Acquisto della casa principale non eseguito e fallimento

Acquisto da un'impresa e rischio di fallimento

Comprare casa da un'imprenditore, lo sappiamo tutti, comporta il rischio che questi venga dichiarato fallito.

E sappiamo che i casi di fallimento in tempi di crisi non possono che aumentare.
Nel caso della compravendita di un immobile l'imprenditore generalmente ha la veste del costruttore dell'immobile.

In particolare, vediamo qui cosa prevede la legge per gli atti di compravendita di immobili destinati a essere utilizzati come abitazione principale.

In particolare, il testo normativo di riferimento è il Regio Decreto n. 267/1942, meglio noto come Legge Fallimentare.

In questa sede menzioneremo le norme più essenziali ai fini della trattazione del tema.

Infine, ci si raccomanda, per la risoluzione di casi concreti, di rivolgersi a un esperto.

Dichiarazione di fallimento

La dichiarazione di fallimento segna uno spartiacque nella regolamentazione giuridica dei rapporti dell'impresa fallita.

Detta dichiarazione è contenuta in una sentenza emessa dal tribunale nel procedimento disciplinato dalla Legge Fallimentare.

Detta sentenza è pubblicata (cioè, è resa pubblica), al pari di tutte le sentenze, con il deposito presso la cancelleria del giudice che l'ha emessa (ex art. 16, co.ult., L.F. e art. 133, co.1, c.p.c.) e spiega i suoi effetti dal momento della pubblicazione; nei confronti dei terzi gli effetti si producono dalla iscrizione della sentenza nel registro delle imprese (v. art. 16, ult. co. e 17, L.F.).

La sentenza è anche notificata, entro il giorno dopo alla pubblicazione, al debitore, nonché comunicata al pubblico minsitero, al curatore e al richiedente il fallimento (v. art. 17, L.F.).

Fallimento e atti compiuti dopo

In particolare, per quanto ci riguarda e per necessità di sintesi, diciamo qui che quanto agli atti compiuti dal fallito dopo la dichiarazione del fallimento, questi sono inefficaci nei confronti dei creditori, così come sono inefficaci i pagamenti ricevuti dal fallito dopo la dichiarazione di fallimento (v. art. 44, co.1 e 2, L.F.); le formalità eseguite per rendere opponibili ai terzi gli atti di cui sopra sono parimenti inefficaci verso i creditori (v. art. 45, L.F.); con il fallimento i creditori concorrono sul patrimonio del fallito e ogni credito dovrà essere accertato (v. art. 52 L.F.).

Fallimento e atti compiuti prima

Cosa accade ai rapporti giuridici sorti prima della dichiarazione di fallimento?

La legge fallimentare prevede una specifica regolamentazione al riguardo dedicandovi una sezione intitolata Degli effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti.

Nell'ambito di tale sezione un articolo in particolare è dedicato ai rapporti pendenti, cioè ai contratti sorti prima della dichiarazione di fallimento e non portati a completa esecuzione.

Tale articolo contiene poi una disciplina specifica per la sorte del contratto di compravendita di un immobile.

Noi vedremo cosa in particolare è previsto per gli acquisti di abitazione per uso di casa principale ed infine riferiremo di un distinguo per gli acquisti delle case costruite e di quelle da costruire.

Rapporti giuridici pendenti

L'art. 72, L.F. è dunque dedicato ai rapporti giuridici pendenti, cioè iniziati ma non eseguiti o non portati completamente ad esecuzione da entrambe le parti prima della dichiarazione di fallimento.

L'art. 72 contiene innanzitutto una disciplina generale che vale se non vi fanno eccezione le altre norme della stessa sezione, dedicate a specifici contratti.

In generale, dunque, per i rapporti non ancora eseguiti al momento della dichiarazione di fallimento, la norma generale è che essi restano sospesi, in attesa che il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia gia' avvenuto il trasferimento del diritto (art. 72, co.1, L.F.).

Dunque, il curatore (con l'autorizzazione del comitato dei creditori) sceglie se proseguire il contratto o scioglierlo.

Ciò che può fare il malcapitato contraente è costituire in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto (art. 72, co.2, L.F.).

Detta scelta da parte del curatore è possibile a meno che, nei contratti ad effetti reali, il trasferimento del diritto vi sia già stato.

Con tale previsione si conclude il primo comma dell'art. 72.

