Ristrutturazione casa: tutto quello che c'è da sapere

Ristrutturazione casa: la guida pratica su norme e iter burocratico

Complici le importanti agevolazioni fiscali messe a punto dalla Legge di Bilancio approvata lo scorso 31 dicembre 2021, sono tante le persone che stanno valutando, o hanno già deciso, di ristrutturare casa.

I vari bonus, tra cui spicca l'ormai celeberrimo superbonus 110, danno la possibilità di realizzare vari tipi di interventi di ristrutturazione edilizia, fruendo di interessanti agevolazioni fiscali. Le spese sostenute possono infatti essere successivamente recuperate in varie modalità.


Agevolazioni fiscali a parte, ristrutturare casa può voler dire rinnovare al meglio quella in cui già viviamo oppure trasformare un'unità immobiliare appena acquistata.

Comunque sia, quando si decide di ristrutturare, sono tante le scelte da fare e gli aspetti da considerare. Oltre, ovviamente, a tutto ciò che riguarda materiali, disposizioni, infissi e altro ancora, è bene ricordare che vi sono numerosi aspetti di ordine burocratico da conoscere e da espletare.
Senza dimenticare, tutto quanto concerne la normativa e la sicurezza durante i lavori.

Un progetto prima di ristrutturare casa

Ristrutturare casa non è un gioco. Molte persone rimandano i lavori di ristrutturazione proprio perché non hanno un progetto che possa prevedere le modifiche degli spazi interni nella maniera più opportuna rispetta alle proprie esigenze.



Prima di dare l'incarico a un architetto per la progettazione, è indispensabile quantomeno avere le idee chiare sulle trasformazioni da effettuare all'interno della propria abitazione.

Un'idea di progetto a basso costo può essere richiesta attraverso il servizio di Progettazione Online che ci permetterà, in via preventiva, di ricevere una bozza degli interventi e delle modifiche di cui necessita la nostra casa.

Ristrutturare casa: per ogni intervento una pratica burocratica

A ogni tipo di intervento edilizio corrisponde un iter burocratico specifico.

La burocrazia, soprattutto in ambito edilizio, crea sempre non poche ansie e timori su ciò che potrebbe comportare un errato avanzamento dei lavori di ristrutturazione.
Per questo, difatti, esiste un canale di Consulenze Fiscali Online che potrebbe aiutare e assicurare gli utenti sul corretto svolgimento degli interventi.


La normativa urbanistico-edilizia determina in maniera puntuale quali sono gli obblighi di legge a cui deve rispondere chi necessita di determinati lavori edili.

La predetta normativa, a livello nazionale, regionale e comunale, specifica quale tipo di pratica va avviata per ogni tipo di intervento.

Di norma, il Comune di pertinenza deve fornire tutte le informazioni, il più dettagliate possibile, circa la procedura da seguire. Le pratiche edilizie vengono sempre redatte da un professionista abilitato.

A partire dal 2017, un accordo tra Governo, Regioni ed Enti locali, ha fatto in modo che tutti i moduli necessari per la presentazione di ogni tipo di segnalazione, comunicazione e istanze in materia di attività edilizia venissero unificati e standardizzati. Tale accordo, volto a semplificare l'iter delle formalità, è stato trasformato nel decreto n. 290, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 13 dicembre 2017.

Tipo di intervento

Il Testo Unico dell'Edilizia definisce la classificazione delle varie opere edili.
In particolare, l'articolo 3 del Titolo I, definisce tutte le tipologie di interventi possibili: dalle nuove costruzioni ai lavori di ristrutturazione.

In questo secondo caso, si spazia dalla manutenzione ordinaria semplice a quella definita di tipo straordinaria.

Pratica edilizia: i casi in cui è obbligatorio presentarla in Comune

Si ha l'obbligo di presentare la pratica edilizia in caso di:

• opere di manutenzione straordinaria
  
  
• lavori di restauro o risanamento
  
  
• lavori di ristrutturazione casa
  
  
• richiesta di permesso di costruire
  
  

E, ovviamente, sono comprese anche tutte le possibili varianti relative alle voci predette. Per l'obbligo di presentazione pratica edilizia, fanno invece eccezione le cosiddette opere di entità minore.

Glossario Unico per l'edilizia libera

Per i lavori di ristrutturazione che rientrano nell'edilizia libera non c'è bisogno di presentare alcun tipo di istanza. Con tale espressione si intendono tutte quelle opere di manutenzione ordinaria che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici, o che sono necessarie per integrare e mantenere efficienti gli impianti già esistenti.


