Come eseguire una corretta manutenzione della caldaia

Come e perché eseguire la manutenzione della caldaia

La manutenzione della caldaia è una pratica essenziale per ridurre le spese connesse all'utilizzo del gas.

Considerata la non trascurabile cifra associata all'acquisto di questo dispositivo, la sua corretta manutenzione si traduce in un'ottimizzazione dell'investimento, prolungandone la durata utile.


I controlli e le revisioni, prescritti dalla normativa vigente, non solo identificano potenziali malfunzionamenti e anomalie, ma assicurano una maggiore efficienza dell'intero impianto termico.

In questo articolo vedremo, come eseguire la manutenzione della caldaia, delineandone frequenza ed eventuali sanzioni in caso di omissione.

Manutenzione ordinaria e controllo fumi

Assicurarsi che la caldaia sia in condizioni conformi alle normative e operi in modo efficiente è essenziale per garantire un ambiente domestico confortevole, contenere i consumi energetici e evitare sanzioni.

Dal 2013, la normativa ha reso obbligatoria la manutenzione della caldaia.
Tuttavia, bisogna distinguere tra tale manutenzione e il controllo dei fumi, anch'esso requisito obbligatorio.

In cosa consiste la manutenzione ordinaria della caldaia

Quando ci si occupa della manutenzione della caldaia, si intende la necessità di garantire il corretto funzionamento dell'impianto e la pulizia sia del bruciatore che dello scambiatore di regolazione.

Il bruciatore, elemento cruciale per il corretto funzionamento della caldaia, è responsabile della miscelazione tra il combustibile e il comburente, avviando così il processo di combustione e il riscaldamento dell'acqua.

Tuttavia, questo processo comporta l'accumulo di residui all'interno del bruciatore che, se trascurati, possono provocare malfunzionamento o una riduzione dell'efficienza complessiva dell'impianto.


Lo scambiatore, invece, è l'elemento che si occupa di riscaldare l'acqua proveniente dalla rete idrica, prima di introdurla nel circuito del sistema di riscaldamento.

Dato il suo costante contatto con l'acqua, lo scambiatore è soggetto all'azione del calcare che può comprometterne il regolare funzionamento.

La manutenzione ordinaria consiste nel verificare lo stato di usura dei diversi componenti della caldaia, così da capire se bisogna sostituire qualche parte danneggiata.

In cosa consiste il controllo fumi caldaia

Il controllo dei fumi è un test obbligatorio volto a verificare la regolazione del bruciatore. Attraverso questa procedura, vengono determinati i valori di tiraggio e la temperatura dei fumi generati durante la combustione.
In aggiunta, si effettuano misurazioni dei livelli inquinanti e dei parametri relativi a sicurezza e risparmio energetico.

Questo tipo di controllo non riguarda soltanto le caldaie, ma coinvolge anche tutte le tipologie di riscaldamento con una potenza superiore ai 10 watt.

Comunemente noto come "bollino blu", il controllo dei fumi funge da certificazione che attesta la corretta esecuzione della combustione, garantendo l'assenza di rischi legati a incendi o esplosioni.

Quando eseguire la manutenzione ordinaria della caldaia

La frequenza della manutenzione varia in base alle indicazioni presenti nel libretto di istruzioni tecniche per l'uso e alle raccomandazioni fornite dall'installatore del sistema di riscaldamento.

In caso di mancanza di istruzioni specifiche, bisogna fare riferimento alla scheda tecnica redatta dal produttore del dispositivo.


In tal caso, spetta alla ditta specializzata suggerire la cadenza e la periodicità più appropriate per il controllo dell'impianto.

È consigliabile, comunque, sottoporre l'impianto a manutenzione ogni anno, possibilmente durante i mesi estivi o autunnali al fine di contenere i costi.

Quando eseguire il controllo fumi caldaia

Il controllo dei fumi segue una frequenza fissata dalla normativa, tenendo conto della tipologia di impianto e del combustibile impiegato:

• nel caso delle caldaie con una potenza compresa tra 10 e 100 Kw, alimentate con combustibile liquido o solido, è previsto un controllo biennale;
  
  
• per le caldaie con la medesima potenza, ma alimentate a metano o GPL, il controllo è richiesto ogni quattro anni;
  
  
• se la caldaia supera i 100 Kw di potenza e funziona con combustibile liquido o solido, il controllo deve essere effettuato annualmente;
  
  
• nel caso di caldaie con potenza superiore a 100 Kw, alimentate a metano o GPL, il controllo si effettua ogni due anni.

In linea generale, la maggior parte delle caldaie domestiche richiede una verifica annuale. Tuttavia, è consigliabile chiedere conferma al tecnico specializzato per evitare di trascurare controlli fondamentali.


Le indicazioni sulla periodicità del controllo dei fumi sono disponibili sul libretto dell'impianto.

Chi si occupa della manutenzione della caldaia

Sia la manutenzione ordinaria che il controllo fumi spetta a un tecnico qualificato.
È, quindi, consigliabile rivolgersi a un'azienda specializzata.

Il costo associato alla manutenzione varia in base a diversi fattori, tra cui la regione e l'azienda incaricata.

Tuttavia, la cifra media, senza tenere in considerazione la verifica delle emissioni inquinanti, si colloca nell'intervallo tra i 50 e i 100 euro.
Per quanto riguarda invece il controllo dei fumi, la spesa da considerare è leggermente superiore ai 100 euro.


Durante l'intervento, il tecnico condurrà un'analisi accurata della pulizia del bruciatore, valuterà l'efficienza complessiva del sistema e verificherà la ventilazione nell'ambiente in cui la caldaia è stata installata.

Al termine dell'operazione, registrerà tutte le attività svolte nel libretto dell'impianto e rilascerà un rapporto di controllo. Questo documento includerà eventuali interventi consigliati per assicurare un funzionamento ottimale della caldaia nel tempo.

Chi provvede a pagare la manutenzione della caldaia

In alcune circostanze, potrebbe non essere immediato capire chi sia responsabile della gestione della manutenzione o del controllo dei fumi.

Se la casa è in affitto, per esempio, bisogna chiarire se l'onere di eseguire gli interventi obbligatori spetti all'inquilino o al proprietario dell'abitazione.

L'articolo 1576 del Codice Civile regolamenta la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario stabilendo che, durante il periodo di locazione, quest'ultimo è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie per garantire all'inquilino il godimento degli immobili messi a disposizione.


Il proprietario dovrà quindi occuparsi della sostituzione della caldaia o dei suoi componenti nel caso in cui risultino inefficienti.
L'inquilino è invece responsabile di tutte le spese relative alla manutenzione e conservazione dei beni forniti dal proprietario.

Quindi, su di lui ricade l'onere economico di provvedere alla manutenzione ordinaria della caldaia e al controllo dei fumi.

Nel caso di un immobile con impianto centralizzato, l'amministratore di condominio è responsabile delle cure e della manutenzione.

Sanzioni per la mancata manutenzione della caldaia

La mancata esecuzione della manutenzione della caldaia è soggetta a sanzioni pecuniarie.

Secondo il decreto n. 74 del 15 aprile 2013, concernente l'efficienza energetica degli impianti di climatizzazione estivi e invernali, si fissa che le operazioni indispensabili per la manutenzione devono essere eseguite con regolare periodicità e in conformità con le direttive necessarie.
L'omissione di tali indicazioni rende chi non le rispetta passibile di multe di varia entità.
Le sanzioni variano da 50 a 200 euro in caso di irregolarità o mancata revisione della caldaia, da 500 a 600 euro in mancanza di libretto caldaia regolamentare e da 500 a 3000 euro per la mancata esecuzione del controllo sul rendimento della combustione.

Affinché la multa emessa abbia validità, è fondamentale che i Comuni avvertano l'interessato con un preavviso di almeno 20 giorni prima dell'intervento effettivo.

In tal modo, i proprietari dispongono del tempo necessario per adeguarsi, effettuando la manutenzione.