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Compravendita: acconto, caparra e mediatore

NEWS Comprare casa08 Settembre 2017 ore 10:02
È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.
compravendita , caparra , mediatore , acconto

Acquistare casa: ecco cosa sapere


L'acquisto di una casa è un momento difficile per molti.
Per tale motivo è necessario far riferimento a una serie di espedienti fondamentali per non imbattersi in beghe legali, ancor prima dell’atto.

Cauzione acquisto immobile
Dopo aver visitato diversi immobili , mai fermarsi alla prima casa , occorre scegliere l'abitazione più idonea alle proprie esigenze ed al proprio budget economico.

Le cose da fare sono due:
a) la prima, per non incorrere in errori non facilmente rimediabili, è quella di incaricare un notaio di propria fiducia e far verificare gli atti legali dell'immobile, come la provenienza che deve essere almeno ventennale, oltre al controllo ed all’accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;

b) la seconda cosa, di fondamentale importanza è il parere di un tecnico professionista.
Infatti l’art. 19 Legge 122/2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi.

Mediazione casa, i controlli da fare
Il lavoro consiste nel rilevare l’unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l’Ufficio Tecnico Comunale.
Espedita questa prima fase c’è poi il controllo della planimetria catastale che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.


Compravendita immobiliare: i rischi possono essere tanti


Esaminati tutti gli atti ed effettuate le verifiche tecniche, occorre che l'acquirente faccia una proposta economica al venditore.
Se si acquista per mezzo di un'agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.


Che cos'è il mandato?


Il mandato è 

l’incarico di mediazione per l’acquisto o la vendita

che viene conferito all'agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per un determinato tipo di immobile, a determinate condizioni contenute in un modulo predisposto o scritto su carta semplice con clausole liberamente concordate tra le parti.

Contratto reale
In esso sono riportate: la tipologia dell’immobile (la zona, la consistenza, il piano, ecc., la durata dell’incarico (preferibilmente non oltre i tre mesi), il prezzo massimo di acquisto o minimo di vendita, la provvigione per l’intermediazione e l’eventuale rimborso spese per la pubblicità.


Che cos’è la proposta di acquisto?


La proposta è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l'acquirente, per un determinato periodo, ma non il venditore.

Ovvero se il venditore accetta l'offerta, il compratore non può mutare idea sul prezzo proposto.

È uso, non obbligatorio, di firmare un assegno Non Trasferibile intestato al venditore per bloccare la vendita dell’unità immobiliare.

Proposta d'acquisto immobile
Se non viene accettata, la proposta ritorna di nuovo nelle mani del promissario acquirente, annullandone completamente gli effetti.

La proposta può essere di due tipi:

una caparra confirmatoria, oppure penitenziale.

La differenza tra le due è fondamentale.


La caparra confirmatoria


La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata che vincola sia l'acquirente che il venditore.

Se l'affare va a monte per colpa del compratore tale importo resta al venditore come indennizzo.

Mediazione casa, caparra e cauzione cosa sapere
Se invece la mancata compravendita avviene per colpa del venditore, quest'ultimo è tenuto a restituire il doppio della somma versata a titolo di risarcimento.

La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l'acquisto.


La caparra penitenziale


La caparra penitenziale, invece, è una pena prefissata che rappresenta una penale in caso di inadempienza del contratto da entrambe le parti.

È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell'atto.

A tal fine, di seguito si riportano alcuni articoli del codice civile che regolano la materia sugli accordi economici tra l’acquirente e/o venditore e l’agente intermediario, fondamentali onde evitare spiacevoli disguidi.

Acconto, caparra e mediatore


Codice Civile Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione


Il mediatore che si occupa della sottoscrizione dell'atto deve essere necessariamente iscritto all'Albo presso la Camera di Commercio.
Tale obbligo è espressamente legiferato dal Codice Civile nel Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione:

Art. 1754-Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Per quanto concerne la provvigione del mediatore, essa è obbligatoria ed è regolamentata dal codice civile suddetto:

Art. 1755-Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto il mediatore ha diritto ad un indennizzo, lo impone il codice civile:

Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

riproduzione riservata
Articolo: L'acconto, la caparra e il mediatore
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L'acconto, la caparra e il mediatore: Commenti e opinioni


