Impugnazione della delibera e poteri dell'amministratore di condominio

NEWS DI Assemblea di condominio21 Gennaio 2015 ore 11:33
Quali sono i poteri dell'amministratore di condominio se un condomino impugna una deliberazione adottata dall'assemblea? Ecco i dubbi posti dalla giurisprudenza.

Contestazione delle delibere assembleari


TribunaleChe cosa può fare l' amministratore di condominio se uno dei condòmini impugna una deliberazione assembleare?

Semplice: può nominare l'avvocato difensore della compagine, senza nemmeno rivolgersi all'assemblea, per difendersi in sede giudiziale.

Secondo la consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, infatti, il potere di eseguire una deliberazione assembleare si spinge fino al potere/dovere di difenderne la validità in giudizio.

Ciò chiaramente, se l'assemblea, che ha sempre l'ultima parola, non decida di sostituire quella delibera; anche in questo caso, tuttavia, il giudizio potrebbe andare avanti per la valutazione della così detta soccombenza virtuale (art. 2377 c.c.) e l'amministratore potrebbe stare in giudizio senza necessità di autorizzazione.


Delibera condominiale


La deliberazione assembleare è l'atto più importante attraverso il quale si gestisce un condominio .

Con una deliberazione si nomina l'amministratore (salvo facoltà di ricorrere all'Autorità Giudiziaria), con una deliberazione lo si revoca (anche qui salvo ricorso al giudice) e sempre con un atto decisorio dell'assise si stabiliscono i lavori straordinari, il contenuto del regolamento ecc.

Per espressa previsione legislativa, l'amministratore di condominio deve eseguire le decisioni dell'assemblea (art. 1130 n. 1 c.c.).

L'assemblea decide gli orari di accensione dei riscaldamenti?

L'amministratore deve dar seguito a quella decisione.

L'assise delibera di sostituire il mandatario in carica?

Idem, in questo caso chi è stato revocato deve consegnare al proprio successore tutte le cose inerenti il condominio.

Le delibere, come qualsiasi atto giuridico, devono rispettare determinate forme e non possono vertere se non su specifici argomenti (in generale gestione e conservazione delle parti comuni ).

Diversamente quelle decisioni devono essere considerate annullabili, nel primo caso, e nulle, nella seconda ipotesi.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno specificato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05) e che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

La riforma del condominio ha, in parte, confermato questa decisione (cfr. art. 66 disp. att. c.c.) e, in parte, ampliato le cause di nullità (cfr. art. 1117-ter c.c.).


È bene ricordare che le delibere nulle sono sempre impugnabili mentre per quelle annullabili è necessario opporsi iniziando una causa (meglio iniziando una controversia attraverso l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) entro trenta giorni dalla loro adozione/comunicazione a seconda che l'impugnante sia stato presente (dissenziente o astenuto) o assente (cfr. art. 1137 c.c.).


Impugnazione e ruolo dell'amministratore


SentenzaIn una causa risolta, per ora (ossia salvo ricorso per Cassazione), dalla Corte d'appello di Roma, il condomino che aveva impugnato la delibera, appellandosi contro la decisione del Tribunale (a lui sfavorevole) aveva tra le altre cose contestato il fatto che l'amministratore di condominio si fosse costituito in giudizio senza la preventiva autorizzazione assembleare.

La Corte d'appello ha respinto questo motivo d'impugnazione specificando che per questo genere di cause non è necessario che l'amministratore si faccia preventivamente autorizzare a resistere in giudizio.

Si legge in sentenza che anche se non risulta essere stata prodotta nel corso della causa una preventiva autorizzazione assembleare a stare in giudizio ovvero una successiva ratifica, deve comunque ritenersi che l'amministratore che ha operato in tal modo, ossia costituendosi autonomamente in giudizio per resistere all'avversa domanda, abbia agito legittimamente ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma c.c., avendo la causa ad oggetto l'impugnativa di una delibera assembleare relativa a spese per lavori concernenti parti comuni dell'edificio condominiale.

