Forme di inadempimento del conduttore

NEWS DI Affittare casa11 Ottobre 2014 ore 10:52
Nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, il conduttore deve rispettare precise norme di legge per evitare contestazioni da parte del proprietario.
locazione , inadempimento del conduttore , sfratto
Avv. Valentina Papanice

Inadempimento del conduttore nella legge italiana


Contratto di locazionePer individuare le forme di inadempimento del conduttore è necessario andare a leggere tre diverse fonti regolatrici del rapporto: il codice civile agli articoli 1587, 1588 e 1590 e 1453 e ss, (questi ultimi per quanto riguarda le norme sull'inadempimento in generale), la legge 392/78 all'articolo 5 ed il contratto che le parti hanno sottoscritto.

Ricordiamo che in materia, il contratto ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.), che esso obbliga le parti non solo a quanto in esso espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, gli usi e l'equità (art. 1374), che le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge (art. 1322 c.c.).

Detto ciò, la prima forma di inadempimento che sovviene usualmente è quella della morosità. Sulla questione la risposta è data dall'art. 3, L. 392/78, il quale proprio sotto il titolo inadempimento del conduttore prevede esplicitamente (solo) la morosità e ci fornisce i paletti normativi che consentono di sapere senza dubbio quando il conduttore è inadempiente (quindi moroso) e quando è solo ritardatario.

La chiarezza della norma (una volta tanto) ci consente di andare più spediti nella soluzione in caso di controversia. Ed infatti, la norma prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi le due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455, c.c.: quindi, la non scarsa importanza dell'inadempimento, in generale condizione essenziale per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 è nel caso della locazione individuata esattamente dalla legge. Negli altri casi, invece, a parte l'ipotesi di un accordo bonario tra le parti, è il giudice a stabilire l'importanza dell'inadempimento, con gli intuibili rischi dati dall'imprevedibilità della decisione.

LocazionePer quanto poi stabilisce il codice civile, l'inadempimento è la violazione degli obblighi individuati dagli articoli 1587 (obbligo di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti), 1588 (obbligo di non deteriorare la cosa) e 1590 (obbligo di restituzione nello stato in cui ha ricevuto l'immobile).

Per quanto infine attiene al contratto, va da sè che dovrà intendersi inadempimento il mancato rispetto delle clausole convenute; anche in questo caso però, in fase giudiziale sarà il giudice a stabilire quanto grave sia l'inadempimento e se consenta la risoluzione.

Mediazione obbligatoria. Ne consegue che aldilà dei bollenti spiriti derivanti dal frequente inasprimento dei rapporti tra locatore e conduttore, l'esperimento giudiziale richiede una valutazione razionale dello stato di fatto esistente. Quello della locazione infatti è il classico caso in cui una mediazione può portare ad esiti ben più soddisfacenti di un giudizio; ciò in quanto la mediazione può riuscire in uno dei suoi punti di forza: stemperare gli animi, che ispirano buona parte delle controversie in materia locatizia, mentre il giudizio non può che inasprirli. Date le incognite di cui sopra in materia di inadempimento, sarà utile il fatto che l'esito della decisione non potrà poi essere un imprevisto deciso da un terzo (il giudice), ma sarà deciso e condiviso tra le parti.

Peraltro la locazione è una delle materie per cui l'esperimento della mediazione è reso obbligatorio dal D.lgs 28/2010 (art. 5-bis).


Un caso concreto d'inadempimento


Così, ad esempio, se nel contratto viene pattuita la locazione di una sola porzione dell'appartamento, l'utilizzo del bene oltre tale porzione senza alcun accordo e per di più non a fini abitativi ma per la dimora di animali aggressivi e sporchi, integra innanzitutto la violazione degli obblighi assunti a contratto relativi alla locazione di una parte specifica del bene; inoltre integra la violazione delle obbligazioni ex art. 1587 e 1588 per utilizzo del bene non conforme gli usi pattuiti, e di non deterioramento; integrerà poi, eventualmente, i reati accertati poi in sede penale.