Nel glossario unico troviamo indicati più di cinquanta opere eseguibili senza bisogno di alcun titolo abilitativo.

Tuttavia, è bene precisare che anche l'edilizia libera deve attenersi a quanto prescritto negli strumenti urbanistici comunali e nelle normative di settore.

In particolare, si fa riferimento alle seguenti norme:

• antisismiche
  
  
• antincendio
  
  
• di sicurezza
  
  
• igienico-sanitarie
  
  
• relative all'efficienza energetica
  
  
• di tutela da rischio idrogeologico
  
  

Comprese inoltre anche le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio e le autorizzazioni condominiali.

Ristrutturazione casa con un'impresa o in modalità fai da te?

Nell'istanza edilizia bisogna riportare tutti i dati relativi alle diverse figure coinvolte nei lavori (proprietario, progettista, direttore lavori etc..), nonché il nominativo dell'impresa esecutrice dei lavori stessi.

È bene sapere che, in caso di opere private di entità modesta, la legge (art. 31 del Decreto Legge n. 69 del 21.6.2013) consente di fare in proprio senza quindi avvalersi di imprese.


Di certo, in questo caso, si potrà godere di un indubbio vantaggio economico.

Tuttavia, in tal caso, non è possibile far rientrare modifiche di alcun tipo di impianto (compresi quello di condizionamento e quello idrico) dal momento che non si è nelle condizioni per poter ottenere l'obbligatoria certificazione a regola d'arte che viene richiesta per legge (Decreto Ministeriale n. 37 del 22.1.2008).

Come calcolare i costi di ristrutturazione

Una delle problematiche più frequenti è quella dei costi, o meglio, di riuscire a ottenere un prezzo giusto per la ristrutturazione, prima di affrontare i lavori.

Quasi sempre, prima di richiedere un preventivo a un'impresa edile, molte persone vorrebbero sapere quantomeno il range di prezzo che dovranno sostenere al mq per la ristrutturazione.

Come sapere preventivamente quanto costa ristrutturare casa?

È semplice! Attraverso un programma sul nostro portale per il Calcolo Costi di Ristrutturazione Casa, si potrà ottenere una stima di prezzo preventiva sugli interventi da eseguire sull'immobile.


Con un'attendibilità al 93% e 15 domande alle quali rispondere, si potrà venire a conoscenza del costo che si sosterrà per la propria abitazione.

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Come comportarsi in condominio e con l'Amministratore

Chi vive in condominio e ha intenzione di eseguire dei lavori all'interno del proprio appartamento ha l'obbligo di avvisare l'Amministratore.

È il Codice Civile che lo prevede. Va da sé che tali lavori, se non limitati o vietati dal regolamento del condominio medesimo, non devono provocare alcun tipo di danno alle parti comuni. Qualora invece i lavori di ristrutturazione dovessero riguardare proprio le parti comuni, si deve allora avere il consenso dell'assemblea condominiale per la loro esecuzione, da allegare alla pratica edilizia.


Inoltre, è obbligatorio esporre il cartello dei lavori, riportante il numero di protocollo della pratica edilizia e i dati di tutti i soggetti coinvolti (committente, progettista, ingegnere strutturale, impresa realizzatrice etc).

Si consiglia infine di apporre un cartello nell'atrio del condominio per avvisare i vicini dell'inizio dei lavori porgendo preventivamente le scuse per eventuali disagi.

Conclusione dei lavori di ristrutturazione

Spesso si deve dare comunicazione formale anche circa la conclusione dei lavori edili. Per ogni tipologia di istanza edilizia presentata, infatti, potrebbe essere necessario presentare al Comune anche altri documenti, quali:

• comunicazione di fine lavori
  
  
• certificato di collaudo finale
  
  
• ricevuta di avvenuta denuncia di variazione catastale
  
  
• segnalazione certificata di agibilità
  
  

Inoltre, per poter usufruire di determinate detrazioni fiscali, riguardanti sia lavori di ristrutturazione che interventi di efficientamento energetico, va inviata all'ENEA tutta la documentazione richiesta.

Sicurezza sul cantiere: gli obblighi del committente

Il committente è responsabile circa la sicurezza dei lavori in casa propria.

Anzitutto, è fondamentale avvalersi di professionisti qualificati.
Nel caso di un'impresa, il committente ha il dovere e il diritto di richiedere tutti i documenti che ne attestino il suo essere idonea:

• certificato di iscrizione camerale;
  
  
• contratto applicato ai dipendenti;
  
  
• dichiarazione organico medio annuo;
  
  
• Durc.

Inoltre, stando a quanto stabilito dal Decreto Legislativo n. 81 del 2008, nei cantieri che prevedono la presenza di più imprese (anche non in contemporanea), al committente spetta l'obbligo di nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e un coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione.


Il primo ha il compito di redigere il Piano di sicurezza e coordinamento.
Documento che, prima dell'inizio dei lavori, va notificato all'Azienda Sanitaria Locale e alla Direzione Provinciale del Lavoro. Una copia va poi esposta col cartello dei lavori.

Bonus casa per i lavori di ristrutturazione

Attualmente, grazie a quanto stabilito con la Legge di Bilancio 2022, numerosi interventi di recupero del patrimonio edilizio possono beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, sia che riguardino le singole unità abitative sia che vengano effettuati sulle parti comuni dei condomini.

I vari bonus casa 2022, come il superbonus 110, il bonus ristrutturazione, il sismabonus e anche quello per l'abbattimento delle barriere architettoniche, sono stati prorogati con eventuali modifiche.

Coloro che vogliono approfittare di queste importanti agevolazioni, possono poi ottenere il recupero delle spese sostenute scegliendo tra 3 modalità:

• rimborso Irpef, con importi accreditati in 10 rate annuali di pari importo
  
  
• sconto in fattura
  
  
• cessione del credito
  
  
  

Ristrutturazione sottotetto: come renderlo abitabile

I sottotetti possono essere trasformati in mansarde e divenire quindi abitabili. Ovviamente, per poter fare ciò devono sussistere precisi requisiti.

Tra i vari, sicuramente l'altezza è uno dei parametri principali, se non quello fondamentale. Inoltre, la Legge sul recupero dei sottotetti permette anche di ampliare appartamenti posti all'ultimo piano per poter così ricavare case su due livelli.


A tal fine, basta andare a ristrutturare il volume che sta al di sotto della copertura.
In altri casi, la predetta normativa ha concesso anche di ricavare degli appartamenti indipendenti ex novo.

Ristrutturazione casa: unire o dividere due unità immobiliari

Tramite apposita istanza di manutenzione straordinaria, ormai è possibile, nell'ambito di una ristrutturazione casa, unire o frazionare più unità immobiliari.

Ovviamente, nel pieno rispetto di tutti i requisiti imposti dalle normative nazionali e locali (dimensionamento dei locali, valori di aero-illuminazione, progetto di ingegneria strutturale per eventuale apertura di un muro portante).

Qualora l'intervento comportasse modifiche alle parti comuni di un condominio, si deve avere l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale. Inoltre, a fine lavori, si deve avvisare l'Amministratore di condominio circa le modifiche dei millesimi di proprietà.


Sempre a fine lavori, bisogna anche aggiornare la mappa catastale dell'immobile con apposita pratica.

È poi utile sapere che, a differenza dell'accorpamento, un intervento di frazionamento può essere soggetto al pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune di pertinenza. Andando ad aumentare il numero di unità immobiliari, si va infatti a maggiorare anche il carico urbanistico per la necessità di ulteriori parcheggi.

Ristrutturazione casa e nuova distribuzione degli spazi, è possibile?

È consentito modificare l'impianto distributivo di un'abitazione rispettando tutti gli accorgimenti in ordine di abitabilità e sicurezza, anche tecnica, fissati dalla normativa locale vigente.

Tali criteri sono sanciti dal Regolamento edilizio adottato da ogni Comune e dal Regolamento di igiene edilizia approvato dalle singole Regioni. Ogni Comune ha la facoltà di decidere se adottare il Regolamento regionale o se stilarne uno proprio, più limitativo.

Modificare una stanza: i requisiti da rispettare

È possibile apportare qualsiasi tipo di cambiamento ad un locale relativamente alle dimensioni. L'importante è che vengano rispettati alcuni parametri precisati nel relativo Regolamento edilizio.

In primis, va sempre rispettato il principio della superficie minima.
Per ogni destinazione d'uso (cucina, bagno, camera da letto etc.) è infatti stabilito un limite di mq sotto al quale è vietato scendere.

Il secondo luogo, occorre sempre rispettare il rapporto di aero-illuminazione, ossia, il rapporto tra l'intera superficie della stanza e quella occupata da finestre apribili. Anche in tal caso, non si deve scendere al di sotto del limite stabilito dalla normativa locale vigente.

Cambiare destinazione d'uso a un locale

L'intervento che consente il cambio di destinazione d'uso di un locale è sempre possibile purché la nuova destinazione d'uso concili con quella in essere dell'unità immobiliare stessa. In pratica, si può passare da studio a camera da letto.

Al contrario, invece, la modifica che trasforma un box auto in un soggiorno, è fattibile solamente se la normativa edilizia e urbanistica locale lo permettono e previo pagamento di oneri.


Resta chiaro il fatto che, mettendo in atto una ristrutturazione edilizia di tal genere, devono essere garantite le caratteristiche per la nuova destinazione d'uso: altezza, superficie calpestabile, dimensione finestre.

Nel caso specifico della cucina, si deve poi tener conto di tutti gli accorgimenti imposti dalla legge circa la sicurezza d'uso per la presenza di apparecchi a gas a fiamma libera.

L'abitabilità di un locale può essere revocata

In caso di interventi o cause accidentali che vanno a modificare un locale tanto da far decadere i principali requisiti di abitabilità, la stessa abitabilità può essere revocata. Di conseguenza, l'alloggio in questione verrebbe dichiarato inagibile.

Altezza minima

Uno dei requisiti fondamentali per l'abitabilità è quello dell'altezza minima, che viene calcolata da pavimento a soffitto. La legge nazionale, con il Decreto del Ministero della Salute del 5 luglio 1975, fissa il parametro dell'altezza minima a 2,70 m, a eccezione delle comunità montane.

In alcune città, per alcuni locali di servizio o di passaggio (corridoi, lavanderie, ripostigli, disimpegni etc) tale limite può scendere fino a 2,40 m.

Realizzazione di un soppalco

Realizzare un soppalco permette di aumentare la superficie disponibile di una casa. Il soppalco, per legge, deve avere un'altezza minima. Il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 stabilisce che, in linea generale, l'altezza minima di un'unità immobiliare deve essere di 2,70 m, e può scendere a 2,40 m per locali non abitabili, ma di servizio e/o passaggio.


In aggiunta a ciò, vi sono poi disposizioni regionali e comunali che fissano altri requisiti da rispettare, come:

• porzione di locale soppalcabile
  
  
• conformazione del soppalco
  
  
• superficie finestrata
  
  
• altezza del parapetto
  
  

Vi sono poi situazioni particolari nelle quali il soppalco viene considerato aumento di superficie utile. In tali casi, è necessario pagare oneri di urbanizzazione e provvedere all'aggiornamento della mappa catastale della casa.

Informarsi presso il proprio Comune per i regolamenti edilizi

Nel Decreto Ministeriale della Sanità del 5.7.1975 si possono leggere quali sono i requisiti a cui i vari ambienti di un'unità immobiliare devono rispondere ai fini dell'abitabilità dell'immobile medesimo.

Tuttavia, poiché in questa materia è stata concessa autonomia normativa a Regioni e Comuni, ci possono essere divergenze, anche piuttosto rilevanti, sul territorio nazionale.
Tutte le informazioni necessarie sono reperibili nei regolamenti edilizi dei singoli comuni.


Il Regolamento edilizio locale va sempre rispettato per garantire alloggi abitabili, sicuri e confortevoli. Il rispetto di tali norme vale sia nel caso di nuove costruzioni che per le ristrutturazioni.

Ne consegue, pertanto, che nel caso si voglia effettuare una ristrutturazione appartamento in cui ci sono elementi non a norma, il nuovo progetto dovrà includere interventi atti a mettere a norma ciò che non lo è.

Smantellare una parete interna

Eliminare o spostare un muro in casa è un intervento che va a cambiare non solo l'aspetto stesso degli interni ma anche la distribuzione delle varie funzioni. Proprio per questo, è necessario presentare una pratica edilizia.


Nel caso di apertura di un vano su una parete portante, è possibile intervenire sulla base di un adeguato progetto e calcoli strutturali di un ingegnere in modo da compensare gli interventi di demolizione con l'aggiunta di altri elementi strutturali che vadano a ristabilire le originarie caratteristiche statiche della parete portante.

Non sussiste invece alcun tipo di problema tecnico nel caso di un tramezzo o una parete di cartongesso. In quest'ultima eventualità, tuttavia, vanno sempre controllati gli impianti alloggiati all'interno.

Vetrate, con battenti o scorrevoli, sono considerate divisioni

I serramenti che occupano l'intera parete sono considerati una divisione interna esattamente come se fossero una parete.

Questo, perché, si tratta di strutture fisse e, in genere, ad altezza intera.
Ad avvalorare tale interpretazione, sta il fatto che, nella maggior parte dei casi questo tipo di elementi viene utilizzato proprio per dividere due ambienti come il soggiorno dalla cucina.

Locali senza finestra: quando è possibile

Per obbligo, ogni stanza di un'abitazione deve essere dotata di apertura finestrata in modo da consentire l'aeroilluminazione naturale, i cui parametri devono rispettare i requisiti fissati dalla legge, a livello nazionale, regionale e comunale.


Ciò vale anche per il bagno. Tuttavia, esistono comunque delle eccezioni che possono variare in base alle diverse disposizioni normative locali.

In alcune località, ad esempio, il secondo bagno può essere cieco, ovvero senza finestra, purché venga aerato attraverso un sistema meccanico.

Il bagno cieco può anche essere l'unico di una casa, purché inserito in un'abitazione con una sola camera da letto e con superficie totale non superiore ai 70 mq.

Possono invece essere ciechi i locali e gli spazi dove non è prevista la permanenza di persone: corridoi, ripostigli, disimpegni, lavanderia.

Camera con accesso diretto al bagno

Se il Regolamento edilizio locale non stabilisce altro, la condizione del cosiddetto bagno en suite, ovvero la camera da letto con accesso diretto alla stanza da bagno, è ammissibile solo se quest'ultimo costituisce l'unico bagno della casa e, soprattutto, se non sono possibili altre soluzioni distributive.

Bagno: le dotazioni obbligatorie

In genere, il Regolamento edilizio si esprime anche riguardo alla dotazione minima di sanitari che devono essere presenti nel locale di servizio.
Di norma, è richiesto che, almeno un bagno della casa, sia provvisto di:

• vaso
  
  
• bidet
  
  
• lavabo
  
  
• vasca o doccia
  
  
  

La questione dell'antibagno

La legge impone che vi sia una idonea divisione tra la stanza di servizio e la zona cottura. In pratica, cucina e bagno, per legge, devono essere separati da due porte. Tra i due ambienti ci deve quindi essere uno spazio come, ad esempio, il corridoio.

La normativa locale può inoltre imporre che il bagno sia separato dal resto dell'abitazione tramite disimpegno o antibagno provvisto di porte.

Veranda e permesso di costruire

La posa in opera di una veranda rientra tra le opere di edilizia libera.
Si tratta quindi di un tipo di intervento che può essere esente da istanza edilizia.

Nella fattispecie, quanto appena detto, vale se si tratta di:

• pergolato dalle dimensioni contenute e non fissato al suolo in maniera stabile
  
  
• tenda
  
  
• tenda a pergola
  
  
• pergotenda
  
  
• copertura leggera di arredo
  
  

L'edilizia libera deve comunque rispettare quanto stabilito dagli strumenti urbanistici comunali e tutte le norme di settore aventi una qualche incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia. Valgono poi anche le disposizioni del codice dei Beni Culturali e del Paesaggio e le autorizzazioni condominiali.


Qualora invece la veranda in questione fosse costituita da una struttura fissa che, di fatto, va ad aumentare la superficie lorda del pavimento dell'abitazione, allora l'intervento deve avere il benestare da parte del Comune perché viene considerato un vero e proprio ampliamento dell'abitazione.

Sostituzione dei serramenti con conservazione dell'estetica

La sostituzione degli infissi è un intervento rientrante nelle opere di edilizia libera, che non sono quindi sottoposte all'obbligo di presentare istanza edilizia come previsto dal Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018.


Tra l'altro, si tratta di un intervento che può beneficiare di detrazioni fiscali notevoli in rapporto alle spese sostenute.

Se si abita in condominio, ci si deve però attenere a forma e colore delle finestre già presenti in modo tale da conservare il decoro della facciata dal punto di vista puramente estetico.

In alcuni centri storici, è inoltre necessario tener conto anche del disegno preesistente e dei materiali originari del serramento.

Tutti gli impianti devono essere a norma

In un appartamento, tutti gli impianti devono essere a norma.
In primis, l'impianto elettrico e quello del gas, così come quelli termici e idrosanitari.

Pertanto, l'installazione di un nuovo impianto o la modifica a uno vecchio devono essere garantiti da una asseverazione certificata per confermare che i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte dall'impresa che lo ha installato.

Questa, garantisce al committente che gli impianti sono stati realizzati seguendo le norme tecniche e il progetto previsto, utilizzando materiali idonei, certificandone la sicurezza e la funzionalità.


Nel caso in cui tali dichiarazioni non fossero state prodotte da chi di dovere, è possibile sostituirle con una dichiarazione di rispondenza elaborata da un professionista abilitato.

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