Ufficio: locazione e compravendita

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La nozione di ufficio a livello tecnico. La locazione e la comprevenidta di un'unità immobiliare e la destinazione d'uso ad ufficio: le principipali problematiche connesse.
02 Agosto 2010 ore 12:20
Avv. Alessandro Gallucci

UfficioNel glossario tecnico definiamo l'ufficio come unita' immobiliare a destinazione terziaria ovvero complesso edilizio destinato ad attivita' direzionale e/o di servizio.

In seguito si specifica una distinzione fondata essenzialmente sulle tipologie edilizie.

In tale senso, sempre nella definizione riportata nel glossario tecnico, si afferma che è possibile distinguere 3 classi:



1) Classe A - spazio per uffici ad elevata flessibilità sui piani, di standard internazionale e di alta qualità, impianto di climatizzazione, ascensori, servizio di parcheggio con custodia, pavimenti sopraelevati o contro-soffittatura e moderni servizi per affari. Adeguamenti alle regole internazionali di sicurezza e antincendio.

2) Classe B - Spazio per uffici di buona qualità, realizzato rispettando gli standard internazionali, ma mancante di alcune caratteristiche elencate sopra, la costruzione potrebbe avere un buon livello di finiture, ma non offre impianto di condizionamento o sufficienti servizi di parcheggio.

Questo è spesso il caso degli spazi per uffici ristrutturati.

3) Classe C - Spazio per uffici di standard locale e fabbricati residenziali ricostruiti.

Questi spazi possono generalmente avere un adeguato livello di finiture, ma non forniscono impianto di condizionamento, servizio di parcheggio o servizi di sicurezza ed antincendio adeguati alle regole internazionali. Normalmente in edilizia mista
.


UfficioDa un punto di vista più strettamente tecnico – legale è giusto domandarsi: quando una persona decide di prendere in affitto o di acquistare un'unità immobiliare da adibire ad ufficio, a quali particolari dovrà fare attenzione?


In primo luogo è necessario chiedere informazioni sulla destinazione d'uso dell'immobile oggetto della contrattazione.


Si pensi e non è infrequente, al caso in cui un'unità immobiliare sia destinata a civile abitazione ma l'eventuale compratore necessiti della destinazione uffici e studi privati (la categoria catastale A/10).


In questi casi, se consentito dalle norme (nazionali e locali), sarà possibile effettuare il così detto cambio di destinazione d'uso.


Trattandosi di un'operazione che necessita di particolari competenze tecniche, è sempre consigliabile rivolgersi ad un tecnico (ingegnere, architetto, geometra) che abbia dimestichezza con le questioni urbanistiche e catastali.

Adibire un immobile destinato a civile abitazione a ufficio o studio privato è un illecito sanzionabile a norma di legge se preventivamente non si è provveduto ai necessari adempimenti burocratici.

Se il cambio di destinazione d'uso è questione di fondamentale importanza per agire nell'ambito della legalità, allo stesso modo ed anzi già prima di dar corso a questa pratica se l'unità immobiliare è ubicata in condominio è necessario verificare il contenuto del regolamento.

Se esso è di natura assembleare, nulla quaestio, l'interessato potrà sorvolare e pensare direttamente alle questioni amministrative.

Se, invece, è di natura contrattuale, dovrà prestare attenzione poiché un simile atto può contenere delle limitazioni alla facoltà d'uso delle unità immobiliari che si sostanzino in un divieto di destinare a determinati scopi.


UfficioLa Corte di Cassazione in più circostanze, da ultimo nel settembre del 2009, ha avuto modo di specificare che i divieti ed i limiti di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994) (Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).

In definitiva valutare queste vicende prima di acquistare o prendere in affitto un'unità immobiliare che interessa può significare molto ai fini di una scelta consapevole ed azzeccata.

riproduzione riservata
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