Il condominio minimo è un condominio a tutti gli effetti

NEWS DI Condominio
Esiste un numero minimo di persone superato il quale si applicano le norme sul condominio? Cosa accade per i condomini minimi, cioè con due soli partecipanti?
10 Aprile 2012 ore 15:36
Avv. Alessandro Gallucci

Il condominio, dal punto di vista amministrativo, è un'organizzazione di persone la cui finalità è individuabile nella gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

Condominio minimoLa sua nascita non è legata ad atti sacramentali, come può accadere, ad esempio, per la costituzione di un'associazione o di una società.

In tal senso la giurisprudenza è costante nell'affermare che il diritto di condominio, ossia la "proprietà comune" delle cose, degli impianti e dei servizi necessari per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano (ovvero al cui uso o servizio sono destinati), nasce come conseguenza del frazionamento della proprietà dell'edificio, in virtù dei negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo in molteplici e distinte proprietà solitarie sui piani e sulle porzioni di piano.
Una volta avvenuto il trasferimento di singole proprietà solitarie, per effetto dei negozi traslativi (ovvero dei fatti di acquisto a titolo originario) di piani o porzioni di piano, viene immancabilmente ad esistenza il diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi di uso comune, legati alle singole unità abitative dalla relazione di accessorietà.

Non occorre un atto formale ad hoc, nè l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali: una simile delibera dell'assemblea avrebbe solo valore dichiarativo (così, ex multis, Cass. 16 giugno 2004 n. 13279).


Ciò detto la prassi quotidiana ha portato a domandarsi:
esiste un numero minimo di persone superato il quale si applicano le norme sul condominio?

E subito dopo: che cosa accade per i così detti condomini minimi, vale a dire quelli con due soli partecipanti?

Per lungo tempo la situazione è stato tutt'altro che chiara: soprattutto in giurisprudenza, infatti, v'era un orientamento secondo il quale ai succitati condomini minimi si dovevano applicare le norme sulla comunione.

È stato necessario un intervento delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 2046/06), per chiarire definitivamente la situazione:
il condominio minimo è un condominio a tutti gli effetti e ad esso vanno applicare le norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.
Anche per ciò che concerne l'assemblea?

La risposta è positiva; in sostanza le decisioni sulle cose comuni devono essere adottate con regolare delibera.
Condominio minimoIn particolare, tornando sull'argomento, la Cassazione, qualche giorno orsono, ha avuto modo di chiarire che la comunicazione di un riparto non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini posto che la disposizione dell'art. 1136 c.c.(che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale) è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti:
se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.
(Cass. 3 aprile 2012, n. 5288).

Come dire:
pur se non può formarsi una maggioranza, non mancano le possibilità di agire per ottenere un atto (giudiziario) che abbia gli stessi effetti della delibera.

riproduzione riservata
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  • Emanuele
    Emanuele
    Mercoledì 11 Aprile 2012, alle ore 21:52
    Salve, volevo sapere a chi spetta e in che misura rifare il solaio del mio appartamento, tenendo conto che attualmente il piano superiore non è abitato e tra l'altro all'asta. saluti
    rispondi al commento
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