Compravendita: acconto, caparra e mediatore

NEWS DI Comprare casa08 Settembre 2017 ore 10:02
È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.
compravendita , caparra , mediatore , acconto

Acquistare casa: ecco cosa sapere


L'acquisto di una casa è un momento difficile per molti.
Per tale motivo è necessario far riferimento a una serie di espedienti fondamentali per non imbattersi in beghe legali, ancor prima dell’atto.

Cauzione acquisto immobile
Dopo aver visitato diversi immobili , mai fermarsi alla prima casa , occorre scegliere l'abitazione più idonea alle proprie esigenze ed al proprio budget economico.

Le cose da fare sono due:
a) la prima, per non incorrere in errori non facilmente rimediabili, è quella di incaricare un notaio di propria fiducia e far verificare gli atti legali dell'immobile, come la provenienza che deve essere almeno ventennale, oltre al controllo ed all’accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;

b) la seconda cosa, di fondamentale importanza è il parere di un tecnico professionista.
Infatti l’art. 19 Legge 122/2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi.

Mediazione casa, i controlli da fare
Il lavoro consiste nel rilevare l’unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l’Ufficio Tecnico Comunale.
Espedita questa prima fase c’è poi il controllo della planimetria catastale che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.


Compravendita immobiliare: i rischi possono essere tanti


Esaminati tutti gli atti ed effettuate le verifiche tecniche, occorre che l'acquirente faccia una proposta economica al venditore.
Se si acquista per mezzo di un'agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.


Che cos'è il mandato?


Il mandato è 

l’incarico di mediazione per l’acquisto o la vendita

che viene conferito all'agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per un determinato tipo di immobile, a determinate condizioni contenute in un modulo predisposto o scritto su carta semplice con clausole liberamente concordate tra le parti.

Contratto reale
In esso sono riportate: la tipologia dell’immobile (la zona, la consistenza, il piano, ecc., la durata dell’incarico (preferibilmente non oltre i tre mesi), il prezzo massimo di acquisto o minimo di vendita, la provvigione per l’intermediazione e l’eventuale rimborso spese per la pubblicità.


Che cos’è la proposta di acquisto?


La proposta è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l'acquirente, per un determinato periodo, ma non il venditore.

Ovvero se il venditore accetta l'offerta, il compratore non può mutare idea sul prezzo proposto.

È uso, non obbligatorio, di firmare un assegno Non Trasferibile intestato al venditore per bloccare la vendita dell’unità immobiliare.

Proposta d'acquisto immobile
Se non viene accettata, la proposta ritorna di nuovo nelle mani del promissario acquirente, annullandone completamente gli effetti.

La proposta può essere di due tipi:

una caparra confirmatoria, oppure penitenziale.

La differenza tra le due è fondamentale.


La caparra confirmatoria


La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata che vincola sia l'acquirente che il venditore.

Se l'affare va a monte per colpa del compratore tale importo resta al venditore come indennizzo.

Mediazione casa, caparra e cauzione cosa sapere
Se invece la mancata compravendita avviene per colpa del venditore, quest'ultimo è tenuto a restituire il doppio della somma versata a titolo di risarcimento.

La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l'acquisto.


La caparra penitenziale


La caparra penitenziale, invece, è una pena prefissata che rappresenta una penale in caso di inadempienza del contratto da entrambe le parti.

È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell'atto.

A tal fine, di seguito si riportano alcuni articoli del codice civile che regolano la materia sugli accordi economici tra l’acquirente e/o venditore e l’agente intermediario, fondamentali onde evitare spiacevoli disguidi.

