Esenzione IMU per gli immobili occupati abusivamente

Case occupate abusivamente

Il tema dell'occupazione case private senza titolo o abusivamente sta assumendo progressivamente maggiore rilevanza, in particolare in considerazione delle spesso (non esigue) imposte sugli immobili, quali l'IMU, che i proprietari sono tenuti a versare, in forza del diritto reale che vantano sul bene.

Come anticipato qualche tempo fa, la questione relativa alla debenza dell'IMU su unità immobiliari occupate è stata oggetto di numerosi contenziosi e, pertanto, di altrettanto numerose decisioni emesse da parte dei competenti giudici tributari, spesso giunti a decisioni diametralmente opposte.

In alcuni casi, infatti, è stata riconosciuta l'esenzione dal pagamento dell'imposta, attribuendo rilevanza all'insussistenza del presupposto impositivo del possesso, previsto ai sensi dell'art. 1, comma 740, della legge n. 160 del 2019.


Tale norma stabilisce espressamente che il presupposto dell'IMU è il possesso di fabbricati, esclusa l'abitazione principale (salvo che si tratti di un'unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

In altre occasioni, altra parte della giurisprudenza ha confermato il pagamento del tributo, sull'assunto in base al quale l'IMU è dovuta anche per l'immobile occupato abusivamente, ritenendo che il “possessore” sia assoggettato al tributo, in quanto proprietario o titolare di diritto reale sull'immobile, a prescindere dal fatto che possa effettivamente fruire del proprio bene materialmente in ragione di un effettivo potere di gestione.

Tale incertezza ha alimentato un acceso dibattito che ha sollecitato un intervento legislativo, confluito nell'art. 1, comma 759 della nuova manovra Legge di Bilancio 2023.

Fabbricati occupati: quali sono esenti da IMU?

Preliminarmente, occorre precisare che il dettato normativo della Legge di Bilancio, nel disciplinare l'esenzione dal pagamento dell'imposta, si riferisce genericamente a immobili, senza fornire ulteriori chiarimenti in merito alla specifica categoria a cui l'esenzione si riferisce.

Ne deriva che, in assenza di ulteriori specificazioni, parrebbe che l'esenzione trovi applicazione con riferimento a qualsiasi tipo di immobile soggetto a IMU, compresi quindi anche i fabbricati a uso non abitativo, nonché i terreni agricoli e le aree fabbricabili.

Inutilizzabilità e indisponibilità per l'applicazione dell'esenzione IMU per le case occupate

L'esenzione IMU per le case occupate senza titolo è subordinata alla sussistenza di presupposti espressamente previsti dalla nuova disposizione normativa.

Il primo di tali presupposti è costituito dalla inutilizzabilità e indisponibilità dell'immobile, ovverosia l'impossibilità di fruire e di godere dell'immobile e di concederlo in godimento a terzi.

Tale inutilizzabilità o indisponibilità, in assenza di un più chiaro dettato normativo e in attesa di un possibile intervento da chiarificatore da parte dell'Agenzia delle Entrate, dovrebbe essere intesa in senso assoluto con la conseguenza che non dovrebbe trovare applicazione l'esenzione IMU allorquando l'inutilizzabilità o la non disponibilità sia soltanto parziale a esempio occupazione abusiva di una sola parte dell'immobile.

Condizioni di applicazione dell'esenzione IMU per le case occupate

Ulteriore requisito richiesto ai fini dell'esenzione dal pagamento dell'IMU per le case occupate è rappresentato dalla formalizzazione della indisponibilità o inutilizzabilità dell'immobile.

Nel dettaglio, il contribuente per essere esonerato dal versamento del tributo deve aver presentato denuncia all'autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio (art. 614, secondo comma, c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633, c.p.) o denuncia per l'occupazione abusiva.


Dovrebbe ritenersi pacifica anche l'esenzione in mancanza della presentazione di denuncia-querela all'autorità giudiziaria, a condizione che, per i reati perseguibili d'ufficio sia stata già avviata l'azione penale.

Comunicazione per le unità immobiliari occupate

Altra importante condizione che il contribuente proprietario o titolare di altro diritto reale è tenuto a eseguire per ottenere l'esenzione dal pagamento dell'IMU, è l'apposita comunicazione al Comune ove è sito l'immobile.

In particolare, si tratta di una apposita comunicazione con la quale il contribuente informa l'ente locale, competente nel territorio ove ha sede l'immobile, della sussistenza dei requisiti di cui sopra (indisponibilità e/o inutilizzabilità del bene immobile perché occupato senza titolo) e, successivamente, dell'eventuale venir meno di tali condizioni di esenzione.



La comunicazione dovrà essere certamente inviata telematicamente.

Le modalità con le quali tale comunicazione dovrà essere trasmessa devono essere stabilite con apposito decreto che il Ministero dell'Economia e delle finanze dovrà adottare entro 60 giorni dall'entrata in vigore dell'art. 1 comma 81, L. n. 197/2022 (2 marzo 2023).

Esenzione IMU per gli immobili colpiti da eventi sismici

La fattispecie di esenzione IMU per le case occupate, prevista dalla Legge di Bilancio, con riferimento agli immobili occupati abusivamente, si differenzia dall'ipotesi, prevista anch'essa dalla nuova manovra finanziaria, per gli immobili colpiti da eventi calamitosi, quali accadimenti sismici, che negli ultimi anni hanno riguardato diverse regioni del nostro Paese.


La Legge di Bilancio prevede una proroga dell'esenzione dal pagamento dell'IMU, disposta dall'art. 8, comma 3 del D.L. n. 74/2012, per le regioni interessate dal sisma del 2012 e del 2016.

Si tratta di una specifica tipologia di esenzione prevista per i fabbricati dichiarati inagibili a causa di tali eventi calamitosi a favore dei quali l'esenzione opera fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2023.