La tromba delle scale è di proprietà comune, a meno che

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Di chi sono le scale in un edificio in condominio? La tromba delle scale, ossia lo spazio vuoto attorno al quale si avvolgono le scale, è parte di proprietà comune, salvo diversa prescrizione.
27 Settembre 2012 ore 12:00
Avv. Alessandro Gallucci

Tra le parti di un edificio multipiano un ruolo fondamentale, per l'accesso alle varie unità immobiliari dislocate alle diverse altezza, è giocato dalle scale. ScaleDi chi sono le scale in un edificio in condominio?
L'art. 1117 c.c. e la susseguente giurisprudenza non lasciano adito a dubbi: le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79) (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).


Scale e pianerottoli, quindi, sono parti comuni, salvo diversa indicazione del titolo, in quanto funzionali al godimento delle porzioni dell'edificio di proprietà comune.
In sostanza solamente gli atti d'acquisto, o un regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, possono dire qualcosa di diverso da quanto è stabilito nell'art. 1117 c.c. Ad ogni buon conto, è bene ricordare che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione meramente indicativa e non esaustiva dei beni che devono essere considerati comuni. Ciò che conta, al di là della menzione nella norma, è la funzione della parte d'edificio:
se essa è strumentale al miglior godimento dei beni di proprietà esclusiva dovrà essere considerata parte comune.
Scale2In questo contesto, la tromba delle scale dev'essere considerata bene di proprietà condominiale pur non essendo inserita nell'elencazione di cui al più volte citato art. 1117 c.c. Essa, in architettura, è lo spazio vuoto attorno al quale si avvolgono le scale (tromba delle scale) o il cunicolo nel quale scorre l'ascensore Secondo la Cassazione, che è intervenuta di recente sull'argomento, in un edificio condominiale, l'area costituita dalla proiezione delle scale, sulle verticali in alto e in basso, si presume comune, a norma dell'art. 1117 cod. civ., e tale presunzione può essere vinta soltanto da un titolo contrario, il quale non è ravvisatile nella generica riserva dell'originario proprietario di apportare al fabbricato le modifiche murarie che avesse ritenuto opportune, contenuta nel regolamento condominiale (Cass. 20 settembre 2012 n. 15848).
Insomma la tromba delle scale, salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto, è parte di proprietà comune.

riproduzione riservata
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