Agevolazioni prima casa: requisiti e decadenza dal beneficio

Decadenza agevolazioni prima casa: mancato trasferimento della residenza

Quando si acquista una casa per poter godere delle agevolazioni fiscali prima casa sono necessari determinati requisiti. Tra gli altri, la residenza nel Comune dove è situato l'immobile acquistato. In mancanza, la legge consente di effettuare il trasferimento presso il Comune entro 18 mesi dalla stipula della compravendita.

Qualora non si riesca a ultimare la pratica in tempo, perché per esempio gli arredi non sono stati ancora consegnati e l'immobile non è ancora pronto, il Fisco potrà fare degli accertamenti.

La legge infatti prevede che, in mancanza di cambio di residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile acquistato, entro 18 mesi dal rogito, vi sarà la decadenza dai benefici fiscali. Inoltre l'acquirente, in caso di termini scaduti sarà soggetto a delle sanzioni.

Entro quale termine il Fisco può contestare l'indebito utilizzo del bonus prima casa?
Facciamo un po' di chiarezza.

Sul punto la legge prevede che l'Agenzia delle Entrate ha a disposizione un termine di 3 anni per poter effettuare controlli, comminare eventuali sanzioni e notificare avvisi di liquidazione per integrare l'imposta percepita in misura ridotta.

Si tratta di un termine di prescrizione o di decadenza?

Quando decorre il termine dei 3 anni?

Sul punto si pronuncia la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 28860 del 1 dicembre 2017.
Precisiamo innanzitutto che il termine dei 3 anni è un termine di decadenza e non di prescrizione. Questo vuol dire che alla sua scadenza il Fisco non può più effettuare alcun accertamento né avanzare alcuna richiesta. A nulla rileverebbe l'invio di una diffida ad adempiere.

Veniamo all'intervento chiarificatore della Corte di Cassazione. I 3 anni a disposizione del Fisco decorrono dalla data del rogito notarile o dai 18 mesi di tempo riconosciuti all'acquirente per il cambio di residenza?

La Suprema Corte afferma che:

In tema di benefici fiscali cosiddetta prima casa, ed alla stregua di quanto sancito dall'art. 1, nota II bis, primo comma, lett. a), della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il mancato trasferimento della propria residenza, da parte dell'acquirente a titolo oneroso di una casa non di lusso, nel comune ove è ubicato l'immobile, entro 18 mesi dall'acquisto, comporta la decadenza dai suddetti benefici, decorrendo, in tal caso, a carico dell'amministrazione finanziaria per l'emissione dell'avviso di liquidazione dell'imposta ordinaria e connessa soprattassa, il termine triennale di cui all'art. 76, secondo comma, del menzionato decreto, non dalla registrazione dell'atto ma dal momento in cui l'invocato proposito di trasferimento della residenza, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile, e, dunque, al più tardi, dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell'atto.(Cass. n. ord. 2527/14, 9776/2009, sez. un. n. 1196/00). Cassazione Ordinanza n.28860 del 1/12/2017

Nel caso in cui la revoca dal beneficio prima casa avvenga per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, il termine di tre anni a disposizione del Fisco non decorre dalla stipula dell'atto di compravendita ma da quando l'intento dell'acquirente di trasferire la residenza sia rimasto inattuato e dunque al più tardi dal 18esimo mese successivo alla registrazione dell'atto di acquisto.

Agevolazione prima casa: quali sono i requisiti

L'agevolazione prima casa è un trattamento fiscale di favore per il contribuente che acquista un immobile in presenza di determinati requisiti. Vediamo quali sono:

• l'unità immobiliare acquistata non deve essere di lusso, cioè non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
  
  
• l'acquirente non deve essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge, di altro immobile ad uso abitativo, avente sede nel Comune dove è situato l'immobile da destinare come prima casa. Qualora così non fosse avrà tempo un anno per vendere l'immobile;
  
  
• l'acquirente non deve avere in tutta Italia, la proprietà, l'usufrutto, uso o abitazione (nemmeno per una quota) di altro immobile per il quale abbia goduto delle agevolazioni prima casa.
  Avrà sempre termine un anno per cedere l'immobile ove così non fosse;
  
  
• l'immobile oggetto di compravendita deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente abbia la propria residenza. In mancanza di detto requisito l'acquirente avrà tempo 18 mesi dalla data del rogito per trasferire la residenza presso l'immobile acquistato;
  
  
• in alternativa l'immobile acquistato deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività.

Tali condizioni devono sussistere al momento dell'acquisto dell'immobile e devono essere dichiarate al notaio, che provvede a trascriverle nell'atto di compravendita.

Segnaliamo inoltre che l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, ha introdotto un'importante novità concedendo la possibilità di chiedere il bonus prima casa anche a coloro già possessori di un immobile agevolato ma successivamente dichiarato inagibile.

