Microzona catastale

L'esigenza di una rivisitazione delle tariffe castali, nella stragrande maggioranza dei casi inadeguate alla funzione che erano chiamate ad assolvere, è stata l'occasione di una più generale revisione del sistema del catasto italiano.

Tanto si può dire leggendo il testo del D.P.R. (decreto del Presidente della Repubblica) n. 138 del 1998 recante Norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della l. 23 dicembre 1996, n. 662.

In questa prospettiva, il legislatore ha inserito nell'ambito delle categorie identificative delle porzioni di territorio la così detta microzona catastale.

A norma dell'art. 2 D.P.R. n. 138/98, essa rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.

Nell'ambito del proprio territorio spetterà ai comuni delimitare le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A (art. 2, secondo comma, D.P.R. n. 138/98).

In questo contesto, dunque, è chiara la funzione attribuita alla microzona, ossia quella d'individuare, nell'ambito del territorio comunale, una zona omogenea di unità immobiliari.

Lo scopo di questa, ulteriore, catalogazione è ben individuato nell'allegato A al D.P.R. 138.

In particolare a norma del terzo comma dell'allegato le risultanze dell'articolazione del territorio comunale in microzone, di norma, devono soddisfare le seguenti condizioni:

a) all'interno di ciascuna microzona, il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo a metro quadrato delle unità immobiliari, assunte a riferimento con i criteri di cui al successivo comma 4, non deve risultare superiore a due. A tale fine non sono da prendere in considerazione unità immobiliari aventi caratteri singolari per la microzona o, comunque, poco significative a livello statistico;

b) lo scostamento percentuale fra i valori medi ordinari a metro quadrato delle unità immobiliari di riferimento site in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare inferiore al 30%.

Il comma si chiude con il secondo paragrafo che individua delle deroghe laddove non sia possibile rispettare questi parametri.

In sostanza, tenendo conto della ratio del decreto – che è, per l'appunto, quella di ancorare a dati reali (ai valori mercato, si direbbe in ambito economico) le rendite catastali – l'introduzione delle microzone è utile proprio al fine di riuscire a fotografare al meglio, nell'ambito territoriale di un comune le varie differenze edilizie esistenti e di conseguenza il reale valore del fabbricato.

In effetti la zona censuaria, che va a coincidere generalmente con l'intero territorio comunale, si sarebbe potuto svelare come strumento poco efficace per lo scopo del decreto.

Da ultimo, va evidenziato come i ritardi nell'attuazione del D.P.R. n. 138/98 abbiano, di fatto, comportato un rallentamento nell'attuazione del nuovo sistema di tariffazione catastale ai fini fiscali.