La costituzione in giudizio del Condominio deve, pertanto, ritenersi valida, rientrando comunque essa nelle competenze dell'amministratore, ciò anche alla luce della recente pronuncia della S.C. in tema (Cass. SS.UU. 18331/2010) (App. Roma 9 gennaio 2013 n. 105).

Questa presa di posizione – ad avviso di chi scrive pienamente coerente con l'impianto normativo riguardante la legittimazione attiva dell'amministratore condominiale – è stata messa in discussione dal Tribunale di Monza, secondo il quale, invece, le cose stanno diversamente.

In una sentenza resa dall'ufficio giudiziario brianzolo nel mese di agosto del 2014 (sent. n. 2347 del 26 agosto 2014), si legge che, a seguito della sentenza delle Sezioni Unite n. 18331 del 2010, la situazione relativa ai poteri di costituzione in giudizio dell'amministratore di condominio è sbagliata.

In particolare, dice il Tribunale lombardo, all'amministratore non è più riconosciuto alcun autonomo potere d'iniziativa; egli è mero nuncius della volontà assembleare e può costituirsi in giudizio solamente se autorizzato a fare ciò.

A dire il vero, si specifica nella sentenza n. 2347, l'amministratore può anche agire autonomamente ma solamente per tamponare le contingenze legate ad eventuali scadenze di termini processuali; la sua azione, successivamente, dev'essere ratificata dall'assemblea altrimenti andrebbe a non avere valore.

In tali termini, quindi, secondo il Tribunale di Monza, l'amministratore di condominio rispetto ai giudizi d'impugnazione delle delibere dovrebbe farsi autorizzare a resistere in giudizio prima di tale atto (o comunque anche successivamente) altrimenti la costituzione del condominio non sarebbe valida (e di conseguenza la compagine dovrebbe essere considerata contumace, salvo costituzioni tardive).

Questa tesi, ad avviso di chi scrive, non tiene conto di un aspetto non secondario: quando fu pronunciata la sentenza n. 18331, i giudici delle Sezioni Unite non mancarono di determinare i contorni della sua portata, affermando che la presente controversia esula da quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1 (Cass. SS.UU. n. 18331/10).

Tra le controversie di cui all'art. 1131, primo comma, c.c., secondo lo scrivente, rientrano senza ombra di dubbio quelle inerenti l'impugnazione di una delibera assembleare in quanto rientra tra i poteri dell'amministratori portarle ad esecuzione e quindi difenderne la validità in giudizio.


Impugnazione e mediazione


A fare data dal settembre 2013, il tentativo di mediazione è tornato a essere obbligatorio per le cause aventi a oggetto controversie condominiali, ergo: prima d'impugnare una deliberazione assembleare davanti all'Autorità Giudiziaria è necessario rivolgersi a un organismo di mediazione.

Per stare davanti a quest'organismo, a differenza della costituzione in giudizio, l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea nei modi di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c.

riproduzione riservata
Articolo: Impugnazione delibera condominiale e poteri dell'amministratore
Valutazione: 4.50 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Impugnazione delibera condominiale e poteri dell'amministratore: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Impugnazione delibera condominiale e poteri dell'amministratore che potrebbero interessarti
Per individuare l'amministratore basta la deliberazione dell'assemblea

Per individuare l'amministratore basta la deliberazione dell'assemblea

S'ipotizzi che una persona debba far causa ad un condominio: a chi dev'essere notificato l'atto introduttivo del giudizio?...
Amministratore di condominio, cause, poteri e limiti

Amministratore di condominio, cause, poteri e limiti

L'amministratore di condominio ha il potere di agire e resistere in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare nelle materie di sua stretta competenza.
Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratore

Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratore

L'assemblea condominiale è il centro nevralgico delle decisioni sulle parti comuni, anche quando si tratta di ratificare scelte dell'amministratore.
I provvedimenti dell'amministratore

