Espropriazione Senza Titolo

Che cos'è l'espropriazione

L'espropriazione per pubblica utilità è un atto con il quale la Pubblica Amministrazione puo' sottrarre una proprieta' privata al legittimo intestatario, previo la corresponsione di un indennizzo.

L'espropriazione, totale o parziale, è regolata dall'art. 42 della Costituzione della Repubblica Italiana e dal Testo Unico sulle Espropriazioni. L'espropriazione è spesso anticipata dall'occupazione d'urgenza dei fondi agricoli, principali oggetti di espropriazione quando ricadono in zone la cui destinazione urbanistica è variata da agricola ad industriale.

Qualora non siano state realizzate le opere per cui è stata fatta l'espropriazione, l'espropriato può ottenere la restituzione del bene avvalendosi di un diritto di prelazione in caso di vendita, tuttavia nella realtà le cose non sono così semplici.

Risarcimento del danno

Non pochi sono i casi nel nostro Paese di espropriazioni usurpative, senza titolo e/o di mancata realizzazione delle opere che avrebbero dovuto seguire l'espropriazione. Alla complessità della materia si aggiunge un ampio insieme di riferimenti legislativi e giurisprudenziali variegati e talvolta contraddittori.


L'articolo 43 del Testo Unico sugli Espropri è stato dichiarato incostituzionale col D.P.R. n. 293 del 4 ottobre 2010, perché in caso di espropri illeggittimi offriva alla Pubblica Amministrazione una sanatoria con la possibilità di leggittimarli.

Tuttavia, il comma 6 dell'art. 43 suddetto resta un riferimento per la determinazione del risarcimento del danno nelle espropriazioni illeggittime.

I criteri legislativi di riferimento per la determinazione del danno in caso di esproprio senza titolo, quantificano lo stesso danno nei seguenti modi:
a) nella misura corrispondente al valore del bene utilizzato per scopi di pubblica utilità e, se l'occupazione riguarda un terreno edificabile, sulla base delle disposizioni dell'articolo 37, commi 3, 4, 5, 6 e 7.

b) col computo degli interessi moratori, a decorrere dal giorno in cui il terreno sia stato occupato senza titolo.

Tali interessi moratori sono regolati dagli artt. 1223, 1224 del C.C. a decorrere dal giorno in cui il terreno sia stato occupato senza titolo.

Diverse sentenze del TAR, nel corso degli anni, hanno indicato i criteri da adottare per il risarcimento dei danni: talvolta il risarcimento è stato indicato dai giudici come la somma ottenuta dagli interessi legali calcolati annualmente sul valore venale del bene e dalla relativa valutazione economica.

In altri casi il risarcimento del danno è stato valutato dai giudici come sopra e ad esso è stato aggiunto un indennizzo pari ad 1/12 del valore venale del bene calcolato anno per anno con rivalutazione monetaria ed interessi legali.

Non bisogna trascurare che sentenze più recenti, anno 2011, hanno sancito la restituzione del bene.

In ogni caso, con riferimento all'articolo 37 del Testo Unico sugli Espropri si vincola la valutazione dei beni alla natura urbanistica degli stessi beni, trattandosi quasi sempre di suoli con possibilità o meno di edificabilità.

La valutazione venale del bene

Il nocciolo della questione del risarcimento del danno resta la valutazione del valore venale del bene, spesso espropriato decine di anni prima rispetto a quando occorre effettuare la valutazione, per le cause giudiziarie tra esproprianti ed espropriati.

Innumerevoli ed eterogenei sono i fattori e le difficoltà che possono influenzare la suddetta valutazione, tra cui la legge della domanda e dell'offerta per i beni in questione all'epoca dell'espropriazione, influenzata da fattori specifici come quelli geografici, temporali, politici nella zona di interesse ed in quelle vicine.

Altri elementi non trascurabili sono legati alle potenzialità economiche e/o imprenditoriali dell'espropriato e come tutti gli altri fattori non sono facilmente ricostruibili.

Tali fattori potrebbero alterare significativamente la valutazione del bene rispetto ad altri indici storici e/o statistici di riferimento come gli indici di inflazione, gli indici ISTAT e quelli dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio.

In linea di massima si può affermare che il valore venale del bene, che è quasi sempre un fondo di terreno, ai fini della valutazione del danno seguito all'espropriazione senza titolo, può essere determinato come l'incidenza in termini di costo sulla struttura che sarebbe potuta essere realizzata sullo stesso fondo al momento dell'espropriazione senza titolo.

Tale incidenza, oscilla intorno al 30% del valore complessivo della struttura che si sarebbe potuta realizzare sullo stesso fondo al momento dell'espropriazione senza titolo.