Acconto, caparra e mediatore


Codice Civile Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione


Il mediatore che si occupa della sottoscrizione dell'atto deve essere necessariamente iscritto all'Albo presso la Camera di Commercio.
Tale obbligo è espressamente legiferato dal Codice Civile nel Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione:

Art. 1754-Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Per quanto concerne la provvigione del mediatore, essa è obbligatoria ed è regolamentata dal codice civile suddetto:

Art. 1755-Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto il mediatore ha diritto ad un indennizzo, lo impone il codice civile:

Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

riproduzione riservata
Articolo: L'acconto, la caparra e il mediatore
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L'acconto, la caparra e il mediatore: Commenti e opinioni


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  • Alice2
    Alice2
    Sabato 30 Marzo 2019, alle ore 14:04
    Nel 2018 abbiamo firmato proposta di acquisto per un immobile che è in costruzione.
    Abbiamo comprato su carta e la caparra confirmatoria è suddivisa in 3 rate spalmate in un anno.
    Il rogito sarà firmato alla consegna nel 2020.
    Avendo versato la caparra posso già considerare mio il 15% dell'immobile dal punto di vista fiscale oppure devo aspettare il rogito?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alice2
      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 09:51
      La Sua rimane comunque una promessa di acquisto fino alla data del rogito. Da quel giorno in poi  ne risponderà anche fiscalmente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Janna
    Janna
    Venerdì 29 Marzo 2019, alle ore 16:24
    Ho fatto una proposta per un appartamento (in saldo stralcio con la banca).
    Il proprietario ha accettato la proposta ma l'ultima decisione rimane alla banca.
    Qualche giorno dopo il proprietario mi contatta dicendo che la banca vorrebbe di più, faccio presente che non ho intenzione di aumentare l'importo offerto.
    Sono andata in agenzia dicendo che volevo annullare il tutto ed ho ritirato la caparra.
    Il problema è che adesso l'agenzia vorrebbe obbligarmi ad andare avanti dicendo che sono ancora vincolata alla proposta.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Janna
      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 09:48
      Una premessa: la proposta è limitata all'accettazione della controparte, nei termini essenziali posti in essere come il prezzo e i termini di scadenza. Se uno dei due viene a mancare decade automaticamente. Nella fattispecie, non avendo avuto riscontro sul prezzo indicato nell'offerta, Lei non è tenuta a proseguire nella trattativa nè di aumentare il prezzo, salvo il Suo manifesto interesse al bene in questione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrew90
    Andrew90
    Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 08:06
    Sto annullando un mutuo perché ho cambiato idea sull immobile, ora avendo un contratto di mediazione creditizia da un mese, potrei annullarlo facendo decadere la clausula dei 180 giorni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrew90
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 23:00
      I tempi di recesso sono scaduti, erano di 14gg. Dalla firma del contratto, indipendentemente dai 180 gg. Indicati nel contratto, al mediatore vanno riconosciute le  provvigioni maturate al momento dell'accettazione della pratica di mutuo da parte dell'Istituto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Andrew90
        Andrew90 Pasquale
        Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 08:54
        Capito, quindi se io faccio disdetta del contratto pagando la penale, poi sono subito libero dalla mediazione?! 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Andrew90
          Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 09:30
          Sì. Nei limiti delle norme contrattuali Le consiglio, comunque, di trattare prima dell'esito della banca per ottenere uno sconto. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
          • Andrew90
            Andrew90 Pasquale
            Giovedì 28 Marzo 2019, alle ore 17:58
            La banca ha detto di avere una delibera, ma non è stato concordato nessun perito quindi si può chiamare delibera ufficiale? Cordiali saluti 
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Andrew90
              Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 19:48