I provvedimenti dell'amministratore

L'amministratore è il mandatario dei condomini. Egli agisce per loro nome e conto ai fini della gestione delle parti comuni dello stabile.
Provvedimenti dell'amministratore e diritti dei condomini

Provvedimenti dell'amministratore e diritti dei condomini

La Cassazione, con una sentenza dello scorso 11 maggio, la n. 10347, torna ad occuparsi dei poteri dell?amministratore, dei loro limiti e del corretto...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.263 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
284.811 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Cassetta postale condominiale alubox jumbo 6 argento
      Cassetta postale condominiale...
      380.00
    • Cassetta postale condominiale alubox jumbo 6 bianco
      Cassetta postale condominiale...
      380.00
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Faro barcelona faro 32020 - mini eterfan ventilatore da soffitto bianco brillante-trasparente con motore dc
      Faro barcelona faro 32020 - mini...
      436.74
    • Electrolux eob 6640 aax combisteam forno disponibilita' immediata
      Electrolux eob 6640 aax combisteam...
      426.04
    • Hotpoint-ariston mwha 2012 mb0 hotpoint-ariston forno microonde 700w 20l nero
      Hotpoint-ariston mwha 2012 mb0...
      69.99
    • Portone condominiale
      Portone condominiale...
      3600.00
    • Pensilina autoportante in policarbonato alveolare
      Pensilina autoportante in...
      398.00
    • Lana di vetro Isover InsulSafe
      Lana di vetro isover insulsafe...
      3.47
    • Kit 2 ante per cancelli
      Kit 2 ante per cancelli...
      428.90
    • Montascale curvilinei Freecurve Alliance
      Montascale curvilinei freecurve...
      7000.00
    • Montascale curvilineo Freecurve Elegance
      Montascale curvilineo freecurve...
      7000.00
    • Guarnieri mobile porta tv supporto per televisori peso max 50 kg colore nero silver - 379
      Guarnieri mobile porta tv supporto...
      171.40
    • Mosquito magnet pioneer
      Mosquito magnet pioneer...
      599.00
    • Mosquito magnet pioneer + kit 6 mesi lurex
      Mosquito magnet pioneer + kit 6...
      764.99
    • Kitchen machine kenwood km082 + accessorio tritatutto awat320b01
      Kitchen machine kenwood km082 +...
      763.46
    • Mitsubishi offertissima!! climatizzatore mitsubishi kirigamine zen black unita' interna nera 9000 btu msz-ef25veb
      Mitsubishi offertissima!!...
      380.00
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Montascale curvilinei Handicare 2000 Smart
      Montascale curvilinei handicare...
      7000.00
    • Montascale curvilinei Handicare 2000 Style
      Montascale curvilinei handicare...
      7000.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante kg 3
      Compo floranid prato con...
      26.95
    • Legatrice per piante
      Legatrice per piante...
      34.77
    • Fan europe inc-polaris-r3 bco - faretto a incasso rotondo orientabile con luce led di colore bianco 3 watt 4000 kelvin
      Fan europe inc-polaris-r3 bco -...
      8.72
    • Black & decker elettrosega motosega da potatura elettrica a filo lunghezza lama 40 cm potenza 1800 watt - cs1840
      Black & decker elettrosega...
      87.12
    • Vortice scrr5
      Vortice scrr5...
      26.00
    • Waldbeck heavyload carriola 120l 320kg 2 ruote verde
      Waldbeck heavyload carriola 120l...
      99.99
    • Scandola cameretta nt 4306 - letto a castello - clicca per il tuo codice sconto!
      Scandola cameretta nt 4306 - letto...
      1.30
    • Corman omron kit nebul comp air c803
      Corman omron kit nebul comp air...
      7.13
    • Pompa xl 300 electric pro lt 15
      Pompa xl 300 electric pro lt 15...
      292.80
    • Pompa libertis a pressione 5 lt
      Pompa libertis a pressione 5 lt...
      107.60
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100% bio
      Detergente per polverizzatori 100%...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Mansarda.it
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Weber
  • Kone
MERCATINO DELL'USATO
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106215
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok