Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è quell'istituto in base al quale, a parità di condizioni, un soggetto viene preferito rispetto ad un altro, in capo ad una negoziazione giuridica.

La prelazione può essere volontaria o legale.

Si parla di prelazione volontaria quando, in osservanza della libertà contrattuale ex art.1322 del Codice Civile, una parte concede volontariamente il diritto di prelazione alla controparte.

La prelazione legale si esercita, invece, in osservanza della legge stessa, anche in assenza di accordo tra le parti.

In termini di diritto successorio si parla di diritto di prelazione quando il coerede, intenzionato ad alienare a terzi, ossia ad un estraneo, la sua quota parte, ha l'obbligo di notificare la proposta di alienazione, con relativo prezzo, ai vari coeredi.

Questi ultimi potranno esercitare, in base all'art. 732 del Codice Civile, il diritto di prelazione entro due mesi dalla data dell'ultima delle notifiche.

Se, invece, le notificazioni non sono state condotte, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota spettante direttamente dall'acquirente.

Prelazione in ambito di locazione

Il diritto di prelazione può essere esercitato sia in ambito locatario che di vendita.

In ambito locatario, il diritto di prelazione viene sancito e regolamentato dalla legge n.392 all'art.38.

In base a tale articolo, il diritto di prelazione può essere esercitato dal conduttore dell'immobile a lui locato, qualora questo sia in vendita.

Per beni ad uso abitativo, l'art. 39 della legge n.392 prevede che il titolare dell'immobile locato, qualora volesse venderlo, dovrà obbligatoriamente notificare questa sua intenzione al conduttore, con notifica a mezzo ufficiale giudiziario.

Il conduttore, con tale notifica, conoscerà l'importo e le modalità di pagamento stabilite dal proprietario e, se interessato, entro 60 giorni dalla data di notifica, potrà far valere il diritto di prelazione.

Nel caso di abitazioni di edilizia economica popolare invece, il riscatto è regolamentato dal D.P.R. n. 2 del 17 gennaio 1959, decreto relativo la cessione di alloggi pubblici.

Prelazione ad uso abitativo

Il diritto di prelazione esercitato da un conduttore di un immobile ad uso abitativo è regolamentato dall'art.3 lett. g) della legge n.431/1998.

In caso di vendita, o nel caso in cui si volesse locare nuovamente l'immobile, si può parlare di diritto di prelazione a favore del conduttore quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore si avvalga della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale.

I casi possibili in cui si potrebbe trovare il locatore sono essenzialmente tre:

1)Volontà, da parte del locatore, a vendere a terzi proprio l'abitazione locata, non possedendo egli altri immobili, ad uso abitativo, eccettuato quello, casomai impiegato, come propria abitazione.

Va evidenziato come il D.M. 30 dicembre 2002, all'art. 1 al comma 10, stabilisca che è nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 legge n. 392/1978.

2)Necessità di condurre importanti interventi di ristrutturazione sull'immobile, in quanto gravemente danneggiato, per cui la presenza del conduttore sarebbe da ostacolo all'esecuzione di lavori stessi.

3)Necessità di ristrutturare integralmente l'immobile, poiché facente parte di un complesso da demolire e ricostruire.

Nel caso n.1 il conduttore, per diritto e a parità di condizioni, deve essere preferito agli ipotetici acquirenti dell'abitazione.

Negli altri due casi il conduttore, sempre a parità di condizioni con altri eventuali possibili affittuari, ha diritto di prelazione se il proprietario, terminati i lavori di ristrutturazione, desideri locare nuovamente l'immobile.

In questa ipotesi il locatore, in base all'art. 40 della legge n. 392/1978, deve preoccuparsi di comunicare al conduttore, a mezzo raccomandata con avviso di recapito, le offerte.

Il conduttore dovrà, entro un termine massimo di 30 giorni dalla data di ricevimento della notifica, dichiarare al locatore, sempre a mezzo raccomandata con ricevuta di ricevimento, la propria offerta che dovrà essere necessariamente coincidente con quella precedentemente comunicatagli dal locatore.

Inesistenza del diritto di prelazione

Vi sono alcuni casi in cui il conduttore non può esercitare il proprio diritto di prelazione.

Un esempio è dato dal caso in cui il locatore è comproprietario dell'immobile, in presenza di comunione ereditaria.

In questa circostanza il diritto di prelazione opera a favore dei coeredi.

Vendita e diritto di prelazione

Nel caso di vendita di immobili non ad uso abitativo, il locatore dell'immobile, deve comunque darne conoscenza al conduttore con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

Nell'ipotesi in cui l'immobile fosse locato a più inquilini, la notifica deve essere condotta a ciascuna delle parti.

Tutti i conduttori, in tal caso, potranno esercitare il diritto di prelazione congiuntamente o, se vi fosse la rinuncia di qualcuno di loro, come previsto dall'art. 38, co.5 della legge n.392/1978, il diritto di prelazione sarà esercitato dai conduttori rimanenti.

Perché il diritto di prelazione sia esercitato, il conduttore dovrà versare il prezzo stabilito dal locatore, entro 30 giorni a decorrere dal 60° giorno successivo all'avvenuta notifica.

A ciò sarà contestuale la stipula del contratto di compravendita o la stesura di un contratto preliminare, così come anche stabilito dall'art.38, co. 4 della Legge n.392/1978.

Meritevole di nota la situazione in cui il diritto di prelazione venisse esercitato rispetto ad un coniuge in regime di comunione di beni.

In tal caso l'azione deve essere condotta anche nei confronti dell'altro coniuge.