Di chi è l'alloggio del portiere del condominio?

NEWS DI Parti comuni10 Febbraio 2015 ore 00:47
In tema di individuazione delle parti comuni di un condominio, l'alloggio del portiere può essere considerato di proprietà privata solo se così è espressamente previsto.

Servizio di portierato


PortiereIn condomino non è raro che sia presente un portiere; il codice civile non fa menzione delle maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione dell'attivazione o della soppressione di questo servizio. Per comprendere quali siano i quorum deliberativi necessari, quindi, è utile fare riferimento alle sentenze in materia.

La Cassazione, quando s'è occupata della soppressione del servizio di portierato, ha specificato che laddove tale servizio sia previsto dal regolamento di condominio, la soppressione dev'essere considerata alla pari di una modifica del regolamento medesimo, sicché per deliberarla è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi), così come stabilito dall'art. 1138, terzo comma, c.c. (cfr. Cass. 29 marzo 1995 n. 3708).

Ragionando all'opposto, quindi, anche per l'attivazione del servizio di portierato sarà necessaria la medesima maggioranza, salvo il caso in cui per la predisposizione dell'edificio (es. guardiania) siano necessarie opere innovative, in tal caso, almeno per queste, sarà necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno i due terzi del valore millesimale dell'edificio.

Trattandosi di servizio reso nell'interesse di tutti i condòmini, salvo diverso accordo tra tutti loro, la spesa dev'essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (Trib. Bari 5 luglio 2012).


Parti comuni e portierato


L'art. 1117 n. 2 c.c. specifica che devono essere considerati di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, i locali per i servizi comuni, come i locali portineria, ivi incluso l'alloggio del portiere.

Che cosa vuol dire salvo diversa indicazione del titolo?

Secondo quella che è la unanime indicazione dottrinario-giurisprudenziale, il titolo è rappresentato dall'atto di cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario e/o dal regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Portiere in condominioSi badi: se nel primo atto d'acquisto è scritto che l'alloggio del portiere è di proprietà comune, un successivo regolamento, ancorché contrattuale, non può stabilire che quel locale sia di proprietà esclusiva, così come non è possibile nemmeno il contrario.

Non è obbligatorio che il regolamento col quale si stabilisce a chi appartenga l'alloggio sia trascritto, ma ciò è fondamentale per renderlo opponibile a terzi. Che cosa vuol dire ciò? Significa che se il regolamento non è trascritto, quel bene (alloggio del portiere) potrebbe essere oggetto di successivo trasferimento e trascrizione. Un bel pasticcio in cui il furbo pagherebbe i danni, ma ciò non escluderebbe, salvo casi di dolo, la regolarità della seconda vendita trascritta per prima (si tratta del principio sintetizzato nel brocardo latino Prior in tempore, potior in iure, ossia primo nel tempo più forte nel diritto).

In sostanza la presenza dell'indicazione in un atto trascritto che l'alloggio del portiere è di proprietà comune dà certezza assoluta di tale fatto (cfr. da ultimo Trib. Benevento 9 gennaio 2015 n. 19).

E se gli atti non dicono nulla? Del pari, ai sensi dell'art. 1117 c.c. l'alloggio del portiere dovrà essere considerato comune. In molte sentenze si usa la locuzione presunzione di condominialità. Ad avviso di chi scrive, non si tratta di presunzione ma di vera e propria proprietà comune (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/93). La questione, nonostante una pronuncia delle Sezioni Unite, è tutt'altro che risolta, tant'è che molte sentenze parlano ancora oggi di presunzione di condominialità.

Che cosa accade, invece, se gli atti dicono che l'alloggio del portiere è di proprietà di uno dei condòmini ma dev'essere destinato a tale specifica funzione?

In tal caso, a dirlo è la Cassazione, si configura un vincolo di destinazione che si caratterizza alla stregua di un'obbligazione propter rem (cfr. Cass. 26 ottobre 2012, n. 18501).

Per abolire tale vincolo, quindi, è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini. E nel caso di soppressione del servizio di portierato?

Ad avviso di chi scrive la soppressione elimina momentaneamente l'obbligo di destinare quel cespite al portiere (se il portiere non c'è come si può destinare a lui all'alloggio?), ma non elimina il vincolo di destinazione per il caso in cui l'assemblea dovesse decidere di attivare nuovamente quel servizio.

Poiché non v'è certezza assoluta della possibilità di addivenire alla trascrizione delle così dette obbligazioni propter rem (in senso favorevole si veda Cass. 6 giugno 1968, n. 1711) è sempre bene che tale vincolo sia chiaramente specificato in ogni atto di trasferimento avente ad oggetto (anche) l'unità immobiliare gravata da quel vincolo di destinazione d'uso.

riproduzione riservata
Articolo: Alloggio del portiere
Valutazione: 4.50 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Alloggio del portiere: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Francesca Russino
    Francesca Russino
    Sabato 11 Febbraio 2017, alle ore 15:42
    L'alloggio del portiere è proprieta del condominio ; si fa il contratto per un nuovo portiere al quale si concede l'alloggio molto disastrato e che abbisogna di una ristrutturazione.
    Tutte le spese vengono caricate al portiere ,il quale accetta, ma al momento di chiedere un prestito alle banche che si avvicini il più possibile alle spese da sostenere, si accorge che le banche non prendono in considerazione la sua richiesta .
    Come si dovrebbe comportare il condominio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesca Russino
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 11:10
      Potrebbe anticipare le spese e farsele restituire dal portiere.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Alloggio del portiere che potrebbero interessarti
Portierato e ripartizione delle spese

Portierato e ripartizione delle spese

Il codice civile non si occupa di disciplinare il servizio di portierato.L?unica norma che contiene un accenno a tale servizio è l?art. 1117 c.c.
Portiere condominiale

Portiere condominiale

Il servizio di portierato può essere istituito e soppresso dall'assemblea condominiale e il rapporto di lavoro con il portiere dev'essere curato dall'amministratore.
Servizio di portineria, nozione e ripartizione spese

Servizio di portineria, nozione e ripartizione spese

Tra i servizi condominiali, quello di portierato rappresenta una fattispecie particolare trattandosi di un dipendente dei condomini. Che cosa fa e chi lo paga?...
Contratto nazionale dei portieri di edifici

Contratto nazionale dei portieri di edifici

Il dipendente del proprietario di fabbricati ed il contratto collettivo nazionale di lavoro. La disciplina contrattuale e l'applicabilità ai portieri dei condomini.
Ripartizione del compenso del portiere e validità della delibera

Ripartizione del compenso del portiere e validità della delibera

Il compenso del portiere di un condominio deve essere ripartito in base ai millesimi di proprietà. Una soluzione diversa è invalida ma non sempre nulla, perché?...
usr REGISTRATI COME UTENTE
292.336 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Pozzetto medio claber
    Pozzetto medio claber...
    29.28
  • Imbiancature di alloggi 100 mq Milano
    Imbiancature di alloggi 100 mq...
    1500.00
  • Profilo per alloggiamento vetro Schluter-DECO-SG
    Profilo per alloggiamento vetro...
    13.78
  • Pannello sottocoppo Isondulina Padova
    Pannello sottocoppo isondulina...
    14.90
  • Ribalta olandese in noce radica mogano e
    Ribalta olandese in noce radica...
    1085.00
  • Antica cornice italiana laccata del xviii secolo
    Antica cornice italiana laccata...
    1540.00
  • Vasetto in fibra di torba 10 pezzi
    Vasetto in fibra di torba 10 pezzi...
    2.68
  • Persiana alluminio lumia quadra sic
    Persiana alluminio lumia quadra sic...
    200.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Mansarda.it
  • Kone
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Weber
MERCATINO DELL'USATO
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 400.00
foto 1 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 150.00
foto 1 geo Udine
Scade il 20 Settembre 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 180.00
foto 0 geo Modena
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 1 000.00
foto 1 geo Roma
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.