In tema di individuazione delle parti comuni di un condominio, l'alloggio del portiere può essere considerato di proprietà privata solo se così è espressamente previsto.
Servizio di portierato
In condomino non è raro che sia presente un portiere; il codice civile non fa menzione delle maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione dell'attivazione o della soppressione di questo servizio. Per comprendere quali siano i quorum deliberativi necessari, quindi, è utile fare riferimento alle sentenze in materia.
La Cassazione, quando s'è occupata della soppressione del servizio di portierato, ha specificato che laddove tale servizio sia previsto dal regolamento di condominio, la soppressione dev'essere considerata alla pari di una modifica del regolamento medesimo, sicché per deliberarla è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi), così come stabilito dall'art. 1138, terzo comma, c.c. (cfr. Cass. 29 marzo 1995 n. 3708).
Ragionando all'opposto, quindi, anche per l'attivazione del servizio di portierato sarà necessaria la medesima maggioranza, salvo il caso in cui per la predisposizione dell'edificio (es. guardiania) siano necessarie opere innovative, in tal caso, almeno per queste, sarà necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno i due terzi del valore millesimale dell'edificio.
Trattandosi di servizio reso nell'interesse di tutti i condòmini, salvo diverso accordo tra tutti loro, la spesa dev'essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (Trib. Bari 5 luglio 2012).
Parti comuni e portierato
L'art. 1117 n. 2 c.c. specifica che devono essere considerati di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, i locali per i servizi comuni, come i locali portineria, ivi incluso l'alloggio del portiere.
Che cosa vuol dire salvo diversa indicazione del titolo?
Secondo quella che è la unanime indicazione dottrinario-giurisprudenziale, il titolo è rappresentato dall'atto di cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario e/o dal regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
Si badi: se nel primo atto d'acquisto è scritto che l'alloggio del portiere è di proprietà comune, un successivo regolamento, ancorché contrattuale, non può stabilire che quel locale sia di proprietà esclusiva, così come non è possibile nemmeno il contrario.
Non è obbligatorio che il regolamento col quale si stabilisce a chi appartenga l'alloggio sia trascritto, ma ciò è fondamentale per renderlo opponibile a terzi. Che cosa vuol dire ciò? Significa che se il regolamento non è trascritto, quel bene (alloggio del portiere) potrebbe essere oggetto di successivo trasferimento e trascrizione. Un bel pasticcio in cui il furbo pagherebbe i danni, ma ciò non escluderebbe, salvo casi di dolo, la regolarità della seconda vendita trascritta per prima (si tratta del principio sintetizzato nel brocardo latino Prior in tempore, potior in iure, ossia primo nel tempo più forte nel diritto).
In sostanza la presenza dell'indicazione in un atto trascritto che l'alloggio del portiere è di proprietà comune dà certezza assoluta di tale fatto (cfr. da ultimo Trib. Benevento 9 gennaio 2015 n. 19).
E se gli atti non dicono nulla? Del pari, ai sensi dell'art. 1117 c.c. l'alloggio del portiere dovrà essere considerato comune. In molte sentenze si usa la locuzione presunzione di condominialità. Ad avviso di chi scrive, non si tratta di presunzione ma di vera e propria proprietà comune (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/93). La questione, nonostante una pronuncia delle Sezioni Unite, è tutt'altro che risolta, tant'è che molte sentenze parlano ancora oggi di presunzione di condominialità.
Che cosa accade, invece, se gli atti dicono che l'alloggio del portiere è di proprietà di uno dei condòmini ma dev'essere destinato a tale specifica funzione?
In tal caso, a dirlo è la Cassazione, si configura un vincolo di destinazione che si caratterizza alla stregua di un'obbligazione propter rem (cfr. Cass. 26 ottobre 2012, n. 18501).
Per abolire tale vincolo, quindi, è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.
E nel caso di soppressione del servizio di portierato?
Ad avviso di chi scrive la soppressione elimina momentaneamente l'obbligo di destinare quel cespite al portiere (se il portiere non c'è come si può destinare a lui all'alloggio?), ma non elimina il vincolo di destinazione per il caso in cui l'assemblea dovesse decidere di attivare nuovamente quel servizio.
Poiché non v'è certezza assoluta della possibilità di addivenire alla trascrizione delle così dette obbligazioni propter rem (in senso favorevole si veda Cass. 6 giugno 1968, n. 1711) è sempre bene che tale vincolo sia chiaramente specificato in ogni atto di trasferimento avente ad oggetto (anche) l'unità immobiliare gravata da quel vincolo di destinazione d'uso.
In condomino non è raro che sia presente un portiere; il codice civile non fa menzione delle maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione dell'attivazione o della soppressione di questo servizio. Per comprendere quali siano i quorum deliberativi necessari, quindi, è utile fare riferimento alle sentenze in materia.
Si badi: se nel primo atto d'acquisto è scritto che l'alloggio del portiere è di proprietà comune, un successivo regolamento, ancorché contrattuale, non può stabilire che quel locale sia di proprietà esclusiva, così come non è possibile nemmeno il contrario.