Azioni legali per l'inadempimento del conduttore


Nel caso della morosità, se il conduttore occupa ancora l'immobile il locatore potrà innanzitutto ottenere di liberarsene mediante la procedura di sfratto ex artt. 658 e ss, c.p.c.; potrà poi tentare di recuperare il debito mediante la procedura di ingiunzione abbinata alla prima ex artt. 658 e 664 c.p.c., o disgiunta ex art 669, c.p.c.; infine, potrà anche chiedere il risarcimento degli eventuali danni patiti in seguito all'illecita condotta del conduttore.

Come detto, anche il rilascio dell'immobile alla scadenza è un'obbligazione, ai sensi dell'art. 1590 c.c.; anche qui, nel caso di inadempimento, il locatore può ottenere lo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), nonché la condanna del conduttore al risarcimento del danno derivato dal ritardo del rilascio.

Sebbene, scaduti i termini pattuiti a contratto e dalla legge non sia necessaria la costituzione in mora prima del giudizio ex art. 1219, (se il pagamento deve essere fatto presso il creditore), sarà comunque opportuno tentare una definizione bonaria della vicenda mediante una comunicazione scritta; ciò non solo per scongiurare in ogni modo il giudizio, ma anche in vista della eventuale valutazione del giudice del comportamento tenuto dalla parte in fase stragiudiziale.

Successivamente, come già detto, sarà comunque necessario esperire il tentativo di mediazione, prima del giudizio. A parte però il caso dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, dove la mediazione non è obbligatoria fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile, che si ha in caso di opposizione dell'intimato.

riproduzione riservata
Articolo: Forme di inadempimento del conduttore
Valutazione: 3.33 / 6 basato su 3 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Forme di inadempimento del conduttore: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Svevavolo
    Svevavolo
    Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 18:40
    No, a meno che non abbiate qualcosa a contratto e anche in tal caso no, se l'inadempimento è di scarsa importanza. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
    rispondi al commento
  • Guido Cambi
    Guido Cambi
    Domenica 6 Novembre 2016, alle ore 21:06
    Un inquilino ha modificato a mia insaputa il contratto di fornitura di energia elettrica, ha fatto lavori interni senza autorizzazione (pareti in cartongesso) ha creato una balaustra sul balcone ecc.
    Posso chiedere la risoluzione del contratto?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Guido Cambi
      Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 18:42
      No, a meno che non abbiate qualcosa a contratto e anche in tal caso no, se l'inadempimento è di scarsa importanza. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Forme di inadempimento del conduttore che potrebbero interessarti
Locazione abitativa, morosità e sfratto

Locazione abitativa, morosità e sfratto

La convalida sfratto per morosità può essere bloccata dal pagamento dei canoni dopo la domanda giudiziale ma bisogna restare in regola per evitare la risoluzione.
Sfratto per finita locazione

Sfratto per finita locazione

Al termine del contratto di locazione il proprietario ha due possibilit: intimare al conduttore di lasciare l'appartamento o sfrattarlo se non l'ha fatto in tempo.
Locazione: cosa fare se il canone non viene riscosso

Locazione: cosa fare se il canone non viene riscosso

Quando il proprietario di un immobile concesso in locazione non riscuote il canone dovuto dall'inquilino può non pagare l'IRPEF. Ecco l'ultima decisione del Fisco...
Affitti: sfratto per finita locazione e sfratto per morosità

Affitti: sfratto per finita locazione e sfratto per morosità

Sfratto per finita locazione e sfratto per morosità: due procedimenti a tutela del locatore che consentono il rilascio dell'immobile nei casi fissati dalla legge...
Doveri dell'affittuario nel contratto di locazione di un'abitazione

