Gravi difetti dell'immobile e impianto di videocitofono

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche15 Marzo 2014 ore 00:57
In tema di azioni di garanzia da farsi valere a seguito di contratto di appalto, non rientra nella nozione di grave difetto il malfunzionamento del videocitofono.
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Avv. Alessandro Gallucci

Appalto e gravi difetti


L'appalto, a dirlo è l'art. 1655 c.c., è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

AppaltoSi tratta di un contratto a prestazioni corrispettive – ossia si paga per avere un servizio – che è il punto di riferimento per l'esecuzione di opere di manutenzione e costruzione degli edifici.

In questo contesto l'appaltatore – cioè chi deve realizzare l'opera – deve farlo seguendo le così dette regole dell'arte.

Detta diversamente: l'opera deve risultare ben costruita e quindi priva di vizi, difformità (art. 1667 c.c.) e gravi difetti (art. 1669 c.c.).

Con riguardo a quest'ultima tipologia di carenze, la giurisprudenza ha avuto modo di specificare che i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857) (Trib. Legnano 17 luglio 2012).

In questo contesto, il Tribunale di Legnano, per dare forma concreta a questa nozione di carattere generale ricordò che la Cassazione ed i giudici di merito hanno avuto modo di riconoscere la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351) (Trib. Legnano 17 luglio 2012).

Se i gravi difetti riguardano le parti comuni anche l'amministratore può agire per chiederne la rimozione nei tempi e nei modi previsti dalla legge


Videocitofono e gravi difetti


VideocitofonoIl cattivo funzionamento dell'impianto videocitofonico può essere considerato alla stregua di un grave difetto ai sensi dell'art. 1669 c.c.?

In una causa decisa dal Tribunale di Lucca s'è fornita una risposta negativa al quesito.

Nel caso di specie un condominio – in persona dell'amministratore – agiva contro l'impresa costruttrice per ottenere il pagamento delle somme necessarie e ripristinare il corretto funzionamento dell'impianto elettrico e videocitofonico degli appartamenti, i quali, secondo la compagine, erano affetti da gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Nel corso della causa emergeva, contrariamente alle asserzioni del condominio, che gli impianti in esame erano affetti da generici difetti di funzionamento. Tanto è bastato al Tribunale toscano per affermare che in nessun caso, vale a dire neppure con l'interpretazione più elastica possibile dell'art. 1669 c.c., è possibile ricondurre questi difetti (che si riducono, lo si ripete, ad un malfunzionamento dell'impianto dei citofoni e dei videocitofoni) all'ambito di quelli strutturali contemplati dalla norma. Infatti, per costante e condivisibile giurisprudenza di legittimità, rientrano nella previsione normativa solo quei vizi che siano tali da compromettere la funzionalità e l'abitabilità del fabbricato al quale ineriscono, e non è questo il caso di specie.

Ed infatti, si prosegue in sentenza, la Suprema Corte, sebbene abbia ravvisato questa fattispecie anche con riferimento a vizi degli impianti degli immobili, lo ha fatto solo con riguardo a quelli di riscaldamento, o a quelli idraulici (il cui malfunzionamento, all'evidenza, può determinare la inabitabilità dell'alloggio o comunque una possibilità molto limitata di destinarlo all'uso che gli è proprio), ma mai con riguardo all'impianto del citofono o del videocitofono, i cui difetti (o la cui assenza addirittura), per quanto creino disagio, non possono neppure minimamente compromettere la funzione e il godimento dell'alloggio (Trib. Lucca 17 gennaio 2014 n. 80).

In buona sostanza il giudice adito ha precisato che i gravi difetti possono riguardare tanto le strutture quanto gli impianti, ma in tale ultimo caso, gli impianti di citofono e di videocitofono non rientrano tra quelli che possono determinare un'inutilizzabilità o comunque una grave limitazione nell'uso dell'unità immobiliare.

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