Impugnazione delle delibere condominiali riguardanti balconi

NEWS DI Assemblea di condominio04 Aprile 2013 ore 19:32
Le sentenze riguardanti i balconi in condominio, le spese e le delibere assembleari che li riguardano destano sempre interesse anche perché la riforma non ne parla.

È invalida, nella specie nulla, e come tale può essere impugnata da ogni condomino la deliberazione assembleare con la quale viene stabilito che le spese di rifacimento dei balconi e dei sottobalconi debbano essere ripartite tra tutti i comproprietari sulla base delle tabelle millesimali di proprietà.

I balconi, infatti, per costante orientamento giurisprudenziale devono essere considerati parti di proprietà esclusiva.

In questo contesto, l'amministratore può resistere nel giudizio d'impugnazione promosso dal condomino senza essere autorizzato dall'assemblea, in quanto rientra tra i suoi poteri quello di difendere il condominio nel caso di contestazione delle delibere.

BalconiQuesto in sintesi il contenuto della sentenza n. 105 resa dalla Quinta Sezione Corte d'appello di Roma il 9 gennaio 2013.

Due argomenti, quelli toccati dai giudici capitolini, che appiano di notevole importanza anche in considerazione del fatto che la così detta riforma del condominio (la legge n. 220/2012) non se ne occupa.

Quanto ai balconi è nota la differenza tra quelli così detti incassati e quelli aggettanti; essa incide oltre che sulla proprietà anche sulle spese.


Balconi in condominio


Dopo lunghi anni di contrasti riguardanti la proprietà dei balconi, da ormai diversi anni, a nostra memoria almeno dal 2000, la Corte di Cassazione si esprime in modo costantemente univoco.

In una sentenza resa all'inizio del secolo s'è affermato che è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

Balconi aggettantiD'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Ciò per quanto riguarda più nello specifico i balconi incassati.

Con riferimento a quelli aggettanti, è stato affermato che costituendo essi un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

La riforma, come dicevamo, non è intervenuta sul tema dei balconi sicché anche dopo il 18 giugno (data di entrata in vigore della legge n. 220), varrà quanto appena detto.


Balconi e delibere condominiali


Che cosa succede se l' assemblea condominiale , deliberando l'esecuzione d'interventi di manutenzione straordinaria, decide che le spese di rifacimento dei balconi aggettanti (per quelli incassati il parapetto salvo casi eccezionali dev'essere considerato un tutt'uno con la facciata) debbano essere ripartire tra tutti i condomini?

Come dicevamo in principio, secondo la Corte d'appello di Roma, quella decisione dev'essere considerata nulla, in quanto i balconi sono beni di proprietà individuale, alla cui spesa sono tenuti unicamente i singoli proprietari (come da giurisprudenza pacifica e ormai consolidata) (App. Roma 9 gennaio 2013 n. 105).

Ciò, naturalmente, sempre che le parti frontali e il così detto sottobalcone non incidano sul decoro dell'edificio; in tal caso, infatti, le spese di rifacimento per le decorazioni (solo per esse e non per le parti strutturali, almeno così dice la Cassazione) dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini.


Balconi ed amministratore


ImpugnazioneIn questo contesto, l'amministratore può resistere in giudizio – ossia nominare un avvocato che difenda il condominio (a meno che non sia egli stesso un legale, in tal caso può agire in prima persona) – senza la preventiva autorizzazione assembleare.

Ciò, perché, dice la Corte romana, rientra tra i poteri dell'amministratore poiché la causa ha ad oggetto l'impugnativa di una delibera assembleare relativa a spese per lavori concernenti parti comuni dell'edificio condominiale (App. Roma 9 gennaio 2013 n. 105).

Anche su questo punto la sentenza si rivela utile poiché la riforma non modifica quest'aspetto della disciplina condominiale.

riproduzione riservata
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  • Giacomo
    Giacomo
    Venerdì 18 Novembre 2016, alle ore 19:47
    Dovendo ristrutturare il balcone aggettante, invio per conoscenza all'amministratore relativa raccomandata a/r.
    Lo stesso con raccomandata a/r mi risponde che ha già predisposto l'intervento di una ditta specializzata per la messa in sicurezza dei balconi dell'edificio, sia di parti comuni che di parti private.
    Lo stesso mi invita  a garantire l'uniformità del prospetto e uniformarmi alle future delibere assembleari, partecipando con le dovute spese.
    Conclude che per le parti condominiali dovrò comunicargli in forma preventiva e analitica  in cosa consista detto intervento ed attendere l'autorizzazione dello stesso prima di porlo in essere.
    Preciso che nell'ultima assemblea condominiale non è stato deliberato l'intervento ai balconi perchè molto costoso e non è stata deliberata nessuna autorizzazione all'amministratore per la loro messa in sicurezza.
    Vi prego di un vostro chiarimento in merito.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giacomo
      Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 18:23
      Sulle parti di proprietà esclusiva puoi fare, anzi devi fare, i necessari interventi manutentivi, avendo cura di uniformarti, ad esempio, al colore esistente al momento dell'intervento.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di Lavorincasa.it su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Geom.gianni
    Geom.gianni
    Martedì 16 Luglio 2013, alle ore 08:28
    Salve Avvocato, Premetto che nel mio caso si tratta di balconi aggettanti Il tecnico-Dir. dei lavori che si occuperà dei lavori e della ripartizione delle spese insiste nell'affermare che secondo lui deve essere applicato l'art. 1125 del c.c. anche se i balconi sono aggettanti.
    Mi dice come far capire al tecnico come si effettua la ripartizione?
    Le associazioni a livello nazionale di amministratori di condominio hanno lo stesso orientamento?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Geom.gianni
      Martedì 16 Luglio 2013, alle ore 15:45
      Per Gianni: che io sappia l'orientamento generale e differente da quelle espresso dal vostro tecnico.
      Come fare a convincerlo.
      Non saprei, magari facendogli leggere sentenze ed articoli in materia.
      rispondi al commento
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