Come installare l'impianto fotovoltaico in condominio?

Normativa di riferimento per installare impianti fotovoltaici

È possibile installare un impianto fotovoltaico in condominio?
Come procedere?
Qual è la normativa di riferimento?

In questa sede cercheremo di fare chiarezza sull'argomento fornendo delle risposte a queste domande.

L'installazione di un impianto fotovoltaico è un intervento che ormai ha preso piede nelle nostre città, visti i numerosi vantaggi conseguiti in termini di risparmio energetico.
Più sovente lo vediamo collocato su tetti di case indipendenti, su magazzini ed edifici pubblici.

Tuttavia è possibile procedere con l'installazione di un impianto a energia rinnovabile anche nell'ambito di un edificio condominiale, in quanto, anche in questo caso rappresenta una scelta conveniente. Per evitare che questo diventi motivo di contrasto tra i condomini è opportuno sapersi muovere correttamente. A tal fine è bene conoscere la normativa che disciplina la materia e dunque le regole che si devono osservare.

Vediamo di seguito quali sono i passi da percorrere e le soluzioni da adottare.


Fino a non molti anni fa non vi era una vera e propria normativa che disciplinasse gli impianti connessi a fonti di energia rinnovabili. Solo di recente, con la Riforma del Condominio attuata con legge 220 del 2012 la questione legata alla messa in posa di impianti fotovoltaici ha trovato una vera e propria regolamentazione.

Di seguito vedremo che si dovrà procedere in modo differente a seconda che si tratti di impianto fotovoltaicocondominiale condiviso oppure di un impianto a servizio esclusivo di un singolo appartamento. In quest'ultima ipotesi esso alimenterà i consumi domestici di un solo nucleo familiare.

Dunque, alla domanda di partenza, se è possibile installare un impianto fotovoltaico in condominio si deve dare risposta positiva in quanto, come vedremo più nel dettaglio, l'installazione sul tetto è consentita anche se non si possiede l'uso esclusivo del lastrico solare.

Non necessariamente l'impianto deve rientrare a far parte dei beni comuni, in quanto può essere a uso esclusivo di una singola unità immobiliare, pur utilizzando uno spazio condiviso.

Impianto fotovoltaico condominiale

Partiamo dal caso in cui il condominio voglia installare a beneficio di tutti i condomini un impianto fotovoltaico.

Le modalità da seguire in questo caso sono fornite da quanto previsto all'articolo 1120 del codice civile in materia di innovazioni.

In base a quanto disposto dal citato articolo, per gli interventi finalizzati al contenimento del consumo energetico è necessario il consenso da parte dell'assemblea durante la quale si dovrà votare in merito ai lavori da porre in essere.

Tali interventi devono essere approvati con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2 del Codice civile. Questo vuol dire che è sufficiente il voto positivo di almeno la metà dei condomini intervenuti alla riunione, che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

L'assemblea deve essere convocata dall'amministratore entro 30 giorni dalla richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato alla predetta deliberazione.
La richiesta dovrà contenere l'indicazione del lavoro da realizzare (il progetto) e delle modalità di esecuzione degli interventi da eseguire. In mancanza, l'amministratore dovrà invitare il condomino a fornire le opportune integrazioni.

Come dispone, più in generale, la normativa in materia di innovazioni, l'intervento è in ogni caso vietato se è tale da recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del condominio, se ne altera il decoro architettonico o se rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Le spese sostenute per l'installazione, in seguito ad approvazione da parte dell'assemblea condominiale, dovranno essere ripartite tra i vari condomini.


Si precisa inoltre che essendo l'intervento è finalizzato al risparmio energetico, si potrà fruire della detraibile fiscale pari al 50%. La detrazione dovrà essere suddivisa in 10 rate annuali in base alle quote millesimali come avviene per gli altri lavori di ristrutturazione in ambito condominiale.

L'impianto è in grado di soddisfare se non tutto, gran parte del fabbisogno energetico del condominio. Si potrà riscontrare un considerevole risparmio su bollette del condominio.

Impianto fotovoltaico ad uso esclusivo di un condomino

Qualora una singola famiglia sia interessata all'installazione dell'impianto fotovoltaico si dovrà seguire quanto disposto dall'articolo 1122 bis del codice civile, introdotto con la riforma del condominio. Al singolo proprietario dell'unità abitativa è consentito effettuare i lavori di installazione dell'impianto fotovoltaico, utilizzando spazi idonei di proprietà individuale dell'interessato, utilizzando il lastrico solare oppure altra superficie comune dell'edificio.

L'installazione non è mai consentita ove essa sia tale da arrecare pregiudizio al condominio, anche nel caso in cui il condomino si avvalga di un'area di sua esclusiva proprietà.
In quest'ultimo caso il condomino dovrà darne preventiva comunicazione all'amministratore che riferirà in assemblea.

Nel caso in cui il lavoro venga effettuato su parti comuni dell'edificio, il condomino ha l'obbligo di non alterare la destinazione d‘uso delle stesse e non può impedire agli altri condomini in alcun modo l'uso delle parti comuni.

Dunque, a meno che l'intervento comporti una modifica delle parti comuni, non è necessaria alcuna autorizzazione per installare un impianto per la produzione di energia da fonte rinnovabile che sia ad uso personale, anche qualora si utilizzino il lastrico solare o parti comuni dello stabile.


Cosa succede se per l'installazione si devono effettuare delle modifiche alle parti comuni?

In questo caso sarà necessario interpellare l'assembleacondominiale ma la delibera non ha valore di condizione di procedibilità, non può avere funzione ostativa, in quanto l'assemblea ha solo il potere di stabilire opportuni accorgimenti da adottare. In particolare, può prescrivere modalità alternative per l'installazione o imporre particolari cautele come la messa in sicurezza di parti del tetto. Può dunque porre dei limiti e delle prescrizioni

Il condomini, ai fini dell'assemblea, è tenuto a dare preventiva comunicazione di carattere tecnico all'amministratore, fornendo indicazioni in merito al contenuto specifico del lavoro da farsi e alle modalità di esecuzione dello stesso. L'assemblea dovrà essere convocata dall'amministratore prima dell'inizio dei lavori.
Per procedere è necessaria la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 codice civile, ovvero dei due quinti dei condomini intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Con la stessa maggioranza, l'assemblea può, a richiesta degli interessati, ripartire l'uso del lastrico solare in parti uguali o le altre superfici comuni eventualmente da utilizzare, in modo da garantire le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale a favore di tutti i condomini.

Altro potere in capo all'assemblea è quello di subordinare, con la stessa maggioranza, l'esecuzione dei lavori, alla presentazione da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventualmente arrecati.

La legge, all'articolo 1122 bis codice civile, disciplina anche le modalità di accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale. Ciascun condomino è obbligato a consentire il transito sulla proprietà esclusiva ove necessario per la progettazione ed installazione dell'impianto.