La mediazione condominiale e gli obblighi dell'amministratore di condominio

La conciliazione in condominio

Da qualche tempo ormai per intentare causa nel proprio condominio è necessario prima esperire il tentativo di conciliazione.

In altri termini, occorre provare a risolvere transattivamente la lite condominiale prima di procedere alla instaurazione di una lite ordinaria, dinanzi alle autorità giurisdizionali competenti.

Tale tentativo di conciliazione è dunque un presupposto di procedibilità per un eventuale giudizio.


Ciò significa che se il tentativo di mediazione non è esperito, il successivo procedimento giurisdizionale non può essere instaurato, cioè non può andare avanti sino a quando la procedura mediazione condominio non sia conclusa.

La materia condominiale è, infatti, espressamente elencata tra quelle per cui, l'art. 5, comma 1 bis, Dlgs 28/2010, dispone l'obbligo del procedimento di mediazione.

La mediazione in ambito condominiale è espressamente disciplinata dall'art. 71 quarter, disp. att. c.c. che descrive, nello specifico, anche le fasi in cui tale mediazione condominio si articola.

Mediazione obbligatoria materie condominio e amministratore di condominio

La mediazione in condominio è obbligatoria per le controversie in materia di condominio.
Ebbene, cosa si intende per controversie in materia di condominio e in quali casi la mediazione liti condominiali è obbligatoria?

Ai sensi del citato art. 71 quarter, disp. att. c.c., le liti per le quali è previsto l'obbligo di esperire preventivamente il tentativo di conciliazione sono tutte le controversie indicate nel capo II del titolo VII del libro III e agli artt. da 61 a 72, disp. att. c.c.

Nello specifico, si tratta di controversie relative alle gestione e destinazione d'uso delle parti comuni dagli artt. 1117 a 1139 c.c., anche nel condominio minimo, nel condominio orizzontale e supercondominio.

La mediazione condominiale è altresì obbligatoria in caso di controversie relative:

• all'amministratore di condominio (artt. 1129-1133 c.c.) alle spese sostenute dal condominio sia direttamente dall'amministratore sia a seguito di approvazione da parte dell'assemblea (art. 1134 c.c.), nonché nelle ipotesi di responsabilità e revoca dell'amministratore di condominio;
  
  
• all'assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.);
  
  
• al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) e alle tabelle millesimali (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.);
  
  
• all'impugnazione di delibere assembleari (art. 1137 c.c.);
  
  
• allo scioglimento del condominio (art. 1138 c.c.);
  
  
• alla riscossione dei contributi condominiali, a eccezione dei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione.
  
  

Sono invece esclusi dalla mediazione obbligatoria in condominio i procedimenti cautelari e di istruzione preventiva, i procedimenti di sfratto, i procedimenti possessori e i procedimenti incidentali in materia di esecuzione.

È importante precisare che la mediazione in condominio non preclude lo svolgimento di procedimenti e azioni urgenti da parte dell'amministratore di condominio (art. 3, D.lgs n. 28/2010).

Procedura mediazione condominio e incarico amministratore di condominio

Per poter esperire correttamente il tentativo di conciliazione è necessario seguire attentamente specifiche fasi, regolamentate dall'art. 71 quarter, disp. att. c.c.

Il procedimento inizia con la presentazione di una domanda di mediazione che deve essere presentata, a pena di inammissibilità, all'organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nel quale il condominio è sito.


L'organismo di mediazione è un ente composto da professionisti dotati di specifica formazione, presso il quale può svolgersi il procedimento di mediazione ai sensi e con gli effetti, di cui al D.lgs. n. 28/2010.

Tale ente nomina un professionista (mediatore) che si occuperà di fissare l'incontro fra le parti entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza di mediazione.

Obbligo amministratore condominio

Il terzo comma dell'art. 71 quarter disp. att. c.c. stabilisce che l'amministratore di condominio, previa delibera assembleare, può essere autorizzato a partecipare al procedimento di mediazione.

Qual è il quorum mediazione condominio per autorizzare l'amministratore di condominio a partecipare alla procedura?
La delibera assembleare deve essere assunta con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c., ovvero, sia in prima che in seconda convocazione deve raggiungersi un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Esito mediazione condominio

Alla procedura mediazione condominio partecipano le parti personalmente.

È tuttavia prevista la possibilità di mediazione nomina avvocato che partecipi in rappresentanza degli interessi delle parti coinvolte nel tentativo di mediazione.

Se la mediazione si conclude con esito negativo, si potrà procedere con l'instaurazione di un ordinario giudizio innanzi le autorità giurisdizionali competenti.

In caso di esito positivo si possono verificare sostanzialmente due ipotesi:

• se si raggiunge un accordo, il mediatore redige apposito verbale che, una volta sottoscritto dalle parti, costituirà titolo esecutivo;
  
  
• se non si è arrivati alla conclusione di un accordo, il mediatore formula proposta di mediazione che deve essere approvato dalle parti entro un termine stabilito. L'accettazione o il rifiuto deve essere comunicato per iscritto. È, in ogni caso, contemplata anche l'ipotesi di un silenzio assenso. La proposta di mediazione deve essere sottoposta a preventiva approvazione da parte dell'assemblea che deve votare con il quorum previsto dall'art. 1136 c.c.
  
  
  

Nella mediazione condominio chi paga le spese legali?

Le spese per la mediazione in condominio sono dovute solo nel caso di esito positivo della procedura.



Tali spese di medizione condominio, salvo diversa previsione pattuita in sede di accordo di conciliazione, deve essere sostenuta e ripartita fra tutti i condomini.

Tutto l'iter di mediazione deve concludersi in un congruo termine generalmente pari a tre mesi.