Fotovoltaico condominiale

Tra le fonti di energia rinnovabile l'energia solare, in particolare con i sistemi fotovoltaici, è il riferimento principale, grazie al quale è possibile realizzare impianti di qualsiasi dimensione e per qualsiasi esigenza.

Semplicemente, una delle svariate possibilità a cui è possibile accedere, oggi, sul mercato degli impianti fotovoltaici riguarda, ad esempio, i condominii, per i quali possono si può prendere in considerazione considerare la possibilità di realizzare un impianto fotovoltaico per i servizi comuni. Tali servizi, in genere, fanno capo ad uno specifico contatore di energia elettrica.

Aspetti legislativi del fotovoltaico condominiale

Come noto, i servizi condominiali vanno dall'illuminazione delle zone comuni, all'ascensore, ai servizi di irrigazione, etc; tuttavia, volendo utilizzare un impianto fotovoltaico in un condominio non si può fare a meno di scontrarsi con un problema legato alla natura giuridica dell'impianto stesso, natura che influenza gli aspetti contrattuali per l'utilizzo dell'energia prodotta ed il regime fiscale di riferimento.

Con riferimento all'articolo 812 del Codice Civile, riportato di seguito, il nocciolo della questione è relativo all'ascrivibilità, o meno, se degli impianti fotovoltaici alla categoria di beni immobili.
L'articolo 812 del Codice Civile recita: sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.

Sono reputati beni immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione (Cod. Civ. 1350). Sono mobili tutti gli altri beni (Cod. Civ. 923, 1153).

L'articolo summenzionato non risolve la questione, che vede spesso contrapposti diversi Enti come l'Agenzia delle Entrate e quella del Territorio, in quanto tali Enti interpretano l'impianto fotovoltaico a volte come un bene mobile (l'Agenzia delle Entrate) e altre volte come un bene immobile (l'Agenzia del Territorio).

Quest'ultima interpretazione, facilmente condivisibile, è quella verso la quale si è maggiormente orientata la Giurisprudenza negli ultimi anni.
Per quanto teoricamente classificabile come bene mobile, infatti, un impianto fotovoltaico resta ben ancorato al sito di riferimento o alla struttura (generalmente di copertura di un edificio) nella quale è integrato.

In tal modo un impianto fotovoltaico viene associato ad un concetto di costruzione più allargato di quello classico e noto a tutti. Rispetto ad una classica costruzione, un impianto fotovoltaico è rapportato diversamente alla superficie che occupa perché tale occupazione non è permanente come quella di una costruzione.

L'occupazione di una superficie da parte di un impianto fotovoltaico, pur essendo limitata nel tempo, richiede la forma scritta da parte dei legittimati (proprietari dell'impianto) e la conseguente trascrizione nel registro degli immobili.
La realizzazione di un impianto fotovoltaico a servizio di un condominio, indipendentemente dalla superficie occupata, sia essa quella di copertura dell'edificio o quella di una qualsiasi area comune, richiede la sottoscrizione del consenso all'occupazione delle superfici da parte di tutti i condomini.

Tuttavia, in molti casi pratici, come nella maggior parte delle questioni condominiali, prevale l'interpretazione della maggioranza nell'assemblea condominiale per la definizione dei tempi di occupazione.

Aspetti economici fotovoltaico condominiale

Con una risoluzione dell'Agosto del 2012 l'Agenzia delle Entrate chiarisce che, quando il fotovoltaico è considerato attività commerciale, si può individuare nel condominio una società di fatto. In tale società sono considerati soci i condomini che, a suo tempo, hanno deliberato con il principio della maggioranza richiesta e che traggono vantaggio economico dall'impianto.

Ciò è obbligatorio per gli impianti di potenza superiore ai 20 kW. La società in questione deve emettere fattura nei confronti del GSE, in relazione all'energia che immette in rete e per questo pone in vendita. Negli altri casi, con impianti di potenza inferiore ai 20 kW, tutto ciò che non è oggetto di auto-consumo e viene immesso in rete è tassato in proporzione ai millesimi di proprietà.

In ogni caso, per accede agli incentivi GSE per il fotovoltaico è necessario seguire una specifica procedura online, grazie alla quale il GSE acquisisce tutte le informazioni necessarie alla conoscenza delle caratteristiche dell'impianto da incentivare.