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Contratto di locazione a canone concordato, quali sono le novità?

NEWS Affittare casa23 Ottobre 2019 ore 13:46
Che cos'è il contratto di locazione a canone concordato. Come deve essere stipulato, qual è la sua durata e per quanto si rinnova. Vediamo le novità dal 2019.

Contratto di locazione immobiliare


Prima di occuparci di quelle che sono le novità introdotte nel 2019 in ambito di contratti di locazione a canone concordato, cerchiamo di capire in cosa consiste questa tipologia di contratto e quali sono le sue caratteristiche.

Andiamo con ordine e ricordiamo che, in senso più generale, il contratto di locazione è il contratto con il quale (in base a quanto stabilito dall’ articolo 1571 del codice civile) una parte (detta locatore) ti obbliga a far godere all’altra parte (detta conduttore) un bene immobile o mobile per un certo periodo di tempo e previa corresponsione di una somma di denaro (il canone di locazione).

Affitto canone concordato
Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, poiché in cambio del godimento del bene concesso dal proprietario, viene versata una somma di denaro.

Altri aspetti essenziali del contratto di locazione sono: una durata dell’accordo bene determinata e il fatto che la misura del corrispettivo deve essere commisurata alla durata del rapporto di locazione.


Contratto di locazione a canone concordato


Per quanto concerne i contratti di locazione ad uso abitativo la legge stabilisce dei periodi di durata ben precisi. Sulla base di quanto previsto dalla legge numero 431 del 1998 la durata può essere di due tipi. In forza dell’articolo 2, comma uno, la durata può essere 4 + 4 (ovvero 4 anni prorogabili di altri 4): in questo caso il canone da corrispondere è libero, cioè liberamente determinato previo accordo delle parti.

Cosa cambia nel contratto di locazione canone concordato
In forza dell’articolo 2, comma 3, la durata può essere di 3+2 (ovvero 3 anni prorogabili di 2) per i contratti di locazione convenzionati: in questo caso il canone non sarà determinato dalle parti in quanto dovrà rispettare limiti ben precisi, stabiliti mediante accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e le organizzazioni che rappresentano i proprietari di immobili .

Si aggiungono a queste 2 tipologie anche i contratti degli studenti universitari e le locazioni ad uso transitorio. I primi hanno una durata che va dai 6 mesi ai 3 anni; i secondi da uno a 18 mesi.

Canone agevolato
Qual è dunque la normativa di riferimento per i contratti di locazione a canone concordato?
In primo luogo il decreto infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale serie generale numero 62 del 15 Marzo 2017, entrato in vigore a far data dal 30 Marzo 2017.
Con le nuove disposizioni sono stati fissati nuovi criteri per determinare i canoni di locazioni nelle convenzioni territoriali.

Altro aspetto è dato dall’aggiornamento della modulistica per poter stipulare i contratti di locazione aventi canone concordato.

Inoltre, viene meno l’obbligo di essere assistiti dalle associazioni delle proprietà edilizia e degli inquilini in fase di redazione del contratto e di definizione del canone effettivo. Resta questa una facoltà delle parti contraenti.

I contratti 3+2 non sono più limitati ai Comuni ad alta tensione abitativa ma possono avere a oggetto le abitazioni situate in tutti i Comuni del territorio italiano.

Nel caso in cui un accordo a livello locale non esista, i valori cui fare riferimento per la redazione del contratto a canone concordato saranno acquisiti in base al DM 14 luglio 2004.
In base alla predetta norma i contratti a canone agevolato possono essere stipulati anche in assenza degli accordi territoriali, ai sensi del DM 30 dicembre 2002.


Qual è la funzione degli accordi territoriali


Per poter stipulare un contratto a canone concordato è necessario in primo luogo verificare l’accordo territoriale in vigore nel comune in cui è situato l’immobile da affittare.
Si tratta delle linee guida da seguire per individuare il modello contrattuale da utilizzare, i criteri di determinazione del canone e ogni altra regola relativa a tale tipologia contrattuale.

Gli accordi territoriali servono a stabilire delle fasce di oscillazione del canone di locazione. Tenendo conto di tali limiti il canone è determinato sulla base delle caratteristiche dell’immobile o della porzione di unità immobiliare .

Nel caso il proprio Comune non abbia un accordo territoriale si potrà fare riferimento a quello redatto da un Comune vicino.

Contratto di locazione
La stipula del contratto potrà avvenire con l’assistenza delle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa assistenza oggi non è più obbligatoria.

Alla scadenza del contratto a canone concordato, a quali condizioni si rinnova l’accordo?
Per dare una risposta si fa riferimento all’articolo 2 comma 5 della legge 431 del 1998 che si presta a interpretazioni duplici, poiché da un lato parla di rinnovo a nuove condizioni e dall’altro alle medesime condizioni. Soccorrono per maggiori chiarimenti le novità intervenute nel 2019 che qui illustriamo.

L’articolo 19-bis del SL 34/2019 convertito con la legge n. 58 del 2019 afferma che alla scadenza della proroga di due anni del contratto a canone agevolato scatta il rinnovo tacito di due anni in due anni. Questa regola lascia comunque salva la possibilità di inviare eventuale disdetta per interrompere il rapporto di locazione. Si ha dunque in materia di rinnovo una interpretazione autentica del comma 5 articolo 2 che tanti dubbi aveva sollevato in passato.

Altra novità introdotta nel corso del 2019 è la possibilità di scegliere il regime di tassazione della cedolare secca che è prevista nella misura del 10% a differenza di quella ordinaria pari al 21%.
Sulla base della manovra 2020 si ricorda che la cedolare del 10% dovrebbe essere innalzata al 12,5%.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione canone concordato: novità
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