Agevolazioni prima casa: quali sono i vantaggi

Il trasferimento di un immobile comporta l'applicazione di alcune imposte che gravano su chi acquista. Le agevolazioni prima casa variano in funzione del fatto che il venditore sia un'impresa (come le imprese di costruzioni) o un privato.

Per poter spiegare in cosa consiste il beneficio fiscale in questione è necessario indicare quali siano le imposte da pagare. Le tasse sono collegate al passaggio di proprietà del bene e sono dovute dopo il rogito notarile.


In caso di acquisto da venditore privato in assenza di agevolazioni fiscali prima casa, l'acquirente dovrà versare le seguenti imposte:

• l'imposta di registro proporzionale del 9%;
  
  
• l'impostaipotecaria pari a 50 euro;
  
  
• l'impostacatastale pari a 50 euro.
  
  Vediamo quali sono le imposte quando vi sono i requisiti per poter godere delle agevolazioni fiscali prima casa.
  In caso di acquisto prima casa da privato, le imposte sono le seguenti:
  
  
• l'imposta di registro nella misura ridotta pari al 2% (anziché 9%);
  
  
• l'impostaipotecaria fissa di 50 euro;
  
  
• l'impostacatastale fissa di 50 euro.
  
  

In caso di acquisto da impresa (solitamente il costruttore), qualora non vi siano agevolazioni fiscali prima casa, si dovranno versare le seguenti imposte:

• Iva del 10%;
• l'impostaipotecaria fissa pari a 200 euro;
• l'impostacatastale fissa pari a 200 euro.

In caso di acquisto con agevolazioni prima casa da impresa si dovranno versare le seguenti imposte:

• Iva al 4%;
  
  
• l'impostaipotecaria fissa di 200 euro;
  
  
• l'imposta catastale fissa di 200 euro.

Solitamente il prelievo delle imposte avviene all'atto di compravendita e il notaio provvederà al versamento al momento della registrazione dell'atto.
Prevista anche un detrazione Irpef per gli acquisti effettuati tramite agenzie immobiliari pari al 19% della provvigione erogata all'agenzia, con il limite di 1.000 euro.

Agevolazioni prima casa: quando decadono i benefici

La legge prevede che al verificarsi di determinate situazioni si possano perdere i benefici fiscali per acquisto prima casa. Vediamo quali sono:

• la falsità delle dichiarazioni effettuate dall'acquirente contenute nel contratto di compravendita;
• l'acquirente non effettua il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato entro il termine di 18 mesi;
  
  
• l'acquirente vende o dona l'abitazione prima che sia trascorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, salvo che entro un anno non acquisti un nuovo immobile da destinare a prima casa;
  
  
• l'acquirente risulti proprietario di altro immobile per il quale ha fruito delle agevolazioni prima casa, senza trasferirlo entro un anno dal nuovo acquisto.
  
  

Constatiamo in merito al secondo punto che la legge non impone che la residenza venga fissata nell'immobile prima casa ma richiede che la residenza si trovi nello stesso Comune.

Quali sono le sanzioni se decadono le agevolazioni prima casa

L'assenza di una delle condizioni sopra riportate comporta il venir meno del diritto alle agevolazioni fiscali e dunque la revoca del beneficio. La legge prevede delle precise conseguenze a carico del contribuente. Ecco quali sono:

• l'applicazione di imposta ordinaria con richiesta di integrazione delle maggiori imposte non versate;
  
  
• la comminazione di una sanzione pari al 30% sulla differenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. È tuttavia ammesso il ravvedimento operoso con risparmio sulle sanzioni applicate;
  
  
• l'applicazione degli interessi di mora.
  
  
  

Il Decreto Liquidità proroga i termini per le agevolazioni prima casa

A seguito dell'emergenza sanitaria da coronavirus il Decreto Liquidità 23/2020 ha disposto la sospensione dei termini il cui rispetto consente di evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa.



Per evitare che a causa degli impedimenti agli spostamenti, dovuti alle restrizioni per il contenimento dei contagi, molte persone possano perdere i benefici fiscali, il Governo ha disposto un periodo di sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

È la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 9 del 13 aprile 2020 a fornire dei chiarimenti in merito all'interruzione degli adempimenti connessi all'agevolazione prima casa.
Vengono elencati i termini dei quali viene disposta la sospensione:

• i termini di 18 mesi dall'acquisto di immobile destinato a prima casa necessario per il trasferimento della residenza;
  
  
• il termine di 1 anno entro il quale chi ha venduto la prima casa, entro i cinque anni dall'acquisto deve riacquistare altro immobile da adibire ad abitazione principale;
  
  
• il termine di 1 anno entro il quale un proprietario di prima casa deve venderla, avendo acquistato altro immobile da adibire ad abitazione principale;
  
  
• il termine di 1 anno dalla vendita di immobile prima casa stabilito per il riacquisto di altro immobile su cui si vuole far riconoscere un credito di imposta di registro pagata.