A proposito quindi del contratto di vendita di un immobile, questo, producendo il trasferimento della proprietà, è un contratto ad effetti reali.

La vendita è anche un contratto consensuale, cioè si perfeziona con il consenso: in detto contratto quindi normalmente il trasferimento del diritto si ha al momento in cui si esprime il consenso. Inoltre, la vendita di beni immobili deve avvenire in forma scritta (e, per l'opponibilità a terzi, trascritta presso i registri immobiliari).

Dunque, la firma della vendita normalmente opera il trasferimento del diritto (salvi accordi differenti e comunque oltre a costituire obbligazioni), mentre la firma del preliminare produce essenzialmente l'obbligo di contrarre e dunque trasferire il diritto.

Ai sensi comma 4 dell'art. 72, L.F., in caso di scioglimento del contratto, il contraente potrà far valere nel passivo il credito conseguente all'inadempimento, senza però poter chiedere il risarcimento del danno.

Ai sensi del comma 5, poi, L'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione della domanda.

Inoltre, sempre il comma 5, se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V.

Le disposizioni di cui al Capo V sono quelle relative all'accertamento del passivo e dei diritti reali immobiliari dei terzi.

Ai sensi del comma 6, Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento.

Scioglimento e contratto preliminare

Il comma 7 riguarda specificatamente lo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare e così prevede che se lo scioglimento riguarda un contratto di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Trascrizione del contratto preliminare

L'art. 2645-bis c.c. menzionato dal comma 7 contiene le disposizioni relative alla trascrizione del preliminare (anche) del contratto di vendita.

Tali disposizioni prescrivono in maniera sintetica: al comma 1 la trascrizione dei preliminari (anche) di vendita di beni immobili se detti preliminari sono redatti per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Al comma 2, l'art. 2645-bis c.c. prevede che la trascrizione del definitivo (o di altro atto che costituisca esecuzione del preliminare di vendita di beni immobili (e di altri atti indicati dal comma 1 e dall'art. 2643 co.1 nn. 2,3,4) o della sentenza che accoglie la domanda volta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre (sempre con riferimento alla vendita di beni immobili e di cui al comma 1 e dall'art. 2643 co.1 nn. 2,3,4) prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni di altri atti effettuate dopo la trascrizione del preliminare.

Ai sensi del comma 3, dell'art. 2645-bis c.c., il definitivo (o altro atto che costituisca esecuzione del contratto preliminare o la domanda giudiziale giudiziale volto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, di cui all'art. 2652 co.1, n. 2) c.c.) deve essere trascritto entro un determinato periodo, pena la perdita degli effetti della trascrizione e cioè: entro l'anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Ai sensi poi dei commi 4, 5 e 6 dell'art. 2645-bis c.c. 4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.

5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso.

Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni.

L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

Privilegio per mancata esecuzione del preliminare

Il privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c. riguarda il credito per la mancata esecuzione dei contratti preliminari; detto articolo, al primo comma stabilisce che i crediti del promissario acquirente che conseguono alla mancata esecuzione hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi.

Dispone poi il comma 2 dell'art. 2775-bis c.c. che Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca sull'edificio o complesso condominiale ai sensi dell'articolo 2825-bis c.c..

Contratto preliminare di vendita di abitazione principale

Infine, al comma 8 dell'art. 72, arriviamo alla norma che deroga alle disposizioni di cui al comma 1 indicate, in caso si abbia a che fare con un contratto preliminare per l'acquisto di un'abitazione principale.

In questo caso la facoltà di scelta del curatore è dunque esclusa.

Queste le condizioni prescritte dalla norma: deve trattarsi di contratto trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. che abbia ad ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado.

(La norma esclude dall'applicazione dell'art. 72, co.1, anche i contratti riguardati immobili ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attivita' di impresa dell'acquirente; ma questo è un altro tema).

Acquisti di immobili da costruire

Le disposizioni di cui al primo comma dell'art. 72 valgono per tutti i preliminari, salvo le eccezioni espresse e salvo dunque i contratti relativi ad immobili da costruire (co.3), di cui si occupa l'art. 72-bis della Legge Fallimentare.

Dispone il detto articolo che i contratti stipulati per l'acquisto di beni immobili da costruire, di cui all'art. 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresiì comunicazione al curatore.

In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto.