Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto

Esecuzione forzata in forma specifica

L'esecuzione forzata in forma specifica è l'esecuzione forzata con cui la legge consente di ottenere un effetto specifico, e non un effetto in forma equivalente.

L'esecuzione per equivalente è quella che mira a raggiungere la soddisfazione del credito mediante la conversione in danaro dei beni del creditore oppure mediante l'espropriazione di danaro del creditore presso terzi.

Viceversa, l'esecuzione in forma specifica mira a un risultato preciso, quello che il creditore avrebbe ottenuto con l'adempimento spontaneo del debitore.

Gli artt. 2930 e ss. c.c. trattano proprio dell'esecuzione forzata in forma specifica.

In particolare, l'art. 2932 c.c. si occupa dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre.

L'articolo precisamente così recita: Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

Obbligo di contrarre e contratto preliminare

Tipico esempio dell'obbligo di contrarre è dato dalla firma di un contratto preliminare di un bene immobile, noto anche come compromesso.

Il contratto preliminare, come noto ai giuristi, obbliga a contrarre (nel nostro caso, a vendere e acquistare), ma non produce l'effetto del passaggio di proprietà dell'immobile.

Dal contratto preliminare deriva cioè in capo alle parti l'obbligo di contrarre, quindi a effetti obbligatori, mentre il contratto definitivo potrà essere a effetti obbligatori, cioè portare a un contratto comportante per le parti degli obblighi (cioè ad es. la locazione di un bene) oppure, più spesso, come nel caso del trasferimento della proprietà, effetti detti reali (v. art. 1376 c.c.).

Come è opportuno che sia, le parti spesso pattuiscono un termine entro il quale concludere il contratto definitivo. Se detto termine non viene pattuito, il contratto è ugualmente valido e si può pretendere immediatamente l'esecuzione, oppure, in mancanza di accordo, rivolgersi al giudice perché fissi il termine, ai sensi dell'art. 1183 c.c..

Nei casi in cui invece il termine è previsto, esso può essere essenziale oppure no: il termine è essenziale se dal contratto si desume che le parti intendevano considerare venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto oltre quella data (v. ad es. Cass. n. 21587/2007).

Se una delle due parti non adempie all'obbligo di contrarre, l'altra può rivolgersi al giudice per chiedere l'esecuzione forzata in forma specifica tramite la sentenza di cui all'art. 2932 c.c..

Il preliminare deve avere la forma dell'atto definitivo (v. art. 1351 c.c.); ciò vuol dire che nel caso di vendita di immobili deve avere la forma scritta (v. art. 1350 c.c., co.1, n.1).

Trascrizione del contratto preliminare, della domanda giudiziale e della sentenza

Il contratto preliminare deve inoltre essere trascritto, se la forma è data da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente e comunque secondo le prescrizioni di cui all'art. 2645-bis c.c..

La trascrizione del contratto definitivo (e di ogni altro atto volto a dare esecuzione al preliminare) prevarrà sulle trascrizioni e sulle iscrizioni effettuate contro il promittente alienante successivamente alla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis, co.2).

La domanda giudiziale volta a ottenere la sentenza costitutiva va trascritta, come la sentenza stessa; la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite dopo la trascrizione della domanda (v. art. 2652, n. 2 c.c.).

Inoltre, in proposito alla sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari, la sua trascrizione prevale, al pari della trascrizione del definitivo sulle trascrizioni e iscrizioni effettuate contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare (v. artt. 2645-bis, co.2 e 2652 c.c.).

Gli effetti della trascrizione cessano, e si considerano come mai esistiti, se non avvengono la trascrizione del definitivo (o di ogni altro atto che sia esecuzione del preliminare) o della domanda giudiziale (volta a ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).

A tali fini, la trascrizione deve avvenire al massimo entro un anno dalla data stipulata dalle parti per la stipula del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (v. art. 2645-bis).

Sentenza costitutiva

Abbiamo detto che in caso di inadempimento dell'obbligo di contrarre una delle parti può chiedere la sentenza costituiva di cui all'art. 2932 c.c.

Detta sentenza è chiamata costitutiva nel senso che essa costituisce, cioè produce gli effetti del contratto non concluso.

Ai sensi dell'art. 2908 c.c. infatti nei casi previsti dalla legge, l'autorità giudiziaria può costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici, con effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa.

Per restare all'esempio del preliminare, essa, al passaggio in giudicato, produce il passaggio di proprietà, dietro pagamento del prezzo (v. ad es. Trib. Salerno n. 3238/2014).

In alcuni casi poi la costituzione degli effetti è addirittura impossibile; ad esempio, per restare nel caso degli immobili, se il bene è stato già venduto a terzi e pure trascritto prima della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652 c.c.