Compravendita: acconto, caparra e mediatore

NEWS DI Comprare casa08 Settembre 2017 ore 10:02
È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.
compravendita , caparra , mediatore , acconto

Acquistare casa: ecco cosa sapere


L'acquisto di una casa è un momento difficile per molti.
Per tale motivo è necessario far riferimento a una serie di espedienti fondamentali per non imbattersi in beghe legali, ancor prima dell’atto.

Cauzione acquisto immobile
Dopo aver visitato diversi immobili , mai fermarsi alla prima casa , occorre scegliere l'abitazione più idonea alle proprie esigenze ed al proprio budget economico.

Le cose da fare sono due:
a) la prima, per non incorrere in errori non facilmente rimediabili, è quella di incaricare un notaio di propria fiducia e far verificare gli atti legali dell'immobile, come la provenienza che deve essere almeno ventennale, oltre al controllo ed all’accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;

b) la seconda cosa, di fondamentale importanza è il parere di un tecnico professionista.
Infatti l’art. 19 Legge 122/2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi.

Mediazione casa, i controlli da fare
Il lavoro consiste nel rilevare l’unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l’Ufficio Tecnico Comunale.
Espedita questa prima fase c’è poi il controllo della planimetria catastale che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.


Compravendita immobiliare: i rischi possono essere tanti


Esaminati tutti gli atti ed effettuate le verifiche tecniche, occorre che l'acquirente faccia una proposta economica al venditore.
Se si acquista per mezzo di un'agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.


Che cos'è il mandato?


Il mandato è 

l’incarico di mediazione per l’acquisto o la vendita

che viene conferito all'agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per un determinato tipo di immobile, a determinate condizioni contenute in un modulo predisposto o scritto su carta semplice con clausole liberamente concordate tra le parti.

Contratto reale
In esso sono riportate: la tipologia dell’immobile (la zona, la consistenza, il piano, ecc., la durata dell’incarico (preferibilmente non oltre i tre mesi), il prezzo massimo di acquisto o minimo di vendita, la provvigione per l’intermediazione e l’eventuale rimborso spese per la pubblicità.


Che cos’è la proposta di acquisto?


La proposta è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l'acquirente, per un determinato periodo, ma non il venditore.

Ovvero se il venditore accetta l'offerta, il compratore non può mutare idea sul prezzo proposto.

È uso, non obbligatorio, di firmare un assegno Non Trasferibile intestato al venditore per bloccare la vendita dell’unità immobiliare.

Proposta d'acquisto immobile
Se non viene accettata, la proposta ritorna di nuovo nelle mani del promissario acquirente, annullandone completamente gli effetti.

La proposta può essere di due tipi:

una caparra confirmatoria, oppure penitenziale.

La differenza tra le due è fondamentale.


La caparra confirmatoria


La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata che vincola sia l'acquirente che il venditore.

Se l'affare va a monte per colpa del compratore tale importo resta al venditore come indennizzo.

Mediazione casa, caparra e cauzione cosa sapere
Se invece la mancata compravendita avviene per colpa del venditore, quest'ultimo è tenuto a restituire il doppio della somma versata a titolo di risarcimento.

La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l'acquisto.


La caparra penitenziale


La caparra penitenziale, invece, è una pena prefissata che rappresenta una penale in caso di inadempienza del contratto da entrambe le parti.

È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell'atto.

A tal fine, di seguito si riportano alcuni articoli del codice civile che regolano la materia sugli accordi economici tra l’acquirente e/o venditore e l’agente intermediario, fondamentali onde evitare spiacevoli disguidi.

Acconto, caparra e mediatore


Codice Civile Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione


Il mediatore che si occupa della sottoscrizione dell'atto deve essere necessariamente iscritto all'Albo presso la Camera di Commercio.
Tale obbligo è espressamente legiferato dal Codice Civile nel Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione:

Art. 1754-Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Per quanto concerne la provvigione del mediatore, essa è obbligatoria ed è regolamentata dal codice civile suddetto:

Art. 1755-Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto il mediatore ha diritto ad un indennizzo, lo impone il codice civile:

Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

riproduzione riservata
Articolo: L'acconto, la caparra e il mediatore
Valutazione: 4.81 / 6 basato su 64 voti.

L'acconto, la caparra e il mediatore: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Zibbone
    Zibbone
    Giovedì 10 Gennaio 2019, alle ore 22:05
    Ho firmato il preliminare un mese fa versando la caparra confirmatoria e le provvigioni all'Agenzia.
    Alcune settimane fa, dietro mia insistenza, sono riuscito a vedere la cantina, che per come era stata organizzata la raccolta delle offerte non avevo potuto vedere prima.
    Tuttavia ero a conoscenza della superficie, posizione, e del fatto che fosse ciclabile, e non mi era stato segnalato nessun problema né dall'agenzia né dal venditore.
    Ho scoperto che invece c'è una servitù condominiale e un problema correlato (un pozzetto della fogna condominiale non dichiarato nel rogito precedente, che per problemi delle tubature straborda periodicamente rendendo parte di questa inutilizzabile).
    Per noi la cantina è uno spazio importante.
    Vorrei quindi richiedere una riduzione del prezzo.
    In alternativa, se il venditore non accetta, posso rinunciare alla compravendita?
    In questo caso perderei la caparra confirmatoria?
    L'agenzia dovrebbe restituire le provvigioni?
    E chi paga i costi del notaio? .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Zibbone
      Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 19:55
      Anche se Lei non ha mai visto la cantinola ciclabile, al momento della firma del compromesso ha accettato tutte le condizioni dell'immobile, compreso la servità del pozzetto della fognatura condominiale e relative problematiche. La possibilità di rivalersi, seriamente, esiste sia nei confronti dell'agenzia immobiliare che del proprietario purchè ci siano atti o testimonianze affidabili che Le è stato impedito fisicamente e fraudolentemente la visione della cantina. Ne parli anche con il Suo notaio di fiducia che, se ci sono le condizioni in precedenza indicatate, vanno immediatamente notificate alle parti interessate, per riaprire la trattativa e/o quantomeno chiedere una riduzione di prezzo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele744
    Daniele744
    Giovedì 22 Novembre 2018, alle ore 22:33
    Buonaseraho fatto una proposta di acquisto un paio di settimane fa ed è stata accettata. nei vari incontri con il proprietario (privato) e agente immobiliare ho chiesto più volte se il tetto fosse stato rifatto (visto che trattasi di una casa di 30 anni fa) mi era stato detto di si da entrambi perchè per noi era una condizione importante. oggi  il proprietario mi ha dato l'autorizzaione a parlare con all'amministratore di condominio x darmi le informazioni che volevo. e mi ha detto che il tetto NON è mai stato toccato. nessun tipo di interveto....ora mi chiedo. posso chiedere/ho diritto ad uno sconto sul prezzo pattuito? (anche se dubito lo accettino?)se non mi fanno lo sconto posso recedere dal contratto senza perdere i 5.000 euro dati alla firma? il proprietario potrebbe recedere? mi deve ridare il doppio? l'agente ha qualche responsabilità in tutto questo (lui mi dice che non è suo lavoro verificare queste cose...che si basa unicamnete sulla parola del venditore). vorrei capire come poter procedere (considerando che la casa la vorrei acquistare...mi dispiacerebbe recedere dal contratto) grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele744
      Domenica 25 Novembre 2018, alle ore 17:16
      Il compito dell'agenzia immobiliare è quello di verificare le condizioni dell'oggetto e di renderne chiaro alle parti sia esso venditore che acquirente. Non può  non accertare la veridicità dei fatti, incluso le eventuali richieste di una delle parti. Se Le è stato "nascosto" una condizione essenziale decade la promessa di acquisto con la possibilità di recedere e chiedere i d'anni sia al venditore che all'agenzia. In via subordinata la riduzione sul prezzo pattuito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele744
        Daniele744 Pasquale
        Domenica 25 Novembre 2018, alle ore 21:05
        Grazie mille. gentilissimo e chiarissimo.
        rispondi al commento
  • Vincenzo5
    Vincenzo5
    Domenica 14 Ottobre 2018, alle ore 09:18
    Mi chiamo Vincenzo e vorrei da un consiglio.
    Pochi mesi fa, ho fatto una proposta di acquisto per un appartamentino.
    Ho dato la mia caparra confirmatoria e ho fatto fare una perizia.
    Al momento della perizia  è uscito  che l'edificio ha una variante strutturale (cioe il costruttore ha reso la mansarda abitabile) non dichiarato al comune e con conseguente contenzioso ancora in atto.
    Visto che questo contenzioso non era scritto nel contratto preliminare ho deciso di rinunciare alla compravendita.
    Adesso il proprietario dovrebbe restituirmi la caparra, ma sono due mesi, che per vari motivi, non si presente davanti al  notaio per la risoluzione del contratto per la restituzione della caparra.
    Come devo comportarmi.
    Vincenzo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo5
      Lunedì 15 Ottobre 2018, alle ore 13:40
      Le consiglio di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al proprietario, intimando un termine perentorio oltre il quale saranno richiesti, oltre alla caparra confirmatoria, la ristorazione dei danni cagionati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Vincenzi
        Vincenzi Pasquale
        Lunedì 15 Ottobre 2018, alle ore 20:43
        Grazie
        rispondi al commento
  • Pasquale5
    Pasquale5
    Venerdì 11 Maggio 2018, alle ore 19:16
    Se prima dell atto non si raggiunge un accordo cosa succede con la caparra?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pasquale5
      Domenica 13 Maggio 2018, alle ore 19:56
      Se l'accordo salta per cause di "forza maggiore", cioè indipendenti dalla volontà delle parti, la caparra va interamente restituita al promissario acquirente. Se invece viene meno l'accordo per gravi motivi addebitabili al venditore, è motivo di risarcimento danni, oltre alla restituzione del doppio della caparra. Stesso discorso vale se è l'acquirente a venir meno agli accordi che, oltre a perdere la caparra, è tenuto al ristoro dei danni cagionati. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano L'acconto, la caparra e il mediatore che potrebbero interessarti
Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Normative - Se l'immobile oggetto del preliminare di compravendita è difforme rispetto a quanto pattuito, il compratore può chiedere la restituzione del doppio della caparra.
Proposta acquisto casa e caparra confirmatoria

