Liti condominiali

NEWS DI Liti tra condomini
Si parla spesso di cause condominiali, vale la pena comprendere più da vicino quali sono queste controversie, quando sorgono e quali sono i ruoli di amministratore.
19 Febbraio 2010 ore 17:55
Avv. Alessandro Gallucci

Liti condominialiSi parla spesso di cause condominiali.

Vale la pena comprendere più da vicino quali sono queste controversie, quando sorgono e quali sono i ruoli di amministratore ed assemblea.


In primis è utile soffermarsi su una distinzione tra due tipi di liti:

a) quelle così dette attive;

b) quelle passive.



Nel primo caso è il condominio a prendere l'iniziativa ed a citare in causa un altro soggetto (che può essere un condomino o un terzo).
Nel secondo caso, il condominio subisce l'iniziativa giudiziaria ed è, per così dire, costretto a difendersi.

In entrambe le situazioni si pongono dei problemi relativi alla legittimazione a stare in giudizio.

Partiamo dalle liti c.d. attive

Una cosa è certa: in queste circostanze il soggetto che rappresenta il condominio è l'amministratore.
Lo dice chiaramente il primo comma dell'art. 1131 c.c., disciplinante la c.d. legittimazione attiva a stare in giudizio, che recita:
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente (art. 1130 c.c. n.d.A.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Ciò significa che per le materie indicate dall'art. 1130 c.c. (es. recupero del credito condominiale, azioni per il rispetto del regolamento di condominio, ecc.) l'amministratore potrà agire in giudizio senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea.

Liti tra condominiPer altre questioni (si pensi alla necessità di agire contro una ditta che ha eseguito dei lavori o magari contro il portiere per dei suoi inadempimenti) l'amministratore, per agire in giudizio, dovrà essere autorizzato dall'assemblea, che sarà tenuta a farlo con il rispetto dei quorum deliberativi previsti dall'art. 1136, quarto comma, c.c., o dal regolamento di condominio.

Più controversa è la situazione per quei casi c.d. di liti passive.
A norma del secondo comma dell'art. 1131 c.c.: (L' amministratore n.d.A.)
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Al riguardo ci si è chiesto quali siano i limiti della c.d. legittimazione passiva.

Secondo quello che è il consolidato orientamento della Corte di Cassazione ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione dell'amministratore a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei singoli condomini, non incontra limiti dal lato passivo, [...], avendo in tali casi l'amministratore il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente nei suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea (cfr., per tutte, Cass. 7544/95; Cass. 12204/97; Cass. 735/95) (così Cass. 16 aprile 2007 n. 9093).

Si tratta di un orientamento che trova delle critiche nell'ambito della stessa giurisprudenza della Suprema Corte, che, seppur con un'isolata pronuncia, ritiene di non condividere tale orientamento, in quanto basato su una interpretazione dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ. che non tiene conto della ratio ispiratrice di tale norma, la quale è diretta a favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli, invece di citare tutti i condomini, di notificare la citazione all'amministratore (così Cass. 26 novembre 2004 n. 22294).


Se a questo si aggiunge che per decidere di resistere ad una lite, che non è di competenza dell'amministratore, l'assemblea deve deliberare (raggiungendo un quorum pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi, art. 1136, quarto comma, c.c.) se ne converrà che l'ultimo orientamento citato pare essere quello più coerente con il sistema di norma dettate in materia di liti condominiali.

riproduzione riservata
Articolo: Liti condominiali
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Liti condominiali: Commenti e opinioni


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  • La Nomina Del Curatore : Condominiale.Lavorincasa.it
    La Nomina Del Curatore : Condominiale.Lavorincasa.it
    Lunedì 31 Maggio 2010, alle ore 13:41
    [...] Vale la pena quindi, prima di entrare nello specifico della questione, fare una breve sintesi in merito al concetto di lite condominiale. [...]
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Domenica 28 Febbraio 2010, alle ore 23:08
    Le conviene informare l'amministratore e comunque diffidarla dal rimuovere l'opera che, salva la presenza delle autorizzazioni comunali, potrebbe anche essere abusiva.
    rispondi al commento
  • Alfredo
    Alfredo
    Venerdì 19 Febbraio 2010, alle ore 20:23
    Salve io abito in un condominio al 1°Piano, la signora che abita al piano terra sulla mia verticale ha un balcone che ha l'accesso tramite una scala in ferro su un piccolo spazio piastrellato e recintato, e su questo balcone ora ha messo una veranda e per di più con la porta che si apre all'esterno cosi' facendo quando la porta della veranda è aperta e come una scala per salire sul mio balcone. Posso fare qualcosa per fermare tutto ciò? Chiedo una vs opinione. grazie e a presto. alfredo
    rispondi al commento
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