              La nomina del tecnico per la stima dell'immobile è l'atto finale di una procedura di mutuo. Tutto ciò sta a significare che c'è stato il parere favorevole dell'Istituto. Le consiglio di intervenire il prima possibile per evitare di pagare anche le spese tecniche. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Andrew90
                Andrew90 Pasquale
                Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 20:11
                Quindi per ora io non dovrei pagare nulla anche se nell istituto dovrebbero chiedermi qualcosa? 
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Andrew90
                  Lunedì 1 Aprile 2019, alle ore 09:57
                  Tutto questo lo potrà verificare solo in banca. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
  • Francesca16
    Francesca16
    Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 15:43
    Salve, mio marito ed io stiamo acquistando un appartamento per la prima volta e siamo pieni di dubbi. Il primo passo da fare è la proposta di acquisto con relativo un acconto? Se accettata dal venditore entro quando verrà incassato l'assegno? Il compromesso è necessario eventualmente per prendere ulteriore tempo o si può evitare? Grazie in anticipo e scusate per le troppe domande!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca16
      Venerdì 1 Marzo 2019, alle ore 22:35
      Un ultimo consiglio: il compromesso lo faccia presso lo studio notarile di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca16
    Francesca16
    Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 15:41
    Mio marito ed io stiamo acquistando un appartamento per la prima volta e siamo pieni di dubbi. Il primo passo da fare è la proposta di acquisto con relativo un acconto?
    Se accettata dal venditore entro quando verrà incassato l'assegno?
    Il compromesso è necessario eventualmente per prendere ulteriore tempo o si può evitare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca16
      Venerdì 1 Marzo 2019, alle ore 14:02
      La proposta di acquisto rappresenta la volontà seria, a determinate condizioni, di acqistate quel bene. Ha un aspetto giuridico fondamentale perché, se accettata dalla controparte, diventa vincolante. La proposta deve contenere prezzo, modalità di pagamento e tempistica oltre la quale scade irrevocabilmente. La durata può andare da qualche giorno e fino a 15gg. L'accettazione dell'assegno allegato alla stessa e la dimostrazione di assenso e può essere incassato o meno l'importante è che la proposta sia controfirmata per accettazione. Il compromesso è'importantissimo in quanto vengono effettuate tutte le verifiche ipocatastali necessarie propedeutiche al rogito finale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marisa2
    Marisa2
    Martedì 22 Gennaio 2019, alle ore 12:30
    Ho fatto una proposta di acquisto per un'abitazione e nella stessa era previsto come data ultima di conclusione 15 dicembre.
    Dopo l'accettazione della controparte ho scoperto che i dati in piantina al catasto non corrispondevano con quelli effettivi.
    L'agenzia mi ha detto che avrebbero curato la modifica a loro spese, ma i tempi si sono allungati, ho deciso di recedere.
    A cosa vado incontro?
    Possono trattenere la caparra?
    Devo pagare l'agente?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marisa2
      Giovedì 31 Gennaio 2019, alle ore 18:46
      Dal momento che la Sua proposta di acquisto e' stata accettata il termine di scadenza indicato è diventato perentorio, modificabile solo per iscritto e con il consenso di entrambi i contraenti. Non essendosi verificate le condizioni pattuite, per cause non addebitabili alla Sua volontà, può recedere dall'acquisto chiedendo la restituzione della somma trattenuta oltre al ristoro dei d'anni subiti. Le consiglio di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al proprietario dell'unità immobiliare ed all'agenzia per mettere in chiaro il Suo interesse di recedere, nelle modalità di cui in precedenza. Nulla è dovuto all'agenzia anzi, è parte in causa del problema. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Zibbone
    Zibbone
    Giovedì 10 Gennaio 2019, alle ore 22:05
    Ho firmato il preliminare un mese fa versando la caparra confirmatoria e le provvigioni all'Agenzia.
    Alcune settimane fa, dietro mia insistenza, sono riuscito a vedere la cantina, che per come era stata organizzata la raccolta delle offerte non avevo potuto vedere prima.
    Tuttavia ero a conoscenza della superficie, posizione, e del fatto che fosse ciclabile, e non mi era stato segnalato nessun problema né dall'agenzia né dal venditore.
    Ho scoperto che invece c'è una servitù condominiale e un problema correlato (un pozzetto della fogna condominiale non dichiarato nel rogito precedente, che per problemi delle tubature straborda periodicamente rendendo parte di questa inutilizzabile).
