Diritto di prelazione

NEWS DI Affittare casa04 Febbraio 2013 ore 20:57
Il diritto di prelazione è quell'istituto in base al quale, a parità di condizioni, un soggetto viene preferito rispetto ad un altro, in capo ad un negozio giuridico.
diritto , prelazione , vendita , locazione
Arch. Natalia Di Pasquali

dirittoIl diritto di prelazione è quell'istituto in base al quale, a parità di condizioni, un soggetto viene preferito rispetto ad un altro, in capo ad una negoziazione giuridica.

La prelazione può essere volontaria o legale.

Si parla di prelazione volontaria quando, in osservanza della libertà contrattuale ex art.1322 del Codice Civile, una parte concede volontariamente il diritto di prelazione alla controparte.

La prelazione legale si esercita, invece, in osservanza della legge stessa, anche in assenza di accordo tra le parti.

In termini di diritto successorio si parla di diritto di prelazione quando il coerede, intenzionato ad alienare a terzi, ossia ad un estraneo, la sua quota parte, ha l'obbligo di notificare la proposta di alienazione, con relativo prezzo, ai vari coeredi.

Questi ultimi potranno esercitare, in base all'art. 732 del Codice Civile, il diritto di prelazione entro due mesi dalla data dell'ultima delle notifiche.

Se, invece, le notificazioni non sono state condotte, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota spettante direttamente dall'acquirente.


Prelazione in ambito di locazione


Il diritto di prelazione può essere esercitato sia in ambito locatario che di vendita.

In ambito locatario, il diritto di prelazione viene sancito e regolamentato dalla legge n.392 all'art.38.

diritto di prelazioneIn base a tale articolo, il diritto di prelazione può essere esercitato dal conduttore dell'immobile a lui locato, qualora questo sia in vendita.

Per beni ad uso abitativo, l'art. 39 della legge n.392 prevede che il titolare dell'immobile locato, qualora volesse venderlo, dovrà obbligatoriamente notificare questa sua intenzione al conduttore, con notifica a mezzo ufficiale giudiziario.

Il conduttore, con tale notifica, conoscerà l'importo e le modalità di pagamento stabilite dal proprietario e, se interessato, entro 60 giorni dalla data di notifica, potrà far valere il diritto di prelazione.

Nel caso di abitazioni di edilizia economica popolare invece, il riscatto è regolamentato dal D.P.R. n. 2 del 17 gennaio 1959, decreto relativo la cessione di alloggi pubblici.


Prelazione ad uso abitativo


Il diritto di prelazione esercitato da un conduttore di un immobile ad uso abitativo è regolamentato dall'art.3 lett. g) della legge n.431/1998.

In caso di vendita, o nel caso in cui si volesse locare nuovamente l'immobile, si può parlare di diritto di prelazione a favore del conduttore quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore si avvalga della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale.

I casi possibili in cui si potrebbe trovare il locatore sono essenzialmente tre:

1)Volontà, da parte del locatore, a vendere a terzi proprio l'abitazione locata, non possedendo egli altri immobili , ad uso abitativo, eccettuato quello, casomai impiegato, come propria abitazione.

Va evidenziato come il D.M. 30 dicembre 2002, all'art. 1 al comma 10, stabilisca che è nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 legge n. 392/1978.

2)Necessità di condurre importanti interventi di ristrutturazione sull'immobile, in quanto gravemente danneggiato, per cui la presenza del conduttore sarebbe da ostacolo all'esecuzione di lavori stessi.

3)Necessità di ristrutturare integralmente l'immobile, poiché facente parte di un complesso da demolire e ricostruire.

locazione e diritto di prelazioneNel caso n.1 il conduttore, per diritto e a parità di condizioni, deve essere preferito agli ipotetici acquirenti dell'abitazione.

Negli altri due casi il conduttore, sempre a parità di condizioni con altri eventuali possibili affittuari, ha diritto di prelazione se il proprietario, terminati i lavori di ristrutturazione, desideri locare nuovamente l'immobile.

In questa ipotesi il locatore , in base all'art. 40 della legge n. 392/1978, deve preoccuparsi di comunicare al conduttore, a mezzo raccomandata con avviso di recapito, le offerte.

Il conduttore dovrà, entro un termine massimo di 30 giorni dalla data di ricevimento della notifica, dichiarare al locatore, sempre a mezzo raccomandata con ricevuta di ricevimento, la propria offerta che dovrà essere necessariamente coincidente con quella precedentemente comunicatagli dal locatore.


