Successione e donazione immobili: il regime fiscale applicabile

Immobile in donazione e successione

I soggetti che ricevono in eredità beni immobili hanno l'obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l'imposta di successione.
Così anche le donazioni degli immobili sono soggetti a imposizione fiscale.
Ecco un quadro di sintesi sul regime fiscale applicabile alla successione e donazione immobiliare.

La dichiarazione di successione

La successione è il trasferimento della proprietà e di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare. Tutti i beni del defunto costituenti l'attivo ereditario (beni immobili, beni mobili di qualsiasi tipo, esclusi i titoli di Stato e gli autoveicoli iscritti al PRA, azioni e le partecipazioni in società, denaro, gioielli e mobilia) cioè il patrimonio che cade in eredità, formano oggetto di successione e sono trasferiti agli eredi.

Su tale trasferimento trova applicazione la cosiddetta imposta di successione che viene calcolata d'ufficio dall'Agenzia delle entrate, in seguito alla presentazione della dichiarazione di successione.

Entro 12 mesi dall'apertura della successione, coincidente con la data di decesso del contribuente, deve essere presentata la dichiarazione di successione.

Sono obbligati a presentarla:

- i soggetti chiamati all'eredità

- i legatari o loro rappresentanti

- gli amministratori di società

-i curatori delle eredità giacenti

-gli esecutori testamentari.

La dichiarazione non deve essere presentata quando l'eredità del defunto è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta, il valore dell'attivo ereditario non supera i 100mila euro e in esso non sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

Per l'esonero dall'obbligo della presentazione della dichiarazione di successione, tutte queste condizioni devono verificarsi contemporaneamente, non sono quindi condizioni alternative fra di loro.

Come presentare la dichiarazione di successione

Per presentare la dichiarazione occorre compilare l'apposito modello 4 Dichiarazione di successione reperibile dal sito dell'Agenzia delle entrate. Dopo averlo debitamente compilato, il modello deve essere presentato all'ufficio territoriale dell'Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l'ultima residenza del defunto (se il defunto non aveva residenza in Italia, la dichiarazione deve essere presentata all'ufficio delle Entrate nella cui circoscrizione era stata fissata l'ultima residenza italiana).

Nei 30 giorni seguenti alla presentazione della denuncia di successione, i chiamati all'eredità devono presentare la richiesta di voltura catastale degli immobili agli uffici dell'Agenzia delle entrate - Agenzia del Territorio.

Imposta di successione: le aliquote e le franchigie

Sulla base della dichiarazione di successione, l'Agenzia calcola l'imposta dovuta (rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per uno dei coefficienti previsti per legge: 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A e C, tranne categorie A10 e C1, 140 per i fabbricati del gruppo catastale B, 60 per i fabbricati delle categorie A/10 e D e 40,8 per le categorie C1 ed E).


Il valore dell'imposta cambia a seconda del grado di parentela che intercorre tra la persona deceduta e l'erede.

Oltre alle aliquote bisogna considerare anche la franchigia, una soglia entro la quale l'imposta non è dovuta.

Così aliquote e franchigie per il calcolo dell'imposta di successione sono:

-4% per coniuge e parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente per ogni erede, 1.000.000 euro (la franchigia in questo caso è fino a 1.000.000 euro)

-6% per fratelli e sorelle da calcolare sul valore eccedente, per ogni erede, 100.000 euro (la franchigia è fino a 100.000 euro)

- 6% da calcolare sul valore totale, per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado (non è prevista alcuna franchigia)

-8% da calcolare sul valore totale per le altre persone (anche in questo caso non si applica nessuna franchigia).

Se chi riceve l'immobile in eredità è un soggetto portatore di handicap grave, ai sensi della Legge 104/1992, si applica la franchigia di 1.500.000 euro.

È direttamente l'Agenzia delle Entrate che notifica l'avviso di liquidazione dell'imposta da versare entro 60 giorni presso banche, uffici postali o direttamente all'agente della riscossione.

Successione: le imposte ipotecaria e catastale

Oltre all'imposta di successione, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 2 e dell'1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ogni imposta.

Mentre l'imposta di successione è dovuta in seguito alla presentazione della dichiarazione di successione, quelle ipotecaria e catastale devono essere pagate prima di presentare la dichiarazione di successione, utilizzando il modello F23 (indicando i codici tributo 649T per l'imposta ipotecaria e 737T per l'imposta catastale).

Qualora anche solo uno degli eredi presenti i requisiti per usufruire delle agevolazioni relative alla prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell'immobile.

Donazione: le imposte da versare

Quando il trasferimento dell'immobile avviene per atto inter vivos si parla di donazione. Come per la successione, anche per la donazione è previsto il pagamento di una serie di imposte, l'imposta di donazione e quelle ipotecaria e catastale.

L'imposta di donazione è dovuta dai beneficiari della donazione, cioè da chi riceve la donazione e si applica al valore dei beni e dei diritti oggetto di trasferimento, come i beni immobili e quelli mobili di qualsiasi tipo.

Per il calcolo dell'imposta si utilizzano anche in questo caso aliquote e franchigie diverse a seconda del grado di parentela tra il donante e il beneficiario:

-aliquota al 4% per il coniuge e i parenti in linea retta da calcolare sul valore eccedente per ogni beneficiario, 1.000.000 di euro (in tal caso la franchigia è fino a 1.000.000 euro)

-aliquota al 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro (la franchigia è fino a 100.000 euro)

-aliquota al 6% da calcolare sul valore totale per altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado (in questo caso non è prevista la franchigia)

-aliquota all'8% da calcolare sul valore totale per altre persone (anche in questo caso non è prevista la franchigia).

Oltre all'imposta di donazione occorre versare le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 2% e dell'1% del valore dell'immobile oggetto del trasferimento (hanno misura fissa di 200 euro ciascuna se il beneficiario può godere dell'agevolazione prima casa).

È il notaio dinanzi al quale viene effettuata la donazione per atto pubblico che deve registrare l'atto all'ufficio dell'Agenzia delle entrate e poi provvedere al versamento delle imposte.