    Per noi la cantina è uno spazio importante.
    Vorrei quindi richiedere una riduzione del prezzo.
    In alternativa, se il venditore non accetta, posso rinunciare alla compravendita?
    In questo caso perderei la caparra confirmatoria?
    L'agenzia dovrebbe restituire le provvigioni?
    E chi paga i costi del notaio? .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Zibbone
      Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 19:55
      Anche se Lei non ha mai visto la cantinola ciclabile, al momento della firma del compromesso ha accettato tutte le condizioni dell'immobile, compreso la servità del pozzetto della fognatura condominiale e relative problematiche. La possibilità di rivalersi, seriamente, esiste sia nei confronti dell'agenzia immobiliare che del proprietario purchè ci siano atti o testimonianze affidabili che Le è stato impedito fisicamente e fraudolentemente la visione della cantina. Ne parli anche con il Suo notaio di fiducia che, se ci sono le condizioni in precedenza indicatate, vanno immediatamente notificate alle parti interessate, per riaprire la trattativa e/o quantomeno chiedere una riduzione di prezzo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele744
    Daniele744
    Giovedì 22 Novembre 2018, alle ore 22:33
    Buonaseraho fatto una proposta di acquisto un paio di settimane fa ed è stata accettata. nei vari incontri con il proprietario (privato) e agente immobiliare ho chiesto più volte se il tetto fosse stato rifatto (visto che trattasi di una casa di 30 anni fa) mi era stato detto di si da entrambi perchè per noi era una condizione importante. oggi  il proprietario mi ha dato l'autorizzaione a parlare con all'amministratore di condominio x darmi le informazioni che volevo. e mi ha detto che il tetto NON è mai stato toccato. nessun tipo di interveto....ora mi chiedo. posso chiedere/ho diritto ad uno sconto sul prezzo pattuito? (anche se dubito lo accettino?)se non mi fanno lo sconto posso recedere dal contratto senza perdere i 5.000 euro dati alla firma? il proprietario potrebbe recedere? mi deve ridare il doppio? l'agente ha qualche responsabilità in tutto questo (lui mi dice che non è suo lavoro verificare queste cose...che si basa unicamnete sulla parola del venditore). vorrei capire come poter procedere (considerando che la casa la vorrei acquistare...mi dispiacerebbe recedere dal contratto) grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele744
      Domenica 25 Novembre 2018, alle ore 17:16
      Il compito dell'agenzia immobiliare è quello di verificare le condizioni dell'oggetto e di renderne chiaro alle parti sia esso venditore che acquirente. Non può  non accertare la veridicità dei fatti, incluso le eventuali richieste di una delle parti. Se Le è stato "nascosto" una condizione essenziale decade la promessa di acquisto con la possibilità di recedere e chiedere i d'anni sia al venditore che all'agenzia. In via subordinata la riduzione sul prezzo pattuito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele744
        Daniele744 Pasquale
        Domenica 25 Novembre 2018, alle ore 21:05
        Grazie mille. gentilissimo e chiarissimo.
        rispondi al commento
  • Vincenzo5
    Vincenzo5
    Domenica 14 Ottobre 2018, alle ore 09:18
    Mi chiamo Vincenzo e vorrei da un consiglio.
    Pochi mesi fa, ho fatto una proposta di acquisto per un appartamentino.
    Ho dato la mia caparra confirmatoria e ho fatto fare una perizia.
    Al momento della perizia  è uscito  che l'edificio ha una variante strutturale (cioe il costruttore ha reso la mansarda abitabile) non dichiarato al comune e con conseguente contenzioso ancora in atto.
    Visto che questo contenzioso non era scritto nel contratto preliminare ho deciso di rinunciare alla compravendita.
    Adesso il proprietario dovrebbe restituirmi la caparra, ma sono due mesi, che per vari motivi, non si presente davanti al  notaio per la risoluzione del contratto per la restituzione della caparra.
    Come devo comportarmi.
    Vincenzo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo5
      Lunedì 15 Ottobre 2018, alle ore 13:40
      Le consiglio di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al proprietario, intimando un termine perentorio oltre il quale saranno richiesti, oltre alla caparra confirmatoria, la ristorazione dei danni cagionati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Vincenzi
        Vincenzi Pasquale
        Lunedì 15 Ottobre 2018, alle ore 20:43
        Grazie
        rispondi al commento
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