Danni all'appartamento e poteri del conduttore

NEWS DI Normative16 Dicembre 2013 ore 00:39
In tema di locazione il conduttore può sempre agire contro il proprietario per le molestie di diritto, mentre deve agire contro i terzi per le molestie di fatto.
locazione , danni , molestia di fatto , molestia di diritto
Avv. Alessandro Gallucci

DanniIn tema di locazione è nel potere del conduttore agire direttamente verso i terzi (ossia persone diverse dal proprietario) che nel corso dal rapporto locatizio gli abbiano causato danni.

In tal senso, il codice civile, esattamente il secondo comma dell'art. 1585, specifica che il proprietario non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

Si tratta delle così dette molestie di fatto, ossia dei pregiudizi causati da comportamenti di persone che non pretendono di avere diritti sulla cosa locata, ma che con la loro condotta, recano pregiudizio al godimento del bene concesso in locazione.

Tipico esempio della molestia di fatto è l'infiltrazione da cui discendano danni.


Infiltrazione e ruolo del conduttore


In una sentenza resa dal Tribunale di Roma nel marzo del 2011 sono spiegati chiaramente i poteri del conduttore rispetto alle molestie di fatto e la differenza di queste ultime rispetto a quelle così dette di diritto.

Danni all'appartamentoSi legge nella pronuncia che l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.

Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.

Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c. (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).

Secondo il Tribunale capitolino le infiltrazioni devono essere annoverate tra le così dette molestie di fatto che legittimano il conduttore ad agire direttamente contro il terzo.

Dello stesso avviso la Suprema Corte di Cassazione, secondo la quale va riconosciuto in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione il conduttore ex art. 1585 comma 2 c.c. gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. 31 agosto 2011 n. 17881).


Danni alla proprietà e danni al godimento


Se dalle infiltrazioni o comunque dal fatto che ha provocato il danno discende un pregiudizio esclusivamente per la proprietà (es. danneggiamento dei muri) il conduttore non ha alcun autonomo potere d'azione verso il terzo per ottenere il risarcimento per tali danni.

Tuttavia in capo al conduttore resta sempre il diritto di agire contro il proprietario per i disagi occorsi nel godimento del bene che derivino dalle riparazione connesse anche ai fatti dannosi (art. 1584 c.c.).

Non solo: secondo il Tribunale di Genova, che s'è espresso sul punto con una sentenza del 16 ottobre 2013, i suddetti rimedi, oltre che parziali, paiono anche facoltativi e non realizzabili per via di autotutela.

Non si vede quindi per quale motivo, in alternativa e/o a complemento degli stessi il conduttore non possa convenire direttamente il terzo danneggiante il bene locato per farsi risarcire dallo stesso il minor valore (da stimarsi anche equitativamente) della prestazione contrattuale ricevuta dalla controparte e minorata dall'illecita interferenza del terzo (Trib. Genova 16 ottobre 2013).

Come dire: se il pregiudizio per il minor godimento del bene in locazione è connesso ad un fatto illecito altrui, non v'è motivo per non poter agire direttamente contro chi l'ha causato.

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