Impugnazione della delibera e poteri dell'amministratore di condominio

NEWS DI Assemblea di condominio
Quali sono i poteri dell'amministratore di condominio se un condomino impugna una deliberazione adottata dall'assemblea? Ecco i dubbi posti dalla giurisprudenza.
21 Gennaio 2015 ore 11:33
Avv. Alessandro Gallucci

Contestazione delle delibere assembleari


TribunaleChe cosa può fare l' amministratore di condominio se uno dei condòmini impugna una deliberazione assembleare?

Semplice: può nominare l'avvocato difensore della compagine, senza nemmeno rivolgersi all'assemblea, per difendersi in sede giudiziale.

Secondo la consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, infatti, il potere di eseguire una deliberazione assembleare si spinge fino al potere/dovere di difenderne la validità in giudizio.

Ciò chiaramente, se l'assemblea, che ha sempre l'ultima parola, non decida di sostituire quella delibera; anche in questo caso, tuttavia, il giudizio potrebbe andare avanti per la valutazione della così detta soccombenza virtuale (art. 2377 c.c.) e l'amministratore potrebbe stare in giudizio senza necessità di autorizzazione.


Delibera condominiale


La deliberazione assembleare è l'atto più importante attraverso il quale si gestisce un condominio .

Con una deliberazione si nomina l'amministratore (salvo facoltà di ricorrere all'Autorità Giudiziaria), con una deliberazione lo si revoca (anche qui salvo ricorso al giudice) e sempre con un atto decisorio dell'assise si stabiliscono i lavori straordinari, il contenuto del regolamento ecc.

Per espressa previsione legislativa, l'amministratore di condominio deve eseguire le decisioni dell'assemblea (art. 1130 n. 1 c.c.).

L'assemblea decide gli orari di accensione dei riscaldamenti?

L'amministratore deve dar seguito a quella decisione.

L'assise delibera di sostituire il mandatario in carica?

Idem, in questo caso chi è stato revocato deve consegnare al proprio successore tutte le cose inerenti il condominio.

Le delibere, come qualsiasi atto giuridico, devono rispettare determinate forme e non possono vertere se non su specifici argomenti (in generale gestione e conservazione delle parti comuni ).

Diversamente quelle decisioni devono essere considerate annullabili, nel primo caso, e nulle, nella seconda ipotesi.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno specificato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05) e che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

La riforma del condominio ha, in parte, confermato questa decisione (cfr. art. 66 disp. att. c.c.) e, in parte, ampliato le cause di nullità (cfr. art. 1117-ter c.c.).


È bene ricordare che le delibere nulle sono sempre impugnabili mentre per quelle annullabili è necessario opporsi iniziando una causa (meglio iniziando una controversia attraverso l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) entro trenta giorni dalla loro adozione/comunicazione a seconda che l'impugnante sia stato presente (dissenziente o astenuto) o assente (cfr. art. 1137 c.c.).


Impugnazione e ruolo dell'amministratore


SentenzaIn una causa risolta, per ora (ossia salvo ricorso per Cassazione), dalla Corte d'appello di Roma, il condomino che aveva impugnato la delibera, appellandosi contro la decisione del Tribunale (a lui sfavorevole) aveva tra le altre cose contestato il fatto che l'amministratore di condominio si fosse costituito in giudizio senza la preventiva autorizzazione assembleare.

La Corte d'appello ha respinto questo motivo d'impugnazione specificando che per questo genere di cause non è necessario che l'amministratore si faccia preventivamente autorizzare a resistere in giudizio.

Si legge in sentenza che anche se non risulta essere stata prodotta nel corso della causa una preventiva autorizzazione assembleare a stare in giudizio ovvero una successiva ratifica, deve comunque ritenersi che l'amministratore che ha operato in tal modo, ossia costituendosi autonomamente in giudizio per resistere all'avversa domanda, abbia agito legittimamente ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma c.c., avendo la causa ad oggetto l'impugnativa di una delibera assembleare relativa a spese per lavori concernenti parti comuni dell'edificio condominiale.

La costituzione in giudizio del Condominio deve, pertanto, ritenersi valida, rientrando comunque essa nelle competenze dell'amministratore, ciò anche alla luce della recente pronuncia della S.C. in tema (Cass. SS.UU. 18331/2010) (App. Roma 9 gennaio 2013 n. 105).

Questa presa di posizione – ad avviso di chi scrive pienamente coerente con l'impianto normativo riguardante la legittimazione attiva dell'amministratore condominiale – è stata messa in discussione dal Tribunale di Monza, secondo il quale, invece, le cose stanno diversamente.

In una sentenza resa dall'ufficio giudiziario brianzolo nel mese di agosto del 2014 (sent. n. 2347 del 26 agosto 2014), si legge che, a seguito della sentenza delle Sezioni Unite n. 18331 del 2010, la situazione relativa ai poteri di costituzione in giudizio dell'amministratore di condominio è sbagliata.

In particolare, dice il Tribunale lombardo, all'amministratore non è più riconosciuto alcun autonomo potere d'iniziativa; egli è mero nuncius della volontà assembleare e può costituirsi in giudizio solamente se autorizzato a fare ciò.

A dire il vero, si specifica nella sentenza n. 2347, l'amministratore può anche agire autonomamente ma solamente per tamponare le contingenze legate ad eventuali scadenze di termini processuali; la sua azione, successivamente, dev'essere ratificata dall'assemblea altrimenti andrebbe a non avere valore.

In tali termini, quindi, secondo il Tribunale di Monza, l'amministratore di condominio rispetto ai giudizi d'impugnazione delle delibere dovrebbe farsi autorizzare a resistere in giudizio prima di tale atto (o comunque anche successivamente) altrimenti la costituzione del condominio non sarebbe valida (e di conseguenza la compagine dovrebbe essere considerata contumace, salvo costituzioni tardive).

Questa tesi, ad avviso di chi scrive, non tiene conto di un aspetto non secondario: quando fu pronunciata la sentenza n. 18331, i giudici delle Sezioni Unite non mancarono di determinare i contorni della sua portata, affermando che la presente controversia esula da quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1 (Cass. SS.UU. n. 18331/10).

Tra le controversie di cui all'art. 1131, primo comma, c.c., secondo lo scrivente, rientrano senza ombra di dubbio quelle inerenti l'impugnazione di una delibera assembleare in quanto rientra tra i poteri dell'amministratori portarle ad esecuzione e quindi difenderne la validità in giudizio.


Impugnazione e mediazione


A fare data dal settembre 2013, il tentativo di mediazione è tornato a essere obbligatorio per le cause aventi a oggetto controversie condominiali, ergo: prima d'impugnare una deliberazione assembleare davanti all'Autorità Giudiziaria è necessario rivolgersi a un organismo di mediazione.

Per stare davanti a quest'organismo, a differenza della costituzione in giudizio, l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea nei modi di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c.

riproduzione riservata
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