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  • Gianludimensionecasa
    Gianludimensionecasa
    Venerdì 9 Agosto 2019, alle ore 08:11
    Sono un agente immobiliare e spesso mi capita che l'acquirente mi chiede di tenere l'assegno della proposta in custodia fino alla delibera del mutuo.
    Mi chiedevo se fosse possibile tenere l'assegno a titolo di caparra confirmatoria, specificando che "di comune accordo tra le parte" si decide di tenere l'assegno in agenzia.
    In teoria la caparra deve essere consegnata, ma se "di comune accordo" si decide di tenerla in agenzia è comunque efficace?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianludimensionecasa
      Mercoledì 21 Agosto 2019, alle ore 16:07
      Sì. Tutte le pattuizioni sono valide ed efficaci davanti alla legge se sono chiare ed univoche,  sottoscritte da tutti i soggetti interessati, Lei compreso nella qualità di agente immobiliare o titolare d'impresa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Gianludimensionecasa
        Gianludimensionecasa Pasquale
        Mercoledì 21 Agosto 2019, alle ore 16:45
        Grazie per la risposta, praticamente però dovrei farla sottoscrivere ed accettare in maniera specifica, non è sufficiente solo la firma della proposta, giusto? 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Gianludimensionecasa
          Mercoledì 21 Agosto 2019, alle ore 17:17
          Va bene anche nella stessa proposta/contratto, "rafforzando" tale/i pattuizioni, aggiungendo subito dopo la sottoscrizione delle firme degli interessati la seguente dicitura:Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 del codice civile le parti approvano espressamente le seguenti clausole:- art. 3 ..........................;- art. 5 ..........................; e cosi via.Al termine dell'elencazione degli articoli della proposta/contratto, va nuovamente sottoscritta da tutti i soggetti interessati. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Frafra1
    Frafra1
    Giovedì 1 Agosto 2019, alle ore 12:04
    Ho fatto una dichiarazione in cui accettavo la proposta di acquisto di un acquirente, specificando le date di compromesso e rogito, nessuna caparra o assegno mi è stato corrisposto: per quanto sono vincolata?
    Se accetto un'offerta da un acquirente diverso, posso essere citata per danni?
    Specifico che ho cambiato idea per una serie di motivi, tra cui la scoperta postuma che l'intermediario che mi ha fatto firmare la scrittura non è iscritto all'albo degli agenti immobiliari e temo una truffa.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Frafra1
      Venerdì 2 Agosto 2019, alle ore 17:04
      Se Lei non ha sottoscritto nessuna impegnativa non deve temere nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Francescamichieli
        Francescamichieli Pasquale
        Venerdì 2 Agosto 2019, alle ore 17:08
        Ho dichiarato (e firmato) nella forma "io sottoscritta accetto la proposta di vendita del sig. tal dei tali". Immagino sia un'impegnativa.. vero?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Francescamichieli
          Venerdì 2 Agosto 2019, alle ore 17:51
          Sì, è un impegnativa dove Lei ha accettato determinate condizioni poste dall'acquirente.  Sono importanti, però, le clausole vessatorie che devono essere espressamente approvate e la tempistica di attuazione (più tempo passa dalla data della sottoscrizione e più la promessa si perfeziona). In ogni caso è sempre tutelata la parte raggirata o si ravvedono gli estremi della truffa. Cordiali saluti
          rispondi al commento
  • Massimo21
    Massimo21
    Venerdì 26 Luglio 2019, alle ore 11:56
    Volevo sapere per un appartamento in vendita tramite agenzia, se faccio una proposta di acquisto ad esempio di 100.000 € lasciando un assegno come caparra di 1000 € ma la proposta mi viene rifiutata, successivamente il venditore vedendo che non riesce a vendere l'immobile, può accettare proposte da altre persone che siano uguali o addirittura minori a quella fatta da me?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo21
      Mercoledì 31 Luglio 2019, alle ore 16:48
      Sì, succede molto spesso che il venditore accetta una proposta di acquisto più bassa rispetto a quanto offerto tempo prima. Questo accade quando l'immobile è posto da poco sul mercato e la proprietà è convinta di realizzare la vendita al prezzo di stima. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Yasminerayanilyas
    Yasminerayanilyas
    Venerdì 24 Maggio 2019, alle ore 23:04
    Abbiamo chiesto un mutuo io e mio marito a dicembre,la banca ha accettato ed è arrivato il perito ,non so cosa non va che ancora non ci fanno sapere nulla,ho chiesto parecchio al agenzia mi dicevano di continuo che il perito ha chiesto delle carte al venditore che sta preparando,siamo a giugno un altro po e non so come comportarmi,la domanda è possiamo ritirarsi senza danni economici(caparra...)visto che ho perso pure il lavoro dopo che la banca ha accettato,ci sono termini di tempo per l attesa per fare l atto o si il venditore non soddisfa la richiesta del perito aspettiamo tutta la vita questa casa,grazie d anticipo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Yasminerayanilyas
      Lunedì 27 Maggio 2019, alle ore 12:48
      Di solito le problematiche incontrate dal perito sono di natura urbanistiche (es. modifiche interne, verande, ecc.) che hanno tempi di risoluzione nel limite massimo di sei mesi, diversamente si parla di abusi che sono più difficili da risolvere. Le consiglio di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al proprietario della casa, intimandogli la risoluzione del contratto se entro 15gg. la pratica non sia stata chiusa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alice2
    Alice2
    Sabato 30 Marzo 2019, alle ore 14:04
    Nel 2018 abbiamo firmato proposta di acquisto per un immobile che è in costruzione.
    Abbiamo comprato su carta e la caparra confirmatoria è suddivisa in 3 rate spalmate in un anno.
    Il rogito sarà firmato alla consegna nel 2020.
    Avendo versato la caparra posso già considerare mio il 15% dell'immobile dal punto di vista fiscale oppure devo aspettare il rogito?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alice2
      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 09:51
      La Sua rimane comunque una promessa di acquisto fino alla data del rogito. Da quel giorno in poi  ne risponderà anche fiscalmente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Janna
    Janna
    Venerdì 29 Marzo 2019, alle ore 16:24
    Ho fatto una proposta per un appartamento (in saldo stralcio con la banca).
    Il proprietario ha accettato la proposta ma l'ultima decisione rimane alla banca.
    Qualche giorno dopo il proprietario mi contatta dicendo che la banca vorrebbe di più, faccio presente che non ho intenzione di aumentare l'importo offerto.
    Sono andata in agenzia dicendo che volevo annullare il tutto ed ho ritirato la caparra.
    Il problema è che adesso l'agenzia vorrebbe obbligarmi ad andare avanti dicendo che sono ancora vincolata alla proposta.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Janna
      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 09:48
      Una premessa: la proposta è limitata all'accettazione della controparte, nei termini essenziali posti in essere come il prezzo e i termini di scadenza. Se uno dei due viene a mancare decade automaticamente. Nella fattispecie, non avendo avuto riscontro sul prezzo indicato nell'offerta, Lei non è tenuta a proseguire nella trattativa nè di aumentare il prezzo, salvo il Suo manifesto interesse al bene in questione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrew90
    Andrew90
    Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 08:06
    Sto annullando un mutuo perché ho cambiato idea sull immobile, ora avendo un contratto di mediazione creditizia da un mese, potrei annullarlo facendo decadere la clausula dei 180 giorni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrew90
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 23:00
      I tempi di recesso sono scaduti, erano di 14gg. Dalla firma del contratto, indipendentemente dai 180 gg. Indicati nel contratto, al mediatore vanno riconosciute le  provvigioni maturate al momento dell'accettazione della pratica di mutuo da parte dell'Istituto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Andrew90
        Andrew90 Pasquale
        Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 08:54
        Capito, quindi se io faccio disdetta del contratto pagando la penale, poi sono subito libero dalla mediazione?! 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Andrew90
          Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 09:30
          Sì. Nei limiti delle norme contrattuali Le consiglio, comunque, di trattare prima dell'esito della banca per ottenere uno sconto. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
          • Andrew90
            Andrew90 Pasquale
            Giovedì 28 Marzo 2019, alle ore 17:58
            La banca ha detto di avere una delibera, ma non è stato concordato nessun perito quindi si può chiamare delibera ufficiale? Cordiali saluti 
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Andrew90
              Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 19:48
              La nomina del tecnico per la stima dell'immobile è l'atto finale di una procedura di mutuo. Tutto ciò sta a significare che c'è stato il parere favorevole dell'Istituto. Le consiglio di intervenire il prima possibile per evitare di pagare anche le spese tecniche. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Andrew90
                Andrew90 Pasquale
                Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 20:11
                Quindi per ora io non dovrei pagare nulla anche se nell istituto dovrebbero chiedermi qualcosa? 
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Andrew90
                  Lunedì 1 Aprile 2019, alle ore 09:57
                  Tutto questo lo potrà verificare solo in banca. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
  • Francesca16
    Francesca16
    Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 15:43
    Salve, mio marito ed io stiamo acquistando un appartamento per la prima volta e siamo pieni di dubbi. Il primo passo da fare è la proposta di acquisto con relativo un acconto? Se accettata dal venditore entro quando verrà incassato l'assegno? Il compromesso è necessario eventualmente per prendere ulteriore tempo o si può evitare? Grazie in anticipo e scusate per le troppe domande!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca16
      Venerdì 1 Marzo 2019, alle ore 22:35
      Un ultimo consiglio: il compromesso lo faccia presso lo studio notarile di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca16
    Francesca16
    Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 15:41
    Mio marito ed io stiamo acquistando un appartamento per la prima volta e siamo pieni di dubbi. Il primo passo da fare è la proposta di acquisto con relativo un acconto?
    Se accettata dal venditore entro quando verrà incassato l'assegno?
    Il compromesso è necessario eventualmente per prendere ulteriore tempo o si può evitare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca16
      Venerdì 1 Marzo 2019, alle ore 14:02
      La proposta di acquisto rappresenta la volontà seria, a determinate condizioni, di acqistate quel bene. Ha un aspetto giuridico fondamentale perché, se accettata dalla controparte, diventa vincolante. La proposta deve contenere prezzo, modalità di pagamento e tempistica oltre la quale scade irrevocabilmente. La durata può andare da qualche giorno e fino a 15gg. L'accettazione dell'assegno allegato alla stessa e la dimostrazione di assenso e può essere incassato o meno l'importante è che la proposta sia controfirmata per accettazione. Il compromesso è'importantissimo in quanto vengono effettuate tutte le verifiche ipocatastali necessarie propedeutiche al rogito finale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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