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Compravendita: acconto, caparra e mediatore

È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.
08 Settembre 2017 ore 10:02 - NEWS Comprare casa
compravendita , caparra , mediatore , acconto

Acquistare casa: ecco cosa sapere


L'acquisto di una casa è un momento difficile per molti.
Per tale motivo è necessario far riferimento a una serie di espedienti fondamentali per non imbattersi in beghe legali, ancor prima dell'atto.

Cauzione acquisto immobile
Dopo aver visitato diversi immobili , mai fermarsi alla prima casa , occorre scegliere l'abitazione più idonea alle proprie esigenze ed al proprio budget economico.

Le cose da fare sono due:
a) la prima, per non incorrere in errori non facilmente rimediabili, è quella di incaricare un notaio di propria fiducia e far verificare gli atti legali dell'immobile, come la provenienza che deve essere almeno ventennale, oltre al controllo ed all'accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;

b) la seconda cosa, di fondamentale importanza è il parere di un tecnico professionista.
Infatti l'art. 19 Legge 122/2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi.

Mediazione casa, i controlli da fare
Il lavoro consiste nel rilevare l'unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l'Ufficio Tecnico Comunale.
Espedita questa prima fase c'è poi il controllo della planimetria catastale che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.


Compravendita immobiliare: i rischi possono essere tanti


Esaminati tutti gli atti ed effettuate le verifiche tecniche, occorre che l'acquirente faccia una proposta economica al venditore.
Se si acquista per mezzo di un'agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.


Che cos'è il mandato?


Il mandato è

l'incarico di mediazione per l'acquisto o la vendita

che viene conferito all'agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per un determinato tipo di immobile, a determinate condizioni contenute in un modulo predisposto o scritto su carta semplice con clausole liberamente concordate tra le parti.

Contratto reale
In esso sono riportate: la tipologia dell'immobile (la zona, la consistenza, il piano, ecc., la durata dell'incarico (preferibilmente non oltre i tre mesi), il prezzo massimo di acquisto o minimo di vendita, la provvigione per l'intermediazione e l'eventuale rimborso spese per la pubblicità.


Che cos'è la proposta di acquisto?


La proposta è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l'acquirente, per un determinato periodo, ma non il venditore.

Ovvero se il venditore accetta l'offerta, il compratore non può mutare idea sul prezzo proposto.

È uso, non obbligatorio, di firmare un assegno Non Trasferibile intestato al venditore per bloccare la vendita dell'unità immobiliare.

Proposta d'acquisto immobile
Se non viene accettata, la proposta ritorna di nuovo nelle mani del promissario acquirente, annullandone completamente gli effetti.

La proposta può essere di due tipi:

una caparra confirmatoria, oppure penitenziale.

La differenza tra le due è fondamentale.


La caparra confirmatoria


La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata che vincola sia l'acquirente che il venditore.

Se l'affare va a monte per colpa del compratore tale importo resta al venditore come indennizzo.

Mediazione casa, caparra e cauzione cosa sapere
Se invece la mancata compravendita avviene per colpa del venditore, quest'ultimo è tenuto a restituire il doppio della somma versata a titolo di risarcimento.

La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l'acquisto.


La caparra penitenziale


La caparra penitenziale, invece, è una pena prefissata che rappresenta una penale in caso di inadempienza del contratto da entrambe le parti.

È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell'atto.

A tal fine, di seguito si riportano alcuni articoli del codice civile che regolano la materia sugli accordi economici tra l'acquirente e/o venditore e l'agente intermediario, fondamentali onde evitare spiacevoli disguidi.

Acconto, caparra e mediatore


Codice Civile Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione



Il mediatore che si occupa della sottoscrizione dell'atto deve essere necessariamente iscritto all'Albo presso la Camera di Commercio.
Tale obbligo è espressamente legiferato dal Codice Civile nel Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione:

Art. 1754-Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Per quanto concerne la provvigione del mediatore, essa è obbligatoria ed è regolamentata dal codice civile suddetto:

Art. 1755-Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto il mediatore ha diritto ad un indennizzo, lo impone il codice civile:

Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

riproduzione riservata
Articolo: L'acconto, la caparra e il mediatore
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L'acconto, la caparra e il mediatore: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Roccomirra
    Roccomirra
    Sabato 14 Novembre 2020, alle ore 18:19
    Preciso a ciò che ho scritto ieri che la proposta dell'acquirente prevedeva 1000 euro subito e 9000 euro entro 120 giorni.
    Noi invece abbiamo chiesto che la caparra fosse almeno 10.000 alla firma della proposta.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roccomirra
      Lunedì 16 Novembre 2020, alle ore 15:42
      La risposta la trova nel precedente post. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roccomirra
    Roccomirra
    Venerdì 13 Novembre 2020, alle ore 23:04
    Abbiamo incaricato un'agenzia immobiliare di vendere un fabbricato a 140.000 euro. È stata fatta una proposta con la cifra pattuita ma con una caparra confirmatoria di soli 1000 euro. Abbiamo risposto, restituendo la proposta, in cui abbiamo scritto che se eravamo pronti ad accettare se la caparra fosse stata portata a 10.000 euro. L'agente ha iniziato un'azione legale. A queste condizioni, ocvorre pagare comunque la provvigione? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roccomirra
      Lunedì 16 Novembre 2020, alle ore 15:40
      La formulazione di una proposta di acquisto non deve considerarsi impegnativa, salvo se non viene accettata dalla parte venditrice sottoscrivendo le condizioni poste dall'acquirente. Se Lei ha ritenuto non congrua la cifra offerta (ritengo assolutamente insufficiente a bloccare la vendita per 120 giorni), l'intermediazione dell'agenzia immobiliare non si è perfezionata. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Pasnoc
    Pasnoc
    Lunedì 9 Novembre 2020, alle ore 22:13
    Abbiamo firmato il compromesso (versato anticipo) nell'attesa del mutuo l'agenzia che ha il mandato di vendita dell' immobile, fa visionare l'appartamento ad altre persone dicendo che non è in vendita.
    Come bisogna comportarci, tutelarsi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pasnoc
      Martedì 10 Novembre 2020, alle ore 17:46
      La Sua proposta contiene una condizione sospensiva che è l'approvazione del mutuo da parte della Sua banca. Salvo espressa clausula scritta, l'agenzia immobiliare sta lavorando per trovare un ulteriore acquirente nel caso malaugurato di una mancata approvazione del Suo finanziamento. Ovviamente anche l'eventuale nuova  proposta avrà la condizionale legata allo sviluppo della proposta in corso.  Purtroppo non c'è tanto da poter cautelarsi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco78
    Marco78
    Lunedì 2 Novembre 2020, alle ore 19:13
    Dopo aver ricevuto l'accettazione alla mia proposta d'acquisto tramite il modulo di un' agenzia, ho versato l'acconto agli attuali proprietari via un bonifico bancario e non tramite un assegno come leggo in molti commenti.
    Il metodo di pagamento incide nel caso in cui ci fossero problemi?
    Ovvero se il proprietario cambiasse idea all'ultima momento potrei recuperare l'mporto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco78
      Martedì 3 Novembre 2020, alle ore 10:54
      Il bonifico bancario è un sistema di pagamento molto più sicuro dell'assegno. Per Lei rappresenta una ulteriore garanzia per la serietà della trattativa. In caso di controversia ha la valenza come tutti gli altri dispositivi di pagamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paola.lomb
    Paola.lomb
    Sabato 24 Ottobre 2020, alle ore 13:56
    Ho trovato un immobile di mio gradimento venduto da un privato tramite agenzia, quindi ho provveduto a fare una proposta di acquisto vincolata all'ottenimento del mutuo.
