restanti del bonus fiscale per ristrutturazione è richiesta la detenzione dell'immobile ma non necessariamente che lo stesso sia adibito dal contribuente ad abitazione principale.

Vendita o donazione dell'immobile acquisito per successione

Ci occupiamo ora di un'altra situazione che facilmente può determinarsi.

Cosa succede se l'erede, anziché dare in locazione o in comodato l'immobile voglia venderlo o donarlo?

In caso di vendita o donazione dell'immobile le quote residue non godute dall'erede che ha alienato il bene, non si trasmetteranno al compratore o al donatario.

Questo anche qualora il trasferimento sia avvenuto nello stesso anno dell'accettazione dell'eredità.
L'agevolazione fiscale verrà persa e nessuno potrà usufruirne. Evidenziamo il diverso trattamento previsto dalla legge nel caso in cui la cessione dell'immobile per compravendita o donazione sia stata effettuata dal proprietario originario. Salvo diverso accordo tra le parti il trasferimento del bonus ristrutturazioni verrà garantito.