Proposta acquisto casa e caparra confirmatoria

Comprare casa - Cosa sono la proposta d'acquisto di una casa, il contratto preliminare e la caparra confirmatoria; quali sono le informazioni da acquisire prima di concludere l'acquisto.
Compromesso obblighi dell'acquirente in presenza di abuso

Compromesso obblighi dell'acquirente in presenza di abuso

Comprare casa - Il compromesso: Obblighi del promissario acquirente in presenza di un abuso di modesta entità, è tenuto ad onorare la promessa di acquisto?

Regolarità catastali e urbanistiche prima dell'acquisto di un alloggio

Normative - Prima di procedere alla stipula di un atto di compravendita di un alloggio, la legge impone che vengano osservate alcune condizioni ben definite: vediamo quali.

Agenzia immobiliare

Comprare casa - Per scegliere un immobile per l'affitto o per l'acquisto ci si rivolge ad agenzie immobiliari, in modo da poter essere assistiti in tutte le fasi dell'operazione.

Preliminare di vendita: che fare se il venditore cambia idea?

Comprare casa - Quali sono gli strumenti giuridici a disposizione dell'acquirente qualora, dopo il contratto preliminare il venditore si rifiuti di vendere l'immobile promesso.

Trascrizione del preliminare di vendita

Comprare casa - La trascrizione del preliminare di vendita viene eseguita da un notaio e tutela la parte acquirente qualora il venditore venga meno agli accordi stabiliti.

Qual è la responsabilità dell'agente immobiliare in caso di compravendita?

Comprare casa - In quali casi, per la mancata conclusione della compravendita di una casa, si può riscontrare la responsabilità dell'agente immobiliare intervenuto nell'affare.

Acquisto prima casa e calcolo delle imposte

Comprare casa - Vediamo le principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da calcolare i costi e le imposte e poter usufruire al meglio dei benefici previsti.
REGISTRATI COME UTENTE
298.058 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Velux
  • Claber
  • Kone
  • Black & Decker
  • Weber
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
I NOSTRI VIDEO SU YOUTUBE
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.