Responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti di costruzione

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Che fare se in un immobile si accertano gravi difetti di costruzione e quali sono le responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'articolo 1669, codice civile.
20 Settembre 2017 ore 15:09
Manuela Margilio

Contratto d'appalto


Quando si acquista un immobile si può incorrere in spiacevoli sorprese qualora, nel corso del tempo, si accertino vizi prima non riscontrati. Cosa fare se a distanza di anni si scoprono macchie di umidità, crepe o altri difetti?

Oltre che nei confronti di chi ha venduto l’immobile, la legge stabilisce delle forme di tutela anche a carico del costruttore.

Immobile in costruzione
Non solo chi ha commissionato l’esecuzione dell’opera ma anche tutti i successivi acquirenti dell’immobile potranno rivolgersi all’impresa che ha eseguito i lavori.

L’impresa alla quale è stata affidata la costruzione è tenuta al rispetto di determinati obblighi sanciti dalla legge.

In base al contratto di appalto, l'appaltatore è colui che si obbliga verso il committente a compiere un'opera con propria organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio.
L’appaltatore è tenuto a eseguire i lavori a regola d’arte e in conformità al progetto.
Dovrà inoltre consegnare al committente un’opera immune da vizi o difetti.

La legge prevede appositi rimedi giuridici a favore di chi si trovi di fronte a un bene difforme da quello voluto. Diviene dunque fondamentale chiarire cosa si intenda per vizio o difformità.

Con il termine difformità si fa riferimento a un edificio realizzato in maniera diversa da quella contrattualmente prevista.

Per vizio si intende un difetto dell’opera che ne comprometta la sua funzionalità.

Per spiegare in cosa consistano le garanzie e tutele a disposizione del nuovo proprietario di un immobile, è bene precisare che esistono diverse tipologie di vizi. Vi sono vizi e difetti ritenuti gravi e vizi diversi considerati meno gravi.


Nozione di gravi difetti


Qualora l’immobile sia affetto da vizi o difetti gravi, la legge prevede una ben precisa responsabilità dell’appaltatore, ritenuta dalla giurisprudenza maggioritaria di natura extracontrattuale. Tale responsabilità può essere invocata non solo da chi ha commissionato i lavori ma anche dai successivi acquirenti estranei al contratto d’appalto.

Gravi difetti costruzione
Siamo di fronte a un aspetto rilevante perché non solo chi ha voluto la costruzione della casa ma anche chi l’ha acquistata successivamente, potrà godere di tutte le forme di tutela predisposte dalla legge in caso di vizi o difetti di costruzione riscontrati a distanza di anni.

L’articolo 1669 del codice civile recita infatti che:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia Codice Civile


Si evidenzia che il committente e tutti i successivi acquirenti di un immobile possono rivolgersi al costruttore per ottenere ristoro dei danni subiti per 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Il legislatore, dunque, di fronte a vizi ritenuti gravi, giustifica una garanzia decennale e il perdurare della responsabilità dell’appaltatore per lungo tempo.
Vediamo di seguito quali sono le condizioni per l’applicazione della norma.

I requisiti fondamentali sono essenzialmente due:

- la rovina o pericolo di rovina dell’immobile;
- i gravi difetti di costruzione.

Il legislatore, nella fattispecie descritta dalla norma, prende in considerazione innanzitutto l’ipotesi di rovina dell’immobile. La rovina deve essere totale o parziale dovuta a vizio del suolo o a un difetto di costruzione.

Per rovina totale si intende il perimento integrale dell’immobile. Per rovina parziale quella che riguarda una parte rilevante dell’immobile.

Per pericolo di rovina si intende la probabilità della rovina futura, accertabile con perizia di un tecnico esperto.

Per grave difetto si intende ogni difetto dell’immobile tale da compromettere o ridurre il godimento dell’immobile nella sua totalità.

In merito ai gravi difetti la Corte di Cassazione ha evidenziato che

i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall’art.1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima Cass. 4 novembre 2005 n. 21351 e Cass. 3 gennaio 2013, n. 84


Anche un vizio relativo a parte secondaria o accessoria dell’opera è ritenuto grave qualora comporti una riduzione del godimento o una impossibilità di impiego dell’immobile.


Esempi di gravi difetti


Non è sempre agevole stabilire quando il difetto di un immobile possa definirsi grave. Nell’effettuare questa valutazione si deve innanzitutto considerare l’incidenza dello stesso sull’edificio. Le dimensioni e le conseguenze sono dunque aspetti determinanti.
Certamente può ritenersi grave il vizio che compromette la stabilità dell’edificio e dunque l'impossibilità di utilizzarlo.

La giurisprudenza di merito e di legittimità ha riconosciuto la natura di vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1669 c.c.:

a) nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857
b) nell’ipotesi di distacco di intonaco Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301
c) nel caso di manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351



Forma e funzione della denuncia


Per quanto riguarda i requisiti formali da adottare al fine di denunciare all’appaltatore i vizi di costruzione la legge non dice nulla espressamente.

Anche se è possibile utilizzare la forma orale, è opportuno avvalersi della forma scritta,sicuramente uno strumento più idoneo per comunicare all’appaltatore che nell’immobile sono stati riscontrati gravi difetti.

Facendo riferimento agli orientamenti giurisprudenziali si rileva che secondo la Corte di Cassazione non è necessaria una denuncia dettagliata delle difformità e dei vizi dell'opera, essendo sufficiente, per poter impedire la decadenza del committente dalla garanzia cui è tenuto l'appaltatore, una indicazione sia pure sintetica dei difetti, in grado di conservare l'azione di garanzia anche per quei difetti accertabili, nella loro reale sussistenza, solo in un momento successivo (si veda la sentenza della Corte di Cassazione del 23 gennaio 1999 n. 644).

Per quanto attiene la funzione della denuncia, la Corte di Cassazione ha rilevato che:

la denunzia ha lo scopo, non diversamente da quella prevista dal precedente art. 1667, di porre il destinatario (appaltatore o soggetti concorrenti, quali il progettista ed il direttore dei lavori), nella condizione di compiere le opportune verifiche al fine di accertare e dimostrare che il pericolo di rovina non deriva da sua colpa Cass. Civ. 15 novembre 2012, n. 2004


Tempi della denuncia e decadenza dall'azione


L’art 1669 codice civile fa riferimento a tempi ben precisi per poter presentare la denuncia, al mancato rispetto dei quali l’interessato decade dal diritto di agire. Al riguardo, la Suprema Corte ha specificato che per il proprietario dell’immobile l’onere di denuncia scatta:

nel momento in cui egli acquista un ragionevole grado di conoscenza dell'entità del vizio costruttivo e della sua riferibilità causale, elementi che, ai fini della configurabilità della denunzia, deve rappresentare al destinatario (Cass. n. 4622 del 2002; Cass. n. 1993 del 1999), restando poi alla valutazione del giudice di merito, non censurabile in sede di legittimità, scrutinare se tale informativa era sufficiente a portare a conoscenza dell'altra parte la sussistenza dei difetti lamentati.
La denunzia, in relazione al suo scopo, si perfeziona in virtù della comunicazione al soggetto responsabile dei gravi difetti che si sono manifestati nella costruzione, senza necessità che in essa vengano indicate le sue cause specifiche, il cui addebito implicito alla controparte risiede nella stessa natura di obbligazione di risultato che questi ha assunto, e il cui accertamento tecnico in termini di certezza risulta incompatibile con la stessa esigenza perseguita dalla legge attraverso gli istituti della decadenza e della prescrizione, di consentire all'appaltatore di compiere gli accertamenti necessari per verificare l'esistenza effettiva dei difetti lamentati e la loro imputabilità (Cass. 15 novembre 2012 n 2004)


L’interessato, per poter invocare le responsabilità dell’appaltatore, dovrà denunciare il grave vizio entro 1 anno dalla sua scoperta, pena la sua decadenza. Il termine decorre da quando il proprietario si accorge delle cause del vizio, non dalla mera manifestazione dello stesso.

Egli deve acquisirne piena consapevolezza, mediante un accertamento tecnico.
La denuncia è considerata superflua qualora vi sia il riconoscimento del vizio da parte dell’appaltatore.

Denuncia gravi difetti
Per poter intraprendere l’azione legale, nel caso la denuncia al costruttore non sortisca alcun effetto positivo, l’interessato avrà 1 anno di tempo dalla denuncia.
Trascorso il suddetto termine il suo diritto di agire andrà in prescrizione e non potrà più andare in giudizio.

Chi può proporre l’azione di responsabilità?

Legittimati all’azione ai sensi dell’articolo 1669 c.c. sono il committente, i successivi acquirenti e, nel caso di gravi difetti o pericolo di rovina di beni condominiali, anche l’amministratore di condominio.

A tutela dell’acquirente e dello stesso costruttore che vende gli immobili, la legge, con D.lgs 122/05 ha imposto all’impresa di costruzione l’obbligo di stipulare una polizza decennale.

Quali sono i rimedi giuridici a disposizione del nuovo proprietario dell'immobile?
In ordine ai rimedi esperibili in caso di rovina o difetti come descritti nell’articolo 1669 del codice civile, si precisa che l’interessato potrà esercitare l’azione di risarcimento danni.


Immobile in condominio e responsabilità per i gravi difetti


Le azioni esperite ai sensi dell’articolo 1669 c.c. possono essere esercitate dal committente e dai successivi proprietari delle unità immobiliari; in caso di immobile facente parte di un condominio, legittimato attivo all’azione risulta anche l’amministratore, in forza dei poteri a lui attributi dalla legge (si veda sentenza della Corte di Cassazione 22656/2010).

La legittimazione processuale in questa ipotesi viene riconosciuta all’amministratore a fronte del potere sancito dalla legge di compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1130 primo comma, n. 4 del codice civile.

