Compravendita: garanzia del venditore in caso di vizi dell'immobile

Vendita di immobile e obblighi delle parti

Il contratto di vendita di un immobile è l'atto con il quale si attua il trasferimento della proprietà di un bene immobile in cambio del pagamento di una somma di denaro.
Si tratta di un negozio a titolo oneroso che consente lo scambio tra un diritto (la proprietà) e il pagamento dell'importo pattuito (il prezzo).

Produce due tipi di effetti:
- effetti reali, ovvero il passaggio della proprietà dal venditore al compratore a seguito del loro accordo;
- effetti obbligatori: sul compratore incombe l'obbligo di pagare il prezzo mentre sul venditore di consegnare il bene venduto e di garantire l'acquirente in caso di vizi dell'immobile.
Può succedere infatti, che dopo l'acquisto di una casa, si accerti la presenza di vizi o difetti prima ignorati. Si pensi ad esempio a infiltrazioni di acqua, formazione di umidità o presenza di crepe.

Cosa può fare il nuovo proprietario se dopo la compravendita immobiliare vengono fuori dei difetti?
La legge concede all'acquirente degli strumenti di tutela nei confronti del venditore.

I vizi dell'immobile

Il vizio è un difetto funzionale o strutturale della cosa venduta. Per poter invocare la garanzia prevista dalla legge a tutela del nuovo proprietario, i vizi devono essere tali da rendere l'immobile inidoneo all'uso cui è destinato o devono diminuirne in modo apprezzabile il suo valore.
Si tratta dunque di vizi di una certa rilevanza.

Il vizio deve essere preesistente o derivare da cause preesistenti rispetto alla stipula del contratto di compravendita.


Per essere rilevante un vizio deve essere occulto; ciò significa che il compratore non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. La legge dispone che la garanzia non è dovuta se, pur ignorati, i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore con l'ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi.

In caso di consapevolezza dei vizi da parte del compratore, la garanzia non è dovuta in quanto, concludendo ugualmente il contratto, egli ha accettato il bene nello stato di fatto in cui si trovava, compresi i suoi difetti.

Ai vizi occulti la legge equipara la mancanza delle qualità promesse o delle qualità essenziali in relazione all'uso cui è destinato l'immobile.

Denuncia dei vizi di un immobile

La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti da porre in essere per poter invocare la garanzia offerta in caso di vizi e difetti sconosciuti.

In primo luogo l'onere di denunciare al venditore i vizi manifestatisi dopo l'acquisto.
Per poter far valere la tutela a suo favore, il compratore dispone di tempistiche piuttosto ridotte. Per denunciare i vizi o la mancanza delle qualità promesse, il compratore ha un termine piuttosto breve.


I vizi devono infatti essere denunciati entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta (ad esempio dopo la redazione di una perizia tecnica), salvo che nel contratto non sia indicato un lasso di tempo superiore. Questo termine è previsto dalla legge a pena di decadenza.
L'acquirente ha solo 8 giorni per poter informare il venditore dei vizi riscontrati, che decorrono dal momento della scoperta. Non rileva dunque la data del rogito o della consegna delle chiavi della casa.

Oltre questo termine la legge non gli consente di esperire tale rimedio giuridico e non si potranno più far valere le proprie ragioni. Con la brevità dei termini si vuole limitare al massimo ogni forma di contestazione tra le parti.

Come fare la denuncia se l'immobile ha dei vizi

È opportuno che la contestazione dei vizi riscontrati dall'acquirente venga effettuata in forma scritta. È dunque consigliabile l'uso della lettera raccomandata con avviso di ricevimento o la posta elettronica certificata.

La contestazione può essere generica, volta cioè ad avvisare il venditore dei vizi rinvenuti.
Ci si potrà riservare in un secondo momento di entrare nello specifico circa natura e caratteristiche dei vizi lamentati. Qualora si disponga già di una perizia si potrà invece fornire maggiori dettagli di carattere tecnico.

Quando si prescrive l'azione di garanzia per un immobile

Una volta fatta tempestivamente la denuncia, è possibile intraprendere l'azione legale vera è propria, qualora la comunicazione effettuata al venditore non abbia sortito alcuno effetto.

In mancanza di un adempimento spontaneo da parte del venditore con un intervento diretto a eliminare i vizi segnalati, l'acquirente potrà far valere la garanzia a suo favore.

A tal fine si dovrà fare molta attenzione al termine di prescrizione previsto dalla legge. La garanzia a favore dell'acquirente può essere invocata entro un anno dalla consegna dell'immobile.
Scaduto il termine, l'interessato non potrà più rivolgersi al giudice per esercitare le azioni a lui riconosciute.