Doveri dell'affittuario nel contratto di locazione di un'abitazione

La sottoscrizione di un contratto di affitto di un'abitazione comporta per l'affittuario l'assunzione di una serie di diritti e doveri. Vediamo quali sono i doveri.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.349 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
286.954 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Lacie 9000436u fuel harddisk
      Lacie 9000436u fuel harddisk...
      214.53
    • Guarnieri mobile porta tv supporto per televisori peso max 50 kg colore nero silver - 379
      Guarnieri mobile porta tv supporto...
      171.40
    • Dyson 227296-01 v8 absolute aspirapolvere senza filo
      Dyson 227296-01 v8 absolute...
      482.89
    • Pedrali tavolino-pouf pasha 661 di pedrali in policarbonato.
      Pedrali tavolino-pouf pasha 661 di...
      151.00
    • Corman omron kit nebul comp air c803
      Corman omron kit nebul comp air...
      7.13
    • Pannello solare termico cordivari panarea 300 lt naturale detrazione fiscale
      Pannello solare termico cordivari...
      1.29
    • Specchio con mosaico
      Specchio con mosaico...
      600.00
    • Pietra Alba Rossa prezzo a Roma
      Pietra alba rossa prezzo a roma...
      30.00
    • Pietra di Trani a Roma
      Pietra di trani a roma...
      250.00
    • Pietra di Trani irregolare per camminamenti
      Pietra di trani irregolare per...
      10.00
    • Porfido del trentino a Roma
      Porfido del trentino a roma...
      10.00
    • Quarzite brasiliana rosa e gialla a Roma
      Quarzite brasiliana rosa e gialla...
      1.00
    • Electrolux forno elettrico da incasso ventilato multifunzione con grill capacità 70 litri classe energetica a larghezza 60 cm colore inox - eob
      Electrolux forno elettrico da...
      192.43
    • Candy lavatrice 7 kg. cs4 1072d3-1-s
      Candy lavatrice 7 kg. cs4...
      248.18
    • Valex svettatoio telescopico valex - troncarami con asta 198-277 cm e segaccio - Ã? 32 mm
      Valex svettatoio telescopico valex...
      48.00
    • Faretto led solare con sensore crepuscolare da esterno sunlight
      Faretto led solare con sensore...
      69.95
    • Bpc living zerbino stone (beige) - bpc living
      Bpc living zerbino stone (beige) -...
      9.99
    • Venditadimobilionline sedia tower wood verde extra quality
      Venditadimobilionline sedia tower...
      32.68
    • Porta laminatino
      Porta laminatino...
      240.00
    • Porta blindata
      Porta blindata...
      650.00
    • Teli termotesi extenzo
      Teli termotesi extenzo...
      1.00
    • Kit aiuola
      Kit aiuola...
      248.00
    • Melody
      Melody...
      604.00
    • I-snap faretto
      I-snap faretto...
      176.00
    • Dremel utensile multifunzione serie 4000 4000jc
      Dremel utensile multifunzione...
      97.99
    • Valex pistola termocollante vgun 50 - valex
      Valex pistola termocollante vgun...
      4.62
    • Veneziani gel aquastrip verde 2,5 lt
      Veneziani gel aquastrip verde 2,5...
      45.99
    • Calamita frigo red strip.
      Calamita frigo red strip.
      5.00
    • V-tac al metro striscia led 4,8w al metro 12v luce calda 2135
      V-tac al metro striscia led 4,8w...
      2.17
    • Psg nike tuta allenamento training 2017 18 grigio dry squad versione panchina 854626-047
      Psg nike tuta allenamento training...
      96.00
    • Ristrutturazione bagno
      Ristrutturazione bagno...
      2950.00
    • Cappotto esterno eps
      Cappotto esterno eps...
      45.00
    • Impianto idraulico
      Impianto idraulico...
      180.00
    • Parapetto in vetro panorama
      Parapetto in vetro panorama...
      295.00
    • Parapetto in vetro san benigno
      Parapetto in vetro san benigno...
      270.00
    • Yeshome
      Yeshome...
      1.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Kone
  • Faidatebook
  • Weber
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok