Impugnazione delle delibere condominiali e poteri dell'Autorità Giudiziaria

NEWS DI Assemblea di condominio11 Luglio 2014 ore 15:21
L'Autorituià Giudiziaria investita del potere di giudicare la validità di una delibera d'assemblea condominiale non può entrare nel merito delle decisioni assunte.

Invalidità delle delibere condominiali


Fino a che punto si spingono i poteri di sindacato dell'Autorità Giudiziaria in relazione alla validità delle deliberazioni assembleari?

Impugnazione deliberaO detta ancora in modo ancor più diretto: quando i giudici possono affermare che una deliberazione condominiale è da considerarsi invalida?

Un'ordinanza resa dal Tribunale di Venezia il 18 marzo 2014, che richiama dei precedenti sull'argomento della Corte di Cassazione, è sicuramente utile a fornire una risposta ai quesiti.

Prim'ancora di entrare nel merito dell'argomento, è bene ricordare che dottrina e giurisprudenza (ed a dire il vero anche il codice civile dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio ) distinguono le deliberazioni nulle da quelle annullabili.

Punto di riferimento in materia è la sentenza n. 4806/05 delle Sezioni Unite della Cassazione, nella quale si afferma che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto, mentre sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale , quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

La legge n. 220/2012 (la così detta riforma) ha lasciato sostanzialmente invariato questo impianto, specificando solamente alcune ipotesi di annullabilità (vedi vizi del procedimento di convocazione, art. 66 disp. att. c.c.) e prevedendo una nuova ipotesi di nullità (cfr. art. 1117-ter riguardante la modificazione delle destinazioni d'uso delle cose comuni).

È utile ricordare che la deliberazione nulla può essere impugnata in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (ivi compreso chi ha votato a favore, cfr. Cass. n. 6714/10), mentre le deliberazioni annullabili possono essere impugnate solamente da assenti, astenuti e dissenzienti entro trenta giorni che decorrono per il primo dalla comunicazione del verbale e per le altre due categorie dal giorno della deliberazione.


Sindacato dell'Autorità Giudiziaria


Impugnazione delibera condominialeS'è visto quando una deliberazione deve considerarsi nulla e quando, invece, annullabile e quali siano le conseguenze in relazione ai tempi d'impugnazione.

In termini concreti quando un condomino può chiedere ad un giudice di valutare se una deliberazione è invalida?

Al quesito, identico nella sostanza a quelli che abbiamo posto all'inizio, ha risposto il Tribunale di Venezia rifacendosi a quanto in altre occasioni simili affermato dalla Suprema Corte di Cassazione.

Si legge in un'ordinanza del tribunale lagunare, datata 18 marzo 2014, che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini , ma deve limitarsi al riscontro della legittimità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10199 del 20/6/2012) (Trib. Venezia ord. 18 marzo 2014).

Alcuni esempi aiuteranno a comprendere meglio quest'affermazione.

L'assemblea sceglie l'amministratore con il solo voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano 400 millesimi? La deliberazione è annullabile in quanto adottata senza rispettare i quorum deliberativi previsti dalla legge.

L'assemblea sceglie, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano 500 millesimi, l'amministratore che ha presentato il preventivo più alto. Uno dei condomini si lamenta ed impugna la delibera perché secondo lui doveva essere scelto il preventivo più basso. Questa impugnazione non ha possibilità d'essere accolta perché la delibera è formalmente perfetta e l'Autorità Giudiziaria non può giudicare il merito delle scelte dell'assemblea.

La discrezionalità dell'assise condominiale, quindi, è insindacabile se si delibera su questioni riguardanti le parti comuni.


Eccesso di potere nelle delibere condominiali


Ampia discrezionalità, tuttavia, non vuol dire potere arbitrario di scelta: esiste sempre il limite dell'eccesso di potere; rispetto ad esso l'Autorità Giudiziaria ha il potere di valutare se l'assemblea ha agito correttamente o meno.

La Corte di Cassazione, in più occasioni, ha ricordato che l'eccesso di potere è ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005) (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).

Un concetto per niente di facile applicazione pratica.

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