Le parti possono sempre modificare i termini della garanzia, ad esempio prevedendo dei termini più ampi sia per la decadenza della denuncia che per la prescrizione dell'azione. Con apposita pattuizione la garanzia può altresì essere esclusa dalle parti. Tuttavia, anche in questo caso, la responsabilità del venditore continua a sussistere qualora abbia taciuto in mala fede i vizi poi riscontrati.

Qualora fosse il compratore, per altra ragione, a essere convenuto in giudizio da parte del venditore, la garanzia potrà sempre essere fatta valere, anche decorso l'anno, purché il vizio sia stato denunciato nei tempi previsti.

Azioni di garanzia in caso di vizi dell'immobile acquistato

Vediamo in cosa consiste la tutela prevista dalla legge a favore del compratore che abbia contestato nei termini il vizio dell'immobile.

Sono previste due tipologie di azioni: l'azione redibitoria e l'azione estimatoria.L'azione redibitoria è' l'azione con la quale la parte acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo corrisposto.
A seguito dei vizi accertati il soggetto rinuncia all'acquisto del bene. Le chiavi di casa dovranno essere restituite all'alienante, sempre che il bene non sia perito a causa dei vizi manifestati.

L'azione estimatoria è l'azione con la quale Il compratore che abbia deciso di volere restare proprietario dell'immobile, si limita a chiedere la riduzione del prezzo o il rimborso parziale se era già stato interamente pagato.

Questa seconda opzione può essere presa in considerazione nel caso in cui l'acquirente ha valutato che la cosa conservi ancora una certa idoneità. Il prezzo viene diminuito in proporzione alla ridotta utilità dell'immobile in ragione dei vizi riscontrati.
Qualora la riduzione non possa essere stabilita in maniera precisa, provvederà il giudice in via equitativa.

La scelta dell'una o dell'altra azione spetta unicamente al compratore e una volta effettuata è irrevocabile.

Risarcimento dell'acquisrnte per i danni subiti

Oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, l'acquirente può esercitare l'azione per ottenere il risarcimento del danno subito.
In presenza dei vizi accertati in conformità al disposto di legge, il venditore è sempre responsabile.


Si potrà invocare la responsabilità contrattuale e presentare domanda in giudizio per ottenere il risarcimento sia del danno emergente che del lucro cessante.

Il venditore deve altresì risarcire alla controparte i danni direttamente arrecati dai vizi presenti nel bene immobile, a terzi o alle cose (danno extracontrattuale).

Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa. Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.

È evidente come sia a carico del venditore una obbligazione ben precisa: poiché l'immobile deve essere venduto senza vizi, chi vende deve effettuare gli opportuni controlli e si libera da responsabilità solo dimostrando di averli effettuati.

Vizi di costruzione dell'immobile e responsabilità dell'appaltatore

Qualora dopo l'acquisto di un immobile si riscontrino dei vizi prima ignorati, la legge prevede a beneficio del compratore una tutela anche nei confronti dell'impresa di costruzioni.

Nei confronti dell'appaltatore che ha eseguito i lavori di costruzione dell'opera sono previsti dei rimedi giuridici a favore del committente dei lavori.

A differenza della vendita tra privati, l'acquirente dell'immobile ha tempo 60 giorni dalla scoperta per denunciare vizi e difformità.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive nel termine di 2 anni che decorrono dal giorno della consegna dell'opera.

Il committente nuovo proprietario potrà chiedere all'appaltatore l'eliminazione dei vizi e difformità a spese dell'impresa o la riduzione proporzionale del prezzo pattuito per i lavori di edificazione.
Resta fermo l'eventuale risarcimento del danno ove si accerti la colpa del costruttore.

Si deve inoltre ricordare che se l'unità immobiliare si trova nell'ambito di un condominio l'azione può essere esercitata dall'amministratore anche senza necessità di delibera assembleare.
Anche il singolo condomino interessato può attivarsi a tutela delle parti comuni.

Il termine di prescrizione per la responsabilità del costruttore è 1 anno dalla denuncia in caso di:
- grave difetto;
- vizio del suolo o difetto che comporta rovina, totale o parziale, nonché pericolo di rovina.

Il nuovo proprietario ha comunque 10 anni dal compimento dei lavori per agire nei confronti dell'appaltatore. Quest'ultimo sarà esposto ai rischi di azioni legali per lungo tempo e sarà responsabile non solo nei confronti del committente ma anche nei confronti dei successivi acquirenti.