L'impugnazione delle delibere nel condominio minimo

NEWS DI Assemblea di condominio
Per la contestazione delle deliberazioni assembleari adottate nell'ambito di un condominio minimo è necessario rispettare i termini previsti dall'art. 1137 c.c.
31 Luglio 2014 ore 12:09
Avv. Alessandro Gallucci

Condominio minimo


Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio fu la giurisprudenza (Cass. SS.UU. n. 2046/06) a chiarire che anche a questa particolare tipologia di immobili fossero applicabili le norme sul condominio .

Impugnazione delibereQuesta indicazione è stata recepita nel codice civile, tant'è che l'art. 1117-bis c.c. recita:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Tutti i casi in cui più unità immobiliari abbiano parti comuni, quindi anche il caso in cui anche solamente due unità immobiliari hanno parti comuni.

Vediamo, con un esempio, come ai condomini minimi si applichino anche le norme inerenti l'impugnativa delle delibere assembleari.

Tizio è proprietario di un appartamento ubicato nello stabile denominato Alfa. Nell'edificio è sita un'altra unità immobiliare di proprietà di Sempronio.

Il fabbricato, quindi, per le parti in comune alle due porzioni di piano dev'essere considerato a tutti gli effetti un condominio; il così detto condominio minimo.

I due condomini si avvedono che è necessario compiere alcune opere di ristrutturazione dell'edificio.

Per semplificare tutta l'attività connessa agli interventi decidono di nominare un amministratore (figura non obbligatoria per queste compagini ai sensi dell'art. 1129 c.c.). Ciò detto, per eseguire ogni passaggio nella piena regolarità, decidono di convocare un' assemblea condominiale . Al momento dello svolgimento della riunione, però, non si trova l'accordo sul nome del mandatario; per evitare una situazione d'empasse Tizio verbalizza che Sempronio è nominato amministratore della compagine Alfa. Caio non è d'accordo con la decisione e decide d'impugnarla.

Il fatto appena raccontato prende spunto da una vicenda giudiziaria decisa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 5415 del 15 marzo 2012; quanto deciso dal Tribunale capitolino, anche se relativo ad un caso ante riforma, è da ritenersi tutt'ora valido.


Contestazione delle delibere nel condominio minimo


Impugnazione delibere condominialiLa pronuncia merita un cenno in quanto trattandosi di condominio minimo delinea con ulteriore chiarezza un aspetto non secondario: le deliberazioni del condominio minimo sono impugnabili ma pur sempre nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

In sostanza la decisione presa dall'assise del condominio composto da due soli partecipanti dev'essere impugnata nel termine di trenta giorni dalla sua adozione/comunicazione dal condomino dissenziente/assente. Le decisioni nulle, invece, possono essere impugnate senza limiti di tempo.

Per completezza è bene ricordare che, secondo le Sezioni Unite della Cassazione (si tratta dell'unanime parere giurisprudenziale a partire dal 2005), sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Sono, invece, da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Per la cronaca il ricorso presentato da Tizio è stato dichiarato inammissibile perché tardivo; egli era presente in assemblea e aveva impugnato la delibera oltre i trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c.

Un errore, secondo il giudice romano, trattandosi di deliberazione annullabile in quanto adottata senza il rispetto dei quorum previsti dalla legge.

È bene ricordare, infatti, che per le deliberazioni considerate annullabili devono essere impugnate entro il termine perentorio di 30 giorni che va così calcolato:

a) a partire dalla data di deliberazione per i presenti dissenzienti ed astenuti;

b) a partire dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.

In ogni caso il termine di trenta giorni è sospeso nel periodo compreso tra l'1 agosto ed il 15 settembre di ogni anno, per la così detta sospensione feriale dei termini processuali.

Un'ultima annotazione: essendo il condominio minimo un normale condominio, anche per le controversie che lo riguardano prima d'iniziare l'azione giudiziale è necessario esperire il tentativo di conciliazione.

riproduzione riservata
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