Inquilino, appartamento e danni

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Il conduttore, quale custode della cosa oggetto del contratto, è gravato da una presunzione di colpa per i danni che derivano dal bene concesso in locazione.
14 Novembre 2012 ore 00:51
Avv. Alessandro Gallucci

CasaC'è una norma del codice civile, esattamente l'art. 1588, che pone ben precise responsabilità in capo al conduttore di un'unità immobiliare.

La norma, composta di due commi e rubricata Perdita e deterioramento della cosa locata, recita:

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione , anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.


È il conduttore che deve discolparsi


Il primo elemento che si evince leggendo l'art. 1588 c.c. riguarda la presunzione di colpa posta in capo al conduttore.
È questo il significato dell'inciso qualora non provi ecc.

Un esempio ci aiuterà a capire meglio in che cosa consiste questa presunzione di responsabilità.

Si rovina il pavimento dell'unità immobiliare?

Il conduttore è il primo responsabile.

In tal senso, ad esempio, il Tribunale di Milano, in una sentenza del 2008, ha affermato che nell'ambito del rapporto contrattuale fra locatore e conduttore trova applicazione l'art. 1588 c.c. che rende il conduttore responsabile della perdita o del deterioramento della res locata a meno che provi che gli accadimenti siano dipesi da causa a lui non imputabile.

In questo contesto, prosegue la sentenza, non avendo il conduttore provato che l'accadimento era derivato da causa a lui non imputabile non ha superato la presunzione a suo carico e pertanto dovrà ritenersi, al pari del proprietario, tenuto a rispondere dei danni che traggono causa diretta dalle opere di salvataggio che, necessitate dall'esigenza di contenere l'iter evolutivo dello stesso deterioramento, sono state fonte di pregiudizio per il terzo (Trib. Milano 17 aprile 2008 n. 5059 in Giustizia a Milano 2008, 6, 46 (s.m.)).


L'onere della prova del danno


Casa2In questa situazione è fondamentale capire quali siano i requisiti minimi dell'onus probandi.

Detto diversamente: che cosa deve provare l'inquilino di cui si presume la responsabilità per non essere condannato a pagare il risarcimento del danno?

Secondo la Cassazione, la prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale l'art. 1588 c.c. (applicabile anche all' affitto di azienda, in quanto norma generale delle locazioni non incompatibile con la disciplina specifica dell'affitto, che della locazione è una species) onera il conduttore, deve essere piena e completa (v. spec. Cass. 10126/2000).

Insomma come si direbbe per il processo penale oltre ogni ragionevole dubbio.

In caso di perdita o deterioramento dei beni derivante da un disastro naturale, pertanto – prosegue la Cassazione – non è sufficiente la prova di ciò, ma è necessario provare, più ampiamente, che il conduttore ha adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia (art. 1177 c.c., art. 1587 c.c., n. 1, e art. 1590 c.c., comma 1), il quale non è assorbito dall'evento naturale, in considerazione della eventuale possibilità che il danno conseguente a quell'evento sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell'obbligato (Cass. 12 maggio 2006 n. 11005).


Un esempio aiuterà a capire meglio.

C'è un allagamento dovuto ad un tremendo acquazzone e un'unità immobiliare resta pesantemente danneggiata.

L'inquilino, per andare esente da colpe, deve dimostrare di aver fatto tutto quanto in suo potere per evitare danni al bene locatogli e che, di conseguenza, tali danni sono dovuti a fattori assolutamente estranei alla sua sfera d'intervento.


Conduttore e condominio


In questo contesto il locatario non è responsabile solamente verso il locatore ma anche verso il condominio.

Sul punto, infatti, la Cassazione ha chiarito che nel caso di deterioramento, il danno è non solo quello che si riferisce alla cosa locata, considerata nella sua individualità, ma deve comprendere anche i danni derivanti dagli accadimenti concernenti la cosa locata, come quelli alle parti comuni dell'edificio in cui l'immobile è ubicato, trattandosi di danni derivanti da inadempimento di obbligo contrattuale (art. 1218 cod. civ.), i quali sono tutti quelli indicati dall'art. 1223 dello stesso codice (Cass. 21 ottobre 2005 n. 20357).


Senza danno la presunzione di colpa non esiste


Casa3Ad ogni buon conto sta sempre a chi lamenta un danno provarlo e provare altresì che esso deriva dal bene concesso in locazione.

Se non c'è danno non c'è presunzione di colpa.

Questa la conclusione cui è giunta la Cassazione, con una sentenza depositata in cancelleria lo scorso 26 ottobre.

Si legge nella pronuncia che la presunzione di colpa generica a carico del conduttore prevista dall'art. 1588 c.c. resta scalfita dalla circostanza, se accertata in sentenza, della inesistenza degli asseriti danni prodotti dalla sua condotta al bene locato (Cass. 26 ottobre 2012, n. 18498).

Insomma senza danno nessuna risarcimento, com'è logico che sia.

riproduzione riservata
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