Forme di inadempimento del conduttore

Inadempimento del conduttore nella legge italiana

Per individuare le forme di inadempimento del conduttore è necessario andare a leggere tre diverse fonti regolatrici del rapporto: il codice civile agli articoli 1587, 1588 e 1590 e 1453 e ss, (questi ultimi per quanto riguarda le norme sull'inadempimento in generale), la legge 392/78 all'articolo 5 ed il contratto che le parti hanno sottoscritto.

Ricordiamo che in materia, il contratto ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.), che esso obbliga le parti non solo a quanto in esso espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, gli usi e l'equità (art. 1374), che le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge (art. 1322 c.c.).

Detto ciò, la prima forma di inadempimento che sovviene usualmente è quella della morosità. Sulla questione la risposta è data dall'art. 3, L. 392/78, il quale proprio sotto il titolo inadempimento del conduttore prevede esplicitamente (solo) la morosità e ci fornisce i paletti normativi che consentono di sapere senza dubbio quando il conduttore è inadempiente (quindi moroso) e quando è solo ritardatario.

La chiarezza della norma (una volta tanto) ci consente di andare più spediti nella soluzione in caso di controversia. Ed infatti, la norma prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi le due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455, c.c.: quindi, la non scarsa importanza dell'inadempimento, in generale condizione essenziale per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 è nel caso della locazione individuata esattamente dalla legge. Negli altri casi, invece, a parte l'ipotesi di un accordo bonario tra le parti, è il giudice a stabilire l'importanza dell'inadempimento, con gli intuibili rischi dati dall'imprevedibilità della decisione.

Per quanto poi stabilisce il codice civile, l'inadempimento è la violazione degli obblighi individuati dagli articoli 1587 (obbligo di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti), 1588 (obbligo di non deteriorare la cosa) e 1590 (obbligo di restituzione nello stato in cui ha ricevuto l'immobile).

Per quanto infine attiene al contratto, va da sè che dovrà intendersi inadempimento il mancato rispetto delle clausole convenute; anche in questo caso però, in fase giudiziale sarà il giudice a stabilire quanto grave sia l'inadempimento e se consenta la risoluzione.

Mediazione obbligatoria. Ne consegue che aldilà dei bollenti spiriti derivanti dal frequente inasprimento dei rapporti tra locatore e conduttore, l'esperimento giudiziale richiede una valutazione razionale dello stato di fatto esistente. Quello della locazione infatti è il classico caso in cui una mediazione può portare ad esiti ben più soddisfacenti di un giudizio; ciò in quanto la mediazione può riuscire in uno dei suoi punti di forza: stemperare gli animi, che ispirano buona parte delle controversie in materia locatizia, mentre il giudizio non può che inasprirli. Date le incognite di cui sopra in materia di inadempimento, sarà utile il fatto che l'esito della decisione non potrà poi essere un imprevisto deciso da un terzo (il giudice), ma sarà deciso e condiviso tra le parti.

Peraltro la locazione è una delle materie per cui l'esperimento della mediazione è reso obbligatorio dal D.lgs 28/2010 (art. 5-bis).

Un caso concreto d'inadempimento

Così, ad esempio, se nel contratto viene pattuita la locazione di una sola porzione dell'appartamento, l'utilizzo del bene oltre tale porzione senza alcun accordo e per di più non a fini abitativi ma per la dimora di animali aggressivi e sporchi, integra innanzitutto la violazione degli obblighi assunti a contratto relativi alla locazione di una parte specifica del bene; inoltre integra la violazione delle obbligazioni ex art. 1587 e 1588 per utilizzo del bene non conforme gli usi pattuiti, e di non deterioramento; integrerà poi, eventualmente, i reati accertati poi in sede penale.

Azioni legali per l'inadempimento del conduttore

Nel caso della morosità, se il conduttore occupa ancora l'immobile il locatore potrà innanzitutto ottenere di liberarsene mediante la procedura di sfratto ex artt. 658 e ss, c.p.c.; potrà poi tentare di recuperare il debito mediante la procedura di ingiunzione abbinata alla prima ex artt. 658 e 664 c.p.c., o disgiunta ex art 669, c.p.c.; infine, potrà anche chiedere il risarcimento degli eventuali danni patiti in seguito all'illecita condotta del conduttore.

Come detto, anche il rilascio dell'immobile alla scadenza è un'obbligazione, ai sensi dell'art. 1590 c.c.; anche qui, nel caso di inadempimento, il locatore può ottenere lo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), nonché la condanna del conduttore al risarcimento del danno derivato dal ritardo del rilascio.

Sebbene, scaduti i termini pattuiti a contratto e dalla legge non sia necessaria la costituzione in mora prima del giudizio ex art. 1219, (se il pagamento deve essere fatto presso il creditore), sarà comunque opportuno tentare una definizione bonaria della vicenda mediante una comunicazione scritta; ciò non solo per scongiurare in ogni modo il giudizio, ma anche in vista della eventuale valutazione del giudice del comportamento tenuto dalla parte in fase stragiudiziale.

Successivamente, come già detto, sarà comunque necessario esperire il tentativo di mediazione, prima del giudizio. A parte però il caso dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, dove la mediazione non è obbligatoria fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile, che si ha in caso di opposizione dell'intimato.