Poiché agire in giudizio a tutela di situazioni che possano pregiudicare l’edificio condominiale costituisce potere autonomo in capo all'amministratore, per poter agire ai sensi dell’art. 1669 c.c. in caso di gravi difetti di costruzione, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea .

I difetti di costruzione possono riguardare le parti comuni come i singoli appartamenti purché l’azione venga esercitata per salvaguardare l’intero stabile.

L’amministratore potrà esercitare l’azione diretta a rimuovere i gravi difetti di costruzione in grado di compromettere la sicurezza del condominio anche senza la delibera assembleare (si veda sentenza Corte di Cassazione 9911/2017).

In mancanza di delibera non è invece consentita l’azione di risarcimento dei danni arrecati alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Altro aspetto da considerare è che il Condominio, in caso di gravi difetti di costruzione, è responsabile nei confronti dei condomini e ciò anche se i difetti sono dovuti ad errata esecuzione dell’opera da parte del costruttore.

Come spiega la Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 10 ottobre 2012, il Condominio è tenuto a eliminare le caratteristiche lesive dell'edificio, in quanto custode dello stesso ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile.

La suddetta norma afferma che:

ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. (Codice civile)


Ne consegue che il Condominio, rappresentato dall’amministratore, sarà responsabile nei confronti dei condomini ma potrà a sua volta agire contro il costruttore rivalendosi su di esso.


Gravi difetti di costruzione e di manutenzione


Con sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (7756/2017) è stato risolto un contrasto giurisprudenziale sull’applicabilità dell’articolo 1669 cc in caso di ristrutturazione degli edifici.

Viene così allargato l’ambito di applicazione della predetta normativa a tutti i tipi di interventi che per i vizi causati, riducono il normale godimento del bene.

La responsabilità dell’appaltatore varrà non solo per i gravi difetti di costruzione originari, come ritenuto da parte della giurisprudenza, ma anche in caso di lavori di manutenzione su immobili già in essere.

La pronuncia della Suprema Corte ha effetti eclatanti, vista la portata estensiva della responsabilità dell’appaltatore, prevista dalla legge in nome dell'interesse pubblico alla sicurezza e stabilità degli edifici. Si è affermato che l’articolo 1669 cc:

non si applichi ai soli vizi riguardanti la costruzione ex novo di un edificio o di una parte di esso, ma concerne anche gli interventi edilizi compiuti su un edificio già esistente, laddove si determini – comunque – una situazione di rovina (o pericolo di rovina) o si manifestino gravi difetti Cass. Sezioni Unite 7756/2017


Secondo la Corte Suprema dunque con il termine costruzione non ci si riferisce esclusivamente a un fabbricato nuovo. Presupposto della garanzia del costruttore è più in generale l’attività costruttiva intesa come ristrutturazione e manutenzione.


Vizi non gravi


Qualora il vizio non possa definirsi grave o comunque non rientri nell’ambito di operatività dell’articolo 1669 cc, troverà applicazione il disposto di cui all’articolo 1667 del codice civile.

Si ravvisa, a favore del committente dei lavori, una responsabilità contrattuale dell’appaltatore.

Il proprietario avrà 60 giorni dalla scoperta di vizi e difformità per effettuare la denuncia e 1 anno dalla consegna dell’opera per poter esperire azione giudiziaria.

Potrà chiedere l’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore, in modo tale che l’opera sia resa idonea al normale godimento cui è destinata (anche mediante la realizzazione di ulteriori e più costose opere) o in alternativa la riduzione del prezzo.

Seconda possibilità conferita dalla legge è lo scioglimento del contratto con la restituzione dell’immobile difettato e il recupero dei soldi pagati comprensivi di interessi.

Resta sempre ferma la possibilità di richiedere il risarcimento dei danni.

Il costruttore è dunque responsabile di tutti i vizi di costruzione dell'immobile, sia di quelli piccoli che di quelli gravi. L'acquirente dal suo canto, se vorrà andare in giudizio, dovrà rispettare le tempistiche previste dalla legge, pena la decadenza dai suoi diritti.


Quando l'appaltatore non è responsabile


La responsabilità dell’appaltatore è esclusa nei seguenti casi:

1) errore progettuale che abbia determinato vizi e difformità. L’esclusione sussiste solo qualora l’appaltatore abbia reso noto il proprio dissenso al committente rispetto ai contenuti del progetto e quest'ultimo sia stato predisposto da soggetto incaricato dal committente.

2) responsabilità del committente stesso. Si tratta dell’ipotesi in cui l’appaltatore abbia agito dopo aver prospettato al committente determinati errori ma ciò nonostante il committente abbia ribadito le istruzioni impartite. In caso di vizi e difformità la responsabilità dell’impresa verrà meno.

3) gli errori posti in essere non potevano essere riconosciuti dall’appaltatore con l’ordinaria diligenza.

4) caso fortuito o uso scorretto dell’opera da parte del committente in un momento successivo alla consegna.

riproduzione riservata
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