Inesistenza del diritto di prelazione


Vi sono alcuni casi in cui il conduttore non può esercitare il proprio diritto di prelazione.

Un esempio è dato dal caso in cui il locatore è comproprietario dell'immobile, in presenza di comunione ereditaria.

In questa circostanza il diritto di prelazione opera a favore dei coeredi.


Vendita e diritto di prelazione


Nel caso di vendita di immobili non ad uso abitativo, il locatore dell'immobile, deve comunque darne conoscenza al conduttore con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

Nell'ipotesi in cui l'immobile fosse locato a più inquilini, la notifica deve essere condotta a ciascuna delle parti.

vendita e diritto di prelazioneTutti i conduttori, in tal caso, potranno esercitare il diritto di prelazione congiuntamente o, se vi fosse la rinuncia di qualcuno di loro, come previsto dall'art. 38, co.5 della legge n.392/1978, il diritto di prelazione sarà esercitato dai conduttori rimanenti.

Perché il diritto di prelazione sia esercitato, il conduttore dovrà versare il prezzo stabilito dal locatore, entro 30 giorni a decorrere dal 60° giorno successivo all'avvenuta notifica.

A ciò sarà contestuale la stipula del contratto di compravendita o la stesura di un contratto preliminare, così come anche stabilito dall'art.38, co. 4 della Legge n.392/1978.

Meritevole di nota la situazione in cui il diritto di prelazione venisse esercitato rispetto ad un coniuge in regime di comunione di beni.

In tal caso l'azione deve essere condotta anche nei confronti dell'altro coniuge.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di prelazione
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Diritto di prelazione: Commenti e opinioni


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  • Francesco
    Francesco
    Lunedì 16 Maggio 2016, alle ore 14:28
    Si continua a parlare di notifica della prelazione tramite ufficiale giudiziario ma la corte di cassazione ha sancito che è sufficiente una semplice raccomandata in ricevuta di ritorno postale o a mano l'importante è che risulti la ricezione da parte dell'inquilino
    rispondi al commento
  • Katyadore
    Katyadore
    Giovedì 30 Luglio 2015, alle ore 14:33
    Siamo 3 condomini tutti interessati al piccolo giardino, sul quale abbiamo servitù di passaggio x poter accedere alle cantine di nostra proprietà, e che vorremmo acquistare come giardino condominiale. Il proprietario del giardino è intenzionato a vendere solo al condomino del piano terra (ha meno della metà di millesimi rispetto a tutti noi), senza averci informati. possiamo fargli presente il nostro interesse? abbiamo diritto di prelazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Katyadore
      Venerdì 31 Luglio 2015, alle ore 19:30
      Potete fargli presente l'interesse, ma se il contratto di costituzione della servitù non dice nulla non potete far nulla perché la legge non prevede diritti di prelazione per i titolari della servitù.
      rispondi al commento
  • Giovanni Iescone
    Giovanni Iescone
    Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 16:23
    Ho un contratto di locazione regolare di 4 anni rinnovabile.
    Il proprietario deve dei soldi ad Equitalia, se questultima dovesse mettere la casa all'asta, io ho un diritto di prelazione?
    O di essere avvisato dell'asta?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giovanni Iescone
      Mercoledì 9 Ottobre 2013, alle ore 15:17
      No, non ha nessun diritto in tal senso.
      rispondi al commento
      • Giovanni Iescone
        Giovanni Iescone Legale
        Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 11:36
        Chiedo scusa per l'insistenza, ma c'è qualcosa che potrei fare per tutelarmi?
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Legale
          Legale Giovanni Iescone
          Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 12:28
          Rivolgersi ad un legale di sua fiducia perché così non le posso fornire assistenza.
          rispondi al commento
  • Ersilio Di  Matteo
    Ersilio Di Matteo
    Venerdì 4 Ottobre 2013, alle ore 19:59
    Per mantenere l'unità dell'immobile, un congiunto ha diritto di prelazione sul conduttore?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Ersilio Di Matteo
      Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 20:03
      No, a meno che non si tratti di particolari casi (Es. destinazione casa a figlio che si sposa).
      Solitamente, però, il congiunto eredità, quindi non è chiaro cosa intende dire.
      rispondi al commento
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