    Proposta accettata con cauzione intestata al venditore, nel dettaglio nella proposta era specificato che il compromesso sarebbe stato effettuato dopo la delibera della banca ma con una clausola specifica che ho dovuto firmare ad ogni costo per la quale l'immobile, per volontà del venditore, rimaneva in vendita fino all'eventuale compromesso che tale proposta veniva consegnata solo ai fini dell'ottinemento del mutuo e che io rinunciavo da subito a qualsiasi richiesta di risarcimento danni a carico dell'agenzia e del proprietario qualora l'immobile fosse stato venduto.
    In banca la fattibilità non ha dato problemi, dopo 20gg circa dalla richiesta del mutuo mi arriva la conferma che è stato accettato, contatto allora l'agenzia che mi informa che l'immobile è stato venduto ad altri.
    Si può fare qualcosa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola.lomb
      Lunedì 26 Ottobre 2020, alle ore 13:08
      L'accettazione della clausola imposta dal venditore non dà spazio ad eventuali azioni legali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alessio.c93
    Alessio.c93
    Martedì 25 Agosto 2020, alle ore 05:06
    Devo per forza dare una caparra per comprare l'immobile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessio.c93
      Giovedì 27 Agosto 2020, alle ore 08:05
      Non è obbligatorio si può andare direttamente al rogito se c'è l'accordo con la parte venditrice e i tempi sono relativamente stretti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Valentina
    Valentina
    Domenica 2 Agosto 2020, alle ore 15:52
    Se la proposta contiene la clausola condizionale di avere approvato il mutuo dalla banca, in caso di rifiuto della banca sono comunque dovute le provvigioni da parte dell'acquirente all'agenzia immobiliare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valentina
      Martedì 4 Agosto 2020, alle ore 15:23
      No, nulla è dovuto. Il contratto di compravendita, condizionato all'erogazione del mutuo bancario, non si è perfezionato. La condizione sospensiva vale anche nei confronti dell'agenzia immobiliare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pippy
    Pippy
    Martedì 21 Luglio 2020, alle ore 11:40
    Buongiorno,
    in caso di non accettazione di proposta di compravendita (senza provvigioni da parte del venditore) ci sono comunque da pagare delle penali all'agenzia?
    In che misura?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pippy
      Martedì 21 Luglio 2020, alle ore 12:07
      Nulla è dovuto all'agenzia immobiliare, nè ci sono penali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Pippy
        Pippy Pasquale
        Martedì 21 Luglio 2020, alle ore 12:16
        Possono pretendere una somma per l'eventuale lavoro svolto tipo pubblicità, striscioni, ecc,?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Pippy
          Martedì 21 Luglio 2020, alle ore 12:47
          Le provvigioni pattuite maturano solo alla sottoscrizione del compromesso e, comprendono: la pubblicità in loco e sui motori di ricerca, l'accompagnatore durante le visite, la verifica e la richiesta di documenti riguardanti l'immobile, ecc.  Faccia attenzione a forme e tipologie di richieste che non sono dovute. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Carmen
    Carmen
    Mercoledì 8 Luglio 2020, alle ore 22:33
    Ho fatto una proposta con caparra 2 giorni fa.
    L'agenzia immobiliare a cui mi sono rivolta (che a quanto pare non aveva l'esclusiva e non lo sapeva). oggi mi comunica che l'altra agenzia ha venduto l'appartamento addirittura il giorno prima della mia proposta.
    A parte l'esito (mi dispiace e potrebbe essere anche un doppio gioco, visto che la proposta era quasi pari al prezzo pieno). oggi mi sono accorta che l'agenzia alla quale mi sono rivolta ha aumentato di ben 18.000 euro il prezzo pubblicizzato per l'appartamento lo stesso giorno della mia proposta (a parte sul proprio sito, su casa.it, immobiliare.it ecc...).
    Ora, mi domando, è legale fare una cosa del genere senza neanche avvertire chi, lo stesso giorno, ha fatto una proposta vincolante?
    Carmen
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carmen
      Giovedì 9 Luglio 2020, alle ore 16:47
      Di legale c'è poco o nulla. Sono stati scorretti sia il proprietario dell'immobile che l'agenzia proponente. Purtroppo lavorando senza un mandato esclusivo possono capitare